全球關(guān)注：全面揭秘！報(bào)復(fù)性提前還貸潮的背后真相

2023開年一個(gè)多月，去年一度登上熱搜的“提前還貸”再次上榜，甚至被冠以“報(bào)復(fù)性”的奪目字眼，刺激著從大疫三年中艱難走過來的國民神經(jīng)。與去年不同，這次的提前還貸，人們似乎不再局限于口頭上的討論，而是采取了用腳投票的方式，實(shí)實(shí)在在跑到銀行窗口去辦理提前還貸的手續(xù)了。

一時(shí)間，集中式的提前還貸，讓銀行有點(diǎn)應(yīng)接不暇。不少銀行開始提高還貸門檻，如線下申請、提前預(yù)約、每日限人數(shù)等，部分銀行的預(yù)約甚至排到了年中。而且這一趨勢，很快在全國一線和二線重點(diǎn)城市中形成話題效應(yīng)。

（部分城市的提前還貸預(yù)約排隊(duì)時(shí)間，根據(jù)公開資料整理）

【資料圖】

1

存量與增量房貸利率的大幅利差，

是引發(fā)提前還貸潮的最后一根稻草

毫無疑問，房貸利率的下降，是提前還貸的直接觸發(fā)因素。但我們通常所說的降息，卻并非首要推手。為什么這么說呢？我們不妨從頭說起。

目前我國居民的房貸利率，從2020年8月31日之后，大多數(shù)居民（根據(jù)央行當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)，大約是92%）是選擇的是LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）為基礎(chǔ)的浮動利率。

也就是說，大多數(shù)居民的房貸利率=LPR+加點(diǎn)數(shù)值

這個(gè)LPR，就是指央行發(fā)布的5年以上期限的LPR數(shù)值，每年有一次調(diào)整機(jī)會，多數(shù)居民都選擇的是每年1月1日，根據(jù)上一年12月份的市場報(bào)價(jià)確定。

而這個(gè)加點(diǎn)數(shù)值，在2020年末就已經(jīng)確定。它是根據(jù)居民當(dāng)時(shí)房貸的實(shí)際利率，與2020年12月份5年以上期限的LPR（4.65%）之間的差值確定。

在2018-2021年間，受政策調(diào)控和市場影響，不少買房人的房貸利率高達(dá)6%，按照這個(gè)數(shù)值，2020年時(shí)確定的加點(diǎn)數(shù)值就應(yīng)該為1.35%。

那么，從風(fēng)云突變的2022年走來，這兩個(gè)數(shù)值到底發(fā)生了什么變化？

先看5年以上期限的LPR。從央行每個(gè)月發(fā)布的公告當(dāng)中，我們可以清楚地看到，截至2022年12月的數(shù)值（4.30%），與2021年12月（4.65%）相比，下降了0.35%，完整覆蓋了2022年內(nèi)的3次降息過程。

再看加點(diǎn)數(shù)值。顯然，這個(gè)數(shù)值，對于一個(gè)具體的居民家庭來說，按道理就是一個(gè)常數(shù)，沒有變化。不過，這是對于存量房貸居民家庭而言的。

然而，房地產(chǎn)市場風(fēng)向的急速轉(zhuǎn)向，就讓這個(gè)加點(diǎn)數(shù)值，成為本次提前還貸潮的核心焦點(diǎn)。

2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，明確新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這個(gè)下限，原先就定在LPR-0.20%。

上述文件一出，各地房貸的“降息潮”接踵而至。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年1月30日，中國至少有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。這30個(gè)城市中，除蘭州外，其余29個(gè)城市房貸利率均已進(jìn)入“3時(shí)代”。

也就是說，按照3.7%計(jì)算，這個(gè)利率相當(dāng)于LPR-0.60%

回到存量房貸住戶視角，他們在2023年要執(zhí)行的房貸利率是LPR+1.35%

因此，在2023年，新增房貸和存量房貸的利率，相差最高差不多達(dá)到2%。

那么，這2%的利差，對月供的影響到底有多大？

下表比較1數(shù)據(jù)顯示，100萬的房貸，按照30年貸款期限，6%的年利率，等額本息法計(jì)算，月供是5996元，4%的月供是4774元，2%的利差對月供的影響約1221元，30年的影響金額達(dá)到44萬元。

這就是存量貸款住戶，在新的政策條件下，要面臨的與新增貸款住戶之間的差別。

（不同貸款額在不同貸款利率下的月還款額，按30年貸款期限，等額本息法計(jì)算）

再看2022年降息對存量貸款住戶的影響。

我們假設(shè)一個(gè)典型的存量貸款住戶貸款利率原先是6%，現(xiàn)在為5.65%，那么月供減少額為223元，30年的影響額約為8.0萬元，差不多是上面存量住戶與新增貸款住戶差異的五分之一。

也就是說，2022年全年降息產(chǎn)生的效應(yīng)，顯然還不及新政策影響效應(yīng)的五分之一，這就怪不得網(wǎng)上眾多的存量貸款住戶要“意難平”了。

2

投資產(chǎn)品真實(shí)收益率的下滑，

是提前還貸潮的本質(zhì)推動力

對于提前還貸的存量居民家庭來說，手中終究是有一部分閑錢在手。是將這部分錢用在投資產(chǎn)品上，還是用在提前還貸上，終究是看這部分錢產(chǎn)生的投資收益，能否覆蓋節(jié)省的房貸利息。

然而，過往投資產(chǎn)品收益率的快速下滑，讓多數(shù)家庭不得不面臨重新選擇。

首先，大多數(shù)家庭熟悉的理財(cái)產(chǎn)品收益率，已是今非昔比。

如果十年以前，可以買到收益率10%的剛性兌換產(chǎn)品；

如果五年以前，可以買到收益率8%左右的理財(cái)產(chǎn)品；

疫情發(fā)生的三年前，可以買到6%左右的理財(cái)產(chǎn)品，卻要承受信暴雷風(fēng)險(xiǎn)；

如今，凈值化的理財(cái)產(chǎn)品，已經(jīng)讓人不得不擔(dān)心還能否拿回本金。

顯然，5-6%的存量房貸利率，已經(jīng)超過多數(shù)家庭通常所能投資產(chǎn)品利率上限。因此，對于這部分家庭而言，將手中余錢提前償還貸款，不失為一種新的變通理財(cái)方式。

考慮目前20萬大額存單1~3年的年化收益率位于2~4%之間，同時(shí)參考住房公積金貸款的利率3.1%，因此存量房貸利率至少是4%以上的客戶，才會有充足的動力去提前還貸。

其次，房價(jià)停漲，價(jià)差收益不再，真實(shí)租金收益偏低，讓財(cái)富效應(yīng)光環(huán)消失。以往動輒兩位數(shù)升幅的房價(jià)普漲趨勢，掩蓋了房貸月供的壓力。由于財(cái)富效應(yīng)，業(yè)主總可以認(rèn)為房價(jià)漲的錢，永遠(yuǎn)比自己付的月供多。

但從最近幾年來看，伴隨地產(chǎn)市場的調(diào)控，行業(yè)景氣大幅下滑，尤其是人口凈流出地區(qū)的地產(chǎn)市場，或者處于偏離真實(shí)剛需的偽文旅地產(chǎn)，可能面臨較大的真實(shí)供需矛盾，地產(chǎn)價(jià)格的潛在下降空間更大。

這些真實(shí)的市場現(xiàn)象，將會教育眾多的市場投資者，去更關(guān)注房地產(chǎn)的真實(shí)租金價(jià)值，而不僅僅是價(jià)差。不過令人遺憾的是，長期以來，多數(shù)城市的地產(chǎn)租金收益率長期徘徊在2%以下，這顯然無法彌補(bǔ)月供的缺口。

最后要提的，也是更為普遍的現(xiàn)象是，預(yù)期防御心理正在為提前還貸推波助瀾。為期三年的疫情管控，經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期前景尚不明晰，青年人失業(yè)率高企，讓身負(fù)房貸的業(yè)主，對未來家庭現(xiàn)金流入的穩(wěn)定性出現(xiàn)焦慮。

出于防御性心理機(jī)制，加入提前還貸的大軍，也是一種主動去杠桿，以犧牲短期流動性保障未來流動性的平衡安排。

3

提前還貸潮對銀行短期凈利潤影響有限，

但替代性資產(chǎn)荒問題突出

對銀行來說，“千方百計(jì)”延緩集中還貸的速度，無非是從維護(hù)自身商業(yè)利益角度出發(fā)。

那么，集中式的提前還貸潮，對商業(yè)銀行經(jīng)營負(fù)面影響到底有多大？

在雪球上，有人通過對上市銀行報(bào)表的分析，模擬了提前還貸對上市銀行盈利能力的沖擊程度。我們可以先看一下。

這個(gè)模擬，有兩個(gè)前提：（1）存量房貸中的利率分布為2.8%~7.3%，且其分布符合正態(tài)分布，平均值為5.0%；（2）房貸利率高于平均值的人全部提前還貸，存量房貸還剩50%。

最后模擬的結(jié)論是什么呢？

如果高于平均利率的房貸全部提前還掉，房貸存量降低50%，平均利率下降50個(gè)基點(diǎn)，對銀行業(yè)績的影響大概為10%左右。對四大國有商業(yè)銀行的凈利潤影響大致在10%~15%之間。

因此僅僅從量化角度看，即使是極端的集中提前還貸情況，對上市銀行盈利影響并不像想象中的大。

（提前還貸潮對國內(nèi)主要商業(yè)銀行凈利潤影響，雪球財(cái)經(jīng)，xlmmmm的雪球?qū)冢?/p>

但是，如果考慮到商業(yè)銀行目前面臨的嚴(yán)重資產(chǎn)荒，提前還貸影響的長期負(fù)面性，仍是不可承受之重。個(gè)人房貸資產(chǎn)作為一種長期穩(wěn)定的生息資產(chǎn)，年化收益率高達(dá)5%~6%，個(gè)人違約風(fēng)險(xiǎn)低，要想在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，尋找對應(yīng)的長期替代資產(chǎn)，無疑需要商業(yè)銀行具備更為高超的投資能力，挑戰(zhàn)性和風(fēng)險(xiǎn)性都極高。

4

提前還貸的退潮，

取決于存量房貸利率的博弈，

更取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)

本次提前還貸潮的發(fā)生，源于新增房貸利率的快速下調(diào)引發(fā)。這樣的場景實(shí)際上在2008年全球金融危機(jī)時(shí)就出現(xiàn)過。

當(dāng)時(shí)，國內(nèi)為服務(wù)“保增長”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，發(fā)布房貸新政：商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大位貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。當(dāng)時(shí)新政策也僅適用于新增客戶，但央行開了口子，由商業(yè)銀行自主決定存量房貸客戶利率變化。

更為關(guān)鍵的是，當(dāng)時(shí)由于同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的存在，加上中小商業(yè)銀行對房貸客戶資源的激烈爭奪，當(dāng)時(shí)針對新增客戶的七折優(yōu)惠很快擴(kuò)大到了存量客戶。

然而，現(xiàn)在的情況出現(xiàn)兩個(gè)重大區(qū)別。

一方面，倒逼存量房貸利率跟隨新增房貸利率同步的同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，現(xiàn)在已經(jīng)被監(jiān)管嚴(yán)令叫停，轉(zhuǎn)換渠道缺失。至于消費(fèi)貸、經(jīng)營貸置換存量房貸的變種操作，顯然也很難合規(guī)；另一方面，個(gè)人住房貸款余額規(guī)模，已從不到2008年的不到3萬億膨脹到38.8萬億，利率調(diào)整產(chǎn)生的利益關(guān)系非可同日而語。

因此，存量房貸利率的下調(diào)呼聲，與商業(yè)銀行的利益取舍，將成為上層政策下一步的出發(fā)點(diǎn)。在此之前，提前還貸潮可能會持續(xù)一段時(shí)間。

當(dāng)然，最后要指出的是，隨著2023年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇希望的增加，投機(jī)機(jī)會和渠道的增多，預(yù)期投資收益率的升高，提前還貸潮的自然退卻，肯定是最喜聞樂見的一種結(jié)果。

正所謂：發(fā)展是解決一切問題的根本。

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