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文｜鄧浩志
近日，廣東省住建廳表示，要實施好差別化住房信貸政策，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利。早前管理層表態：房地產仍然是我國的支柱性產業，廣東省政府大年初七召開的高質量發展大會上也提出：積極支持人民群眾剛性和改善性住房需求。從近期一系列的官方表態看，房地產今年仍將獲得扶持，購房政策仍有機會進一步松綁。從農歷新年假期回來不到三天時間，珠海、廈門、長沙、鄭州、溫州、天津分別推出各種刺激樓市政策，有的降低房貸利率，有的提高公積金使用額度，有的給予購房補貼。這已經是從2021年年底開始的，第四輪各地密集出臺穩樓市政策了。之前兩輪，廣州毫無動靜，到去年底，廣州有點“雷聲”，但最終都沒有見“雨點”。新一輪松綁潮，廣州樓市有沒有機會搭上這班車呢？
今年春節假期及節后樓市，市場一線反饋的情況是：廣州周邊城市表現好于廣州。一是佛山臨廣樓盤主攻廣州購買力，比如南海里水樓盤主打白云西客群，順德樓盤主攻番禺片區的渠道商，南海桂城項目加大在廣州荔灣方向的宣傳。加上地鐵開通利好，配合佛山限購松綁，廣州剛需客一批被分流到佛山。二是大灣區三四線樓盤，狂推一波返鄉置業。比如江門、肇慶、清遠等地，春節檔大量吸納來自廣州、香港等大城市的購買力，回鄉置業有為退休準備的，也有看中底價優勢的，反正過去三年過年都很難回鄉，今年一放開，樓市積累的需求也集中釋放了一波。
這種情況不但在廣州都市圈，整個大灣區都如此。比如深圳，客戶也被往外分流，上海，北京的同行，也有類似反饋，周邊城市表現優于核心大城市。關鍵問題還是大城市目前樓市限制性政策仍然太緊。不過北京、上海始終是京津冀的長三角的核心。其總體購買力表現仍然比廣州強許多。所以廣州目前是四大一線城市中最弱的，但政策硬，需求無法釋放，觀望氣氛也濃。
一開始我們已經說了，各地樓市政策已經進一步松動當中，這將進一步擴大周邊城市與廣州之間的差距。比如大灣區不少城市陸續下調的首套房貸利率至3.7%，而廣州則多在4%以上，二套更高。目前周邊城市不但房價更便宜，限購政策更松動，而且首付更低，利息更低，甚至還有其他政策支持，再加上渠道引流，城際交通進一步完善，廣州樓市總量被侵蝕恐怕難以避免。而這帶來的直接結果是整個行業生存壓力進一步加大，比如房企，中介，銀行等。也會導致地方財政壓力進一步增加，比如經濟增長、稅收、土地收入等。所以廣州有需要，也很必要對現行樓市政策進行調整。
至于廣州樓市政策為什么遲遲不調整呢？很多人都知道，這和廣州“一線城市”的身份有關系。北上深另外三個一線都沒有調，廣州單獨松綁似乎說不過去。廣州地位上是一線城市，但廣州的樓市卻有非常典型的二線城市特征，即房價不算特別高，超級富豪聚集有限，新房成交占比仍然非常高，庫存量也遠大于其他三個一線城市，所以廣州樓市和其他三個一線城市非常不同。廣州樓市的松綁是必要的、客觀的，因城施策的需求。
雖然有這個客觀需要，但廣州樓市何時松綁？怎樣松綁？暫時沒人知道。最近市場又有些新的期待，比如3月份……希望到時候真能有好的消息，希望廣州房地產市場能盡快復常，房地產也盡快復常，經濟也盡早復常……
（本文圖片來自網絡）
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