熱點(diǎn)！一開(kāi)年，深圳就甩出了一個(gè)王炸！

1月中旬，作為改革示范區(qū)的深圳發(fā)布的征求意見(jiàn)稿，讓銷聲匿跡很久的共有產(chǎn)權(quán)房再度成為熱點(diǎn)話題，一經(jīng)發(fā)出驚起千層浪。

▲深圳住建局官網(wǎng)

(資料圖片)

在這四份意見(jiàn)稿中，最受到關(guān)注的是：

深圳將停止建設(shè)可售型人才房，推出共有產(chǎn)權(quán)房，售價(jià)為市場(chǎng)參考價(jià)的50%，購(gòu)房人只需買(mǎi)一半房屋產(chǎn)權(quán)，并且封閉流轉(zhuǎn)，不可入市交易。另外，共有產(chǎn)權(quán)可以做房貸，但是其他抵押貸款不能做，杜絕了經(jīng)營(yíng)貸，消費(fèi)貸，也就是幾乎沒(méi)有金融屬性。

那么，深圳此舉用意為何？共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)是否會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)？共有產(chǎn)權(quán)房和可售性人才房/安居房孰優(yōu)孰劣？

政策標(biāo)志維護(hù)住房保障屬性商品房與保障房徹底劃清界限

事實(shí)上，深圳這次政策頒布是為了對(duì)接國(guó)家保障房體系，并已下定決心，是把住房市場(chǎng)徹底一分為二：要搞保障房、商品房的雙軌制，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸政府。彼此隔絕，拒絕套利，類似“新加坡模式”。

1、此舉本質(zhì)上是深圳對(duì)接國(guó)家住房保障體系的體現(xiàn)

深圳過(guò)往保障住房體系分為“公租房（只租）、安居房（只售）、人才房（可租可售）”，此政策發(fā)布之后，除了已批的“安居房/可售性人才房”地塊外，其他供應(yīng)將會(huì)停止。以后的項(xiàng)目都是按新的國(guó)家政策三房體系在對(duì)接——2021 年 7 月，住建部進(jìn)一步明確我國(guó)保障房體系由公租房（租賃型）、保障性租賃住房（租賃型）和共有產(chǎn)權(quán)住房（購(gòu)置型）組成：

同時(shí)需要了解三類保障房的區(qū)別——共有產(chǎn)權(quán)房屬于你和國(guó)家“共同持有”的房子，一套房子你買(mǎi)一半以上，剩下的由國(guó)家持有，但房子給你住，關(guān)鍵詞是“申請(qǐng)”、“買(mǎi)賣”，主要為幫助部分具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的住房困難居民盡快改善居住條件。

公共租賃住房的關(guān)鍵詞是“申請(qǐng)”、“使用”，重點(diǎn)面向符合條件的住房困難戶籍居民，和為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工。

保障性租賃住房，則是面向人口凈流入的重點(diǎn)城市的“新市民、青年人”出租的住房。

住建主管部門(mén)在1月底的深圳高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上發(fā)言，稱今年將著力解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，全年建設(shè)籌集18.5萬(wàn)套（間）保障性住房，比“十四五”規(guī)劃又增加了4.5萬(wàn)套，組成以保租房為主，共有產(chǎn)權(quán)房、公租房為輔。

▲深圳住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃

2022年11月，深圳的首批可售型人才房面世，與新政的“共有產(chǎn)權(quán)住房”不同的是：共有產(chǎn)權(quán)房需要輪候，人才房則需要搖號(hào)；在申請(qǐng)門(mén)檻上，人才房對(duì)申請(qǐng)人的學(xué)歷要求更高；價(jià)格方面，人才房定價(jià)是周邊商品房的6-7折，共有產(chǎn)權(quán)房是5折，相比而言共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)更便宜一點(diǎn)，但共有產(chǎn)權(quán)房只占有50%左右的產(chǎn)權(quán)。

那么之前的可售型人才房/安居房與共有產(chǎn)權(quán)房最大的變化是什么呢？——封閉式流轉(zhuǎn)制度。

以前的可售性人才房/安居房（類似之前可流轉(zhuǎn)的可售性保障住房之一經(jīng)適房）：10年限期后是可以轉(zhuǎn)正的，像商品房一樣在市場(chǎng)買(mǎi)賣。

未來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)房：不可以在公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)賣，即便是過(guò)了5年限期，也只能內(nèi)部小范圍指定人群交易，也就是文件說(shuō)的封閉式流轉(zhuǎn)。除此之外，條件苛刻，三年未提出認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)清出輪候庫(kù)。

2、封閉流轉(zhuǎn)代表失去金融屬性，有效清退套利人群

“封閉流轉(zhuǎn)制”，也就是只能在持有滿一定年限后才能賣給具備相同購(gòu)買(mǎi)資格的人員。想通過(guò)轉(zhuǎn)手套利的做法就不用考慮了，這一條也符合“房住不炒”的政策邏輯。

事實(shí)上，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，可以徹底堵住原有出售型保障房（如經(jīng)適房、可售性人才房/安居房）中存在的套利空間。

以經(jīng)典的保障性住房套利的兩個(gè)經(jīng)典案例“僑鄉(xiāng)村、龍悅居經(jīng)適房變豪宅”為例：業(yè)主在補(bǔ)交地價(jià)取得完整產(chǎn)權(quán)后上市交易，僑香村12年獲利15倍，9000買(mǎi)入，12萬(wàn)賣，龍悅居獲利6倍。本身可售性人才房/安居房是提供給剛需自住的房子，價(jià)格比商品房便宜，結(jié)果卻變成投機(jī)的工具。但這樣，保障性住房的“保障”屬性還剩多少？

到共有產(chǎn)權(quán)階段，這種事件大概率不會(huì)再有。共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格、流通范圍被明確限制，一套產(chǎn)權(quán)不完整的房子，不能抵押、實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)，就意味著沒(méi)了金融屬性，房?jī)r(jià)漲跌都跟房屋本身沒(méi)有直接的關(guān)聯(lián)。

這將讓保障性住房體系能夠保障真正需要住房保障的人。共有產(chǎn)權(quán)住房封閉流轉(zhuǎn)價(jià)格分為三種情況：

1）自簽訂買(mǎi)賣合同之日起未滿五年收購(gòu)的，收購(gòu)價(jià)格按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)格確定；

2）購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣合同之日起滿五年收購(gòu)的，收購(gòu)價(jià)格計(jì)算公式為：收購(gòu)價(jià)格=購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×（1+中國(guó)人民銀行三年期定期存款基準(zhǔn)利率）；

3）購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣合同之日起滿五年轉(zhuǎn)讓的，封閉流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買(mǎi)賣雙方協(xié)商確定，通過(guò)市場(chǎng)參考價(jià)格規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。在同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)后，通過(guò)政府收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓給符合條件的受讓方的方式，也是能保住賬面購(gòu)買(mǎi)價(jià)的。

市場(chǎng)影響牟利時(shí)代一去不返利于安居輪候庫(kù)去化

這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)對(duì)市場(chǎng)有什么影響？短期來(lái)說(shuō)，影響不大。從中長(zhǎng)期來(lái)看，住房體系分化，是一個(gè)利好政策。

1、共有產(chǎn)權(quán)房不是新鮮詞，多城已有實(shí)踐，結(jié)果層次不齊

擬推行的共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)是新事物，放眼全國(guó)，其實(shí)共有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不是新鮮事了。北京在2017年就率先大面積推行共有產(chǎn)權(quán)房，廣州也在2020年推出了共有產(chǎn)權(quán)房新政，因此市場(chǎng)短期內(nèi)并不會(huì)發(fā)生重大變化。

自從2017年推出試點(diǎn)以來(lái)，各地關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的政策大同小異，基本上都是買(mǎi)40-60%的產(chǎn)權(quán)能取得100%的房屋使用權(quán)，將來(lái)上市交易要補(bǔ)差價(jià)。

最核心的問(wèn)題在于：共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)是否合理？雖然大家都是按照市場(chǎng)價(jià)打折定價(jià)，但什么才是市場(chǎng)價(jià)：是真正符合市場(chǎng)行情的成交價(jià)，還是故意往高評(píng)估的評(píng)估價(jià)？這里面可操作空間很大，造成各地執(zhí)行效果產(chǎn)生巨大反差。

成效顯著的是廣州，在2020年推出了共有產(chǎn)權(quán)房新政，到目前為止只有兩個(gè)項(xiàng)目于2021年和2022年落地，21年落地的位于黃埔區(qū)的榕悅花園單價(jià)僅有1.2萬(wàn)，承購(gòu)人產(chǎn)權(quán)份額比例為55%，政府產(chǎn)權(quán)份額比例為45%，受到廣泛歡迎。最便宜的一套是66平方米的兩房一廳，約71.28萬(wàn)元，相當(dāng)于市民只需最低支付39.2萬(wàn)元，即可與政府共享一套房。

但第二個(gè)項(xiàng)目城城雋雅苑則申購(gòu)冷清。一位符合城雋雅苑申購(gòu)門(mén)檻要求的購(gòu)房者表示：“我是剛需客，主要出于自住考慮，如果這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格都到2.3萬(wàn)元/平方米了，那在廣州還有別的可選擇空間。而且房子戶型太小、簡(jiǎn)裝交付，不符合個(gè)人家庭自住的需求。另外，對(duì)共有權(quán)產(chǎn)權(quán)房的政策也不太了解，以后擔(dān)心交易問(wèn)題?！?/p>

▲廣州市人民政府官網(wǎng)

而福建省參與試點(diǎn)的福州、廈門(mén)，市場(chǎng)價(jià)被評(píng)估得過(guò)高，導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)房單價(jià)定價(jià)虛高，那么銷售遇冷就在情理之中，共有產(chǎn)權(quán)房政策并沒(méi)有掀起大的風(fēng)潮。

過(guò)往的共有產(chǎn)權(quán)房甚至有些不疾而終，其背后的原因眾說(shuō)紛談、各執(zhí)己見(jiàn)。但最根本的原因，就是那時(shí)候的房?jī)r(jià)還處于上漲周期。從政府的角度會(huì)把更多的產(chǎn)權(quán)賣出去以得到更多的財(cái)政收入，對(duì)于個(gè)人而言能買(mǎi)到全部產(chǎn)權(quán)時(shí)收益率才能最大化。

而今各大城市的房?jī)r(jià)居高不下，大多數(shù)城市不漲反跌，對(duì)于急需置業(yè)又資金不足的剛需客來(lái)說(shuō)，這種優(yōu)惠的“五折房”自然成了不二之選。深圳的共有產(chǎn)權(quán)房指導(dǎo)價(jià)明確50%市場(chǎng)價(jià)，所以共有產(chǎn)權(quán)房的落地可實(shí)施性更強(qiáng)，以后更多的落地細(xì)則也值得期待。

2、中長(zhǎng)期對(duì)于商品房市場(chǎng)是長(zhǎng)期、緩慢利好

一方面，安居型商品房和普通商品住房存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，減少供應(yīng)，有利于普通商品房市場(chǎng)穩(wěn)定，政策會(huì)導(dǎo)致一部分買(mǎi)得起正常商品房、卻要買(mǎi)可售性人才房/安居房的人，回到商品房市場(chǎng)。

不少地段的安居型商品房?jī)r(jià)格與剛需段位的普通商品房?jī)r(jià)格存在價(jià)差，無(wú)形中就分散普通商品住房的購(gòu)買(mǎi)力。如果持續(xù)供應(yīng)安居型商品房，一定會(huì)對(duì)非核心板塊的樓盤(pán)價(jià)格造成一定的傷害，間接引導(dǎo)了所有購(gòu)房者的情緒，造成市場(chǎng)的中短期震蕩。

對(duì)于深圳眼下的一二手房商品住宅市場(chǎng)而言，并不利于市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。所以當(dāng)安居型商品房不再安排建設(shè)，加大供應(yīng)后，是有利于普通商品房的價(jià)格平穩(wěn)的。

另一方面，可以盡快去掉安居型商品房的庫(kù)存。雖然安居型商品房設(shè)計(jì)的初衷，是為了給來(lái)深圳深發(fā)展一個(gè)上車的機(jī)會(huì)，但由于地段，配套，戶型等，滿足不了過(guò)去的剛需群體，導(dǎo)致不少安居型商品房出現(xiàn)不少庫(kù)存或者去化慢。

最明顯的，去年深圳首批滿足條件即可“搖號(hào)”的可售型人才房，6個(gè)項(xiàng)目4422套，15294戶家庭參與認(rèn)購(gòu)，結(jié)果截至12月28日，深圳住建局官方數(shù)據(jù)顯示，僅1930套房源被選定，僅占43.6%。原本6折的市場(chǎng)價(jià)，以為會(huì)引起“哄搶”，結(jié)果連一半的去化都做不到。

▲公開(kāi)資訊

所以不再安排建設(shè)可售型人才房，無(wú)疑是可以進(jìn)一步加大這類房源的庫(kù)存去化，畢竟到最后，庫(kù)存安居型商品房是這些人享受深圳政府6折買(mǎi)房最后的保障機(jī)會(huì)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中央財(cái)政補(bǔ)貼與深圳建設(shè)決心或使安居走出新路徑

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年年底，北京市已累計(jì)籌集共有產(chǎn)權(quán)住房約8.3萬(wàn)套，上海市已簽約14萬(wàn)戶。共有產(chǎn)權(quán)住房幫助部分有一定支付能力的家庭以較低門(mén)檻擁有了產(chǎn)權(quán)住房。

那么，共有產(chǎn)權(quán)房在深圳的未來(lái)走向如何？作為走在改革最前沿的城市，深圳對(duì)建設(shè)和完善住房保障體系的力度、決心非常之大。以深圳的決心和行動(dòng)力，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展讓人拭目以待：

早在2018年深圳住建委提出住房新政，也被稱為“二次房改”——至2035年，深圳新增建設(shè)籌集各類住房共170萬(wàn)套，其中保障性住房目標(biāo)占比高達(dá)六成，目標(biāo)走向“新加坡模式”；且去年10月，中央財(cái)政罕見(jiàn)加大對(duì)深圳保障性住房的補(bǔ)助，旨在解決大城市住房突出問(wèn)題。

因?yàn)樯钲谟幸涣鞯墓补芾韴F(tuán)隊(duì)和一流的城市財(cái)政，還有一群敢闖的人民，作為保障房示范區(qū)和稅制改革示范區(qū)，深圳的住房政策比其他城市更具有規(guī)范性和落地性。從這些信號(hào)來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房或許能在深圳發(fā)展壯大，除了解決新市民、青年人、雙困家庭的居住需求之外，也能緩解有一定支付能力的“夾心層”人群的購(gòu)房需求，走出安居新路徑。

來(lái)源：明源不動(dòng)產(chǎn)研究院 已獲得授權(quán)，向原作者表示感謝！??

關(guān)鍵詞： 共有產(chǎn)權(quán)房