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在城市整體促消費的政策背景下，社區商業在整體城市商業結構體系中的角色日益重要，尤其是在國際消費中心城市的規劃體系下，社區商業被提到了關鍵一環的地位。北京在《北京市商業消費空間布局專項規劃（2022年-2035年）》中，社區商業是“四級商業消費空間結構”其中一級。同樣在上海的國際消費中心城市規劃中，社區商業則要承擔“提升社區生活圈能級和水平”的重任。
無論從政策上以及實際體感上，社區商業都在角色上有著較大的轉變，也恰恰是角色的轉變，更值得我們基于社區商業的角色新定位去思考在開發的產品階段，如何適配社區商業的運營并保障其資產價值。
(資料圖片僅供參考)
資產角色的轉變促使重新思考社區商業的產品
“不同的角色定義下就有不同的劇本”，同樣社區商業在整個產業鏈下的角色轉變要求重新思考其“劇本”即產品打造的邏輯。
我們都知道社區商業在房地產紅利期階段扮演著兩個核心角色——現金流的“打輔助”以及樓盤的“揚聲器”。這兩個角色就要求社區商業的產品按照營銷和快銷的邏輯去打造，由此產生了很多標準化的規則，如柱距一分為二的劃鋪原則、夾層原則等。
標準化的產品兌現價值的本質就是“隨行就市”，市場買家多，產品總能銷的出去。
但現在大家都明白，社區商業已從短期的轉手兌現價值進入了持有運營的長線價值，整個市場70%以上的社區商業均要兌現商業運營的流量價值。
這是從短期主義到長期主義的轉型，這種轉型就要求站在資產評估的角度去轉換產品設計的切入角度，以審視產品的價值實現：
第一，從社區商業圈的范圍角度去評估產品的價值。過往社區商業注重向內價值，如自身社區需求，甚至忽視消費需求而關注投資需求，但從資產運營及評估的角度來看，社區商業體的評估點位是基于在城市商業圈的能級及差異化。商圈內的特色社區商業和常規的配套商業的評估價值和運營價值一定是不同的。
第二，從社區活力的角度去構建社區商業的產品體系。資產的價值除了自身產品價值本身之外，額外需要看其賦能價值，對于社區商業而言就是能否帶動更大區域活力的能力，簡言之是否具備流量價值。
商業的價值往往在于容器價值，所以從活力以及流量的角度去看產品，就需要追問這樣幾個問題：
本產品是否具備鏈接更多空間的能力？
本產品是否具備吸引自身以及外圍流量的能力？
本產品是否具備承載流量以及流量品牌的能力？
……
所以從資產角色的角度重新思考社區商業的產品打造，本質就是圍繞兩個維度去思考：更大的影響力和更大的活力。
向城市攀關系，引水入渠
社區商業在常規視角下主要是內向服務的角色，服務好社區居民是其運營基礎。
但站在資產長遠價值的角度,社區商業的產品階段首先注重的是培育產品的“先天稟賦”價值，志向高遠但不好高騖遠是對其的辯證要求。
那么從這一角度出發，社區商業的產品在前期就要思考如何放大其價值評價，從而為后續的招商運營奠定流量評估基礎。
這其中需首要尋找與城市的公共流量體建立鏈接，建立自身價值的放大器。
RET睿意德聯合中商數據對于全國代表城市的代表社區商業做過綜合研究，發現常規社區商業輻射的確更多分布于1.0-1.5km范圍內，占比約50%；其次為1.5-2km范圍，占比約20%；而0.5-1km范圍及2-3km范圍均占比15%。
但我們也發現，當社區商業鏈接上地鐵這一城市公共流量體后，其輻射放大價值立即凸顯。TOD的加持可以創造2倍的人口輻射的放大價值。
▲ 數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心&中商數據
軌交對于商業的加權影響是在常規認知范圍之內，但這在產品方法論層面提示我們，社區商業在前期有條件的前提下積極鏈接上城市公共流量體后，會轉變社區商業的產品屬性，進而放大其在產品成型后的輻射價值。
同理當社區商業鏈接上城市公園，其價值評判標準自然會疊加上公園商業的屬性，日本的宮下公園是2022年的代表案例，而南町田Grandberry Park則是鏈接車站、公園的集合典范。
▲ 宮下公園，圖片源于網絡
▲ 南町田Grandberry Park，圖片源于網絡
如下圖模型所示，當社區商業鏈接上公園則屬性會疊加公園商業價值，同理如鏈接城市文化資源則會轉化為文旅商業，疊加城市價值、引水入渠是產品連接的本質目的。
轉向社區運營，大有可為
社區商業長期以來被定義為配套性商業，這一定義就將其限制為從屬地位，遵循的是小范圍的需求匹配邏輯，這對于產品的打造策略就是被動且謹小慎微的。但從社區商業資產的長期價值角度出發，社區商業理應轉向社區運營，只有著眼于社區大概念的運營，才有產品相對大的勢能基礎，這就要求社區商業的產品有如下策略突破。
從體量思維轉向容量思維
我們一般都會從小體量出發去考慮社區商業的產品，但從運營角度卻要基于項目的目標再結合流量、品牌能級等出發首要考慮其容量。我們從對全國的代表社區的商業的盤點也發現，在區位條件相對一致的前提下，體量與租金的正相關關系更為明顯（如下圖所示），從結果來看社區商業的體量越大，業態結構相對復合，運營靈活度和增長空間越顯著。
▲ 數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心&中商數據
而容量思維也同樣可以反映在產品的劃鋪上，社區商業的產品如是運營導向的話，就必須從品牌的生態需求出發進行產品規劃。品牌能級越高，往往鋪面劃分越趨于中等規模，而不是常規在銷售時代的小型鋪的劃分，這也在我們對市場代表性的社區商業樣本的盤點中印證了這一特點，實現了良性運營的社區商業切割策略向50-100㎡與100-200㎡的面積大小集中選擇（各占比31%）。此二面積段不僅從商鋪運營上而言相對完整，且后期擁有較靈活的調改優勢，容量價值明顯。
▲ 數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心&中商數據
公共大空間，破除體量限制
從商業配套轉向社區運營，首先要求這一容器有容量，如果沒有容量就需要實現空間開放，從而容納社區流量的公共行為，由此要求社區商業站在社區運營的角度，就需要實現空間的主動開放，從而容納更多的社區運營活動和新鮮事件，這也要求打破產品的邊界從而實現體驗的無邊界感。
也正因為此在我們對優秀社區商業的盤點中，有72.5%的項目擁有公共空間的打造，多設置于商業中庭、室外廣場、屋頂及連接性公區等，主要起到了以下三大功能：
加強商區的聯動性；
承載各類活動，增添景觀功能，以駐留客戶、聚攏人氣；
拓展商場功能，滿足多元化需求。
這其中更以屋頂空間打造為例，約25%的項目均通過這一功能化頂層空間，實現高區商業價值的帶動。
▲ 日本MIYASHITA PARK屋頂公園，圖片源于網絡
結語
社區商業為城市商業的基礎，作為最具煙火氣的商業體系，其活力的打造帶動著城市形象的升級。角色的轉變、價值的評估方式的轉變，均要求社區商業在產品打造階段著眼于勢能的提升以及流量運營的容器價值，城市價值的鏈接以及實現社區“大”商業的運營成為未來資產價值兌現的關鍵。
*中商數據上海數據顧問部首席分析師孫岑菲對本文數據研究亦有支持
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