建發系兇猛：拿地、并購、加杠桿

圖片來源：Pixabay

說起近兩年來進擊最為兇猛的房地產企業之一，建發房產絕對算是榜上有名。

克而瑞發布的2022年1-12月中國房地產企業銷售榜顯示，去年建發房產全口徑銷售金額為1703.2億元，位列排行榜第10位。

(資料圖)

如果將時間線拉長一點，2017年-2021年，建發房產在行業的排名分別位列第61位、第53位、第49位、第31位和第21位。短短幾年的時間，建發房產從60名開外的中小房企一躍成為排名前十的“三好生”，擴張速度之快讓業內人士感慨“建發系殺瘋了”。

不過，也有人擔憂，在同行們紛紛小心翼翼降杠桿的同時，建發系大規模擴張所面臨的資金問題。

高調擴張的閩系建發房產會迎來自己發展的春天嗎？

01

兇猛拿地

建發房產的快速擴張，與其背后由建發集團控制的建發系公司密不可分。

廈門建發集團有限公司（以下簡稱“建發集團”）成立于1980年，公司主要業務涵蓋供應鏈運營、城市建設與運營、旅游會展、醫療健康、新興產業投資等領域。

建發房產是建發集團旗下的房地產開發企業，公司主要業務板塊包括房地產開發、物業管理、城市更新改造、商業管理、代建運營、工程與設計服務、關聯產業投資七大業務板塊，涉及從一級土地規劃、征拆、代建到二級房地產開發、物業、商業，再到酒店、養老、文化、科技等關聯產業全覆蓋的房地產全鏈條業務體系。

征探君查閱財報發現，建發房產指的是建發房地產集團有限公司，由建發集團及其旗下核心上市平臺廈門建發股份有限公司（600153.SH，以下簡稱“建發股份”）共同持股。目前，建發股份在房地產開發領域擁有建發房產和聯發集團有限公司（以下簡稱“聯發集團”）兩大控股子公司。

根據官網，建發房產旗下控股建發國際投資有限公司（01908.HK）、建發物業管理集團有限公司（02156.HK）、建發合誠工程咨詢股份有限公司（603909.SH）。

近年來，建發房產在拿地方面可謂十分積極。2月23日，蘇州2023年一批次第二場土拍開啟。當天出讓的5幅地塊中，其中2幅觸頂搖號。其中，建發地產以0.65%的溢價率競得工業園區一幅宅地，地價款7.69億元。而在此7天前舉行的第一場土拍中，蘇州兆瑞房地產開發有限公司（廈門建發）以7.69億元競得工業園區夷浜路北、科智路西地塊，樓面價20131元/平方米，溢價率0.65%。

中指院2022年中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100顯示，去年建發房產拿地金額為544億元，位列排行榜第四位。

而在2021年2月末，建發房產聯合融創經過314輪鏖戰，最終拿下上海市普陀區石泉社區內的一幅住宅用地，溢價率高達36.15%。不過，幾天后，由于該地塊溢價率過高的問題，建發房產就被普陀區政府約談，地塊的開竣工也將受到有關部門嚴格監管。

314輪鏖戰拍地，可見擴張時期建發拿地的兇猛勢頭。

02

收購美凱龍

除了拿地積極，收并購成為企業高速擴張時期的一大法寶。

最近一段時間，業內較為關注的一起收并購案件要數建發股份和紅星美凱龍家居集團股份有限公司（601828.SH，以下簡稱“美凱龍”）之間的收并購事件。

今年1月17日，建發股份與紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱“紅星控股”）、車建興共同簽署了附有生效條件的股權轉讓協議。根據轉讓協議，建發股份擬以現金收購美凱龍29.95%的股份。

隨后，美凱龍在1月26日發布H股公告，阿里巴巴（中國）網絡技術有限公司（以下簡稱“阿里網絡”）將其持有的部分紅星可交債轉換為5.7%的美凱龍A股股份。這次股份轉讓完成后，建發股份持股29.95%，紅星控股及其一致行動人持股24.9%，建發股份預計將成為美凱龍的控股股東。

值得注意的是，車建興憑借著首創的家居連鎖模式，將美凱龍打造為家居行業的龍頭，成為家居行業妥妥的“包租婆”。

美凱龍的資產版圖有多大呢？征探君查閱了一下，截至2022年上半年報告期末，公司經營了94家自營商場、280家委管商場、10家戰略合作商場、59個特許經營家居建材項目，共包括475家家居建材店/產業街，覆蓋全國30個省、直轄市、自治區的224個城市，商場總經營面積為2227萬平方米。

只是蛋糕雖然夠大，美凱龍也并不是一塊好啃的“蛋糕”。房地產行業寒冬蔓延之下，家居賣場的生意也不好做。根據公司日前發布2022年度業績預告，公司預計2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤為6.77億元～8.12億元，同比減少60.3%～66.9%。

此外，曾經給車建興帶來滿滿安全感的“自己買地、自建商場”的重資產模式，也在行業突然轉向之后讓其站到了危險的邊緣。

截至 2022 年 9 月 30 日，美凱龍合并總資產1336.35億元，總負債為 756 億元，其中有息負債約為382 億元，而公司在手的貨幣資金只有57.38億元。

與此同時，關于美凱龍商場閉店的消息也不時傳出。收購美凱龍股份后，建發股份后續會如何推動美凱龍的發展成為行業關注的重點。

03

加杠桿擴張？

除了如何在行業寒冬期推動紅星美凱龍的發展，當下，擺在建發股份面前共有兩大問題：第一，如何處理美凱龍超過760億元的債務可能帶來的高杠桿問題；第二，“大躍進式”擴張下，建發股份未來的發展前景如何？

1月15日，建發股份召開了關于收購美凱龍部分股份的投資者說明會。會上，建發股份解釋稱，市場上的很多投資者未仔細分析上市公司的財務報表，混淆了股東美凱龍控股和上市公司美凱龍的債務情況，美凱龍現有的有息負債以子公司借款為主，美凱龍的自持物業均有對應的子公司，借款以該子公司的名義向金融機構申請，同時以子公司物業作為抵押、上市公司進行擔保，因此大部分債務在子公司，而不是在上市公司層面，需要控股股東擔保的較少，因此后續需要建發股份的擔保同樣較少。同時建發股份表示，該部分債務對應的自營商場資產較為優質，銀行審批貸款時已經評估其盈利狀況、資產價格，證明了資產的自身盈利能力。

建發股份對于美凱龍“子公司借款對上市公司影響不大”的解釋能夠多大程度上平息投資者的焦慮情況暫且不表。快速擴張的建發面臨的另一大問題是，房地產行業的錢越來越難賺了。

征探君翻看建發股份2022年半年報發現，去年上半年，建發股份供應鏈運營業務營業收入為3396.12億元，占營業收入的比重為92.85％；與之相比，房地產業務的營業收入只有261.7億元，占比只有7.15%。盡管建發房產屬于近年來快速非常迅猛的企業之一，但隨著行業的發展日益成熟和穩健，房地產逐步成為一個低利潤率的偏服務性行業，昔日依靠快速擴張瘋狂就能賺得盆滿缽滿的日子已經一去不復返了。

另一方面，從行業競爭來看，僅僅是廈門當地的國企，就有國貿控股集團和象嶼集團兩家世界500強企業，3家國企的業務發展都有一定的重合之處。而近兩年來，象嶼在地產行業也擴張迅猛。這場國企之間的競爭賽同樣激烈。

對于未來的收購計劃，建發股份稱，公司的收購是市場化行為，如果資產優質，且與公司現有業務有協同作用的話，公司將會考慮并購。

曾幾何時，閩系房企以愛拼、膽大、高杠桿成為一個非常有個性特色和江湖傳奇故事的符號，更是一個進擊時代的縮影。而在行業的深度調整之后，這批民營企業最終逐漸歸于平靜。如今，秉持著閩系基因的國企再度快速擴張。而迎接他們的，還會是美好的春天嗎？

作者 | 張玉

來源 | 征探財經（ID:teccj6)

關鍵詞： 建發股份 紅星美凱龍