觀點直擊 | 置富產(chǎn)業(yè)信托說加強并購 但內外部環(huán)境可能不允許冒進（實錄）

觀點網(wǎng)置富產(chǎn)業(yè)信托是多年來被小股民們盛贊的一支“理想收息股”。

資料顯示，截至2022年12月31日，這只信托擁有16個位于香港以及1個位于新加坡的物業(yè)資產(chǎn)，主要為約300萬平方呎的零售物業(yè)。它們并非當?shù)刈罡叨俗詈廊A的購物商場，卻是最貼近居民生活的。

(資料圖片僅供參考)

例如置富產(chǎn)業(yè)其中一個核心物業(yè)--坐落于新界東沙田新市鎮(zhèn)的置富第一城，它就是香港其中一個最大住宅發(fā)展項目、擁有10642 個住宅單位的沙田第一城的商業(yè)組成部分。

置富第一城414469平方呎可出租總面積中的絕大部分，均是民生設施，包括生鮮街市和多個中西醫(yī)診所、教培機構、發(fā)廊、物業(yè)中介門店、便利店、五金店等。

項目客群消費穩(wěn)定、物業(yè)組合韌性高、收入穩(wěn)定、派息穩(wěn)定且慷慨……

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

尤其2022財年，置富產(chǎn)業(yè)信托重新恢復100%分派比率，更是令投資者開心的一件事。根據(jù)計劃，年內置富產(chǎn)業(yè)信托每基金單位分派44.15港仙，中期分派23.05港仙，期末分派21.1港仙。

不過按此計算，置富產(chǎn)業(yè)信托的全年分派已超過其每基金單位基本盈利25.34港仙，這是上年沒有出現(xiàn)的情況。這并非一個好現(xiàn)象。

就算2022年下半年香港疫情形勢逐漸趨向穩(wěn)定，防疫措施得到一定程度放寬，零售營商環(huán)境得到改善，但整體市況未有完全恢復。

因此，2022全年置富產(chǎn)業(yè)信托錄得收入17.64億港元，同比下降2.3%；物業(yè)收入凈額12.90億港元，同比下降3.7%；可供分派予基金單位持有人的收益為8.77億港元，同比下降10.6%。

其物業(yè)估值保持在395億港元，但每基金單位資產(chǎn)凈值較2021年下降1.8%至14.52港元。

“跌幅主要因為在上半年第五波疫情，對于需要幫助的租戶給到一些租金寬免。” 置富產(chǎn)業(yè)信托執(zhí)行董事及行政總裁趙宇解釋，期內盈利下跌還因為續(xù)租租金調整率持續(xù)為負數(shù)。按2021年12月31日數(shù)據(jù)顯示，當時置富產(chǎn)業(yè)信托有43.3%租約在2022年到期。

適逢奧密克戎毒株肆虐，續(xù)租租金調整不利，給基金整體業(yè)績帶來極大影響。

另一方面，置富產(chǎn)業(yè)信托旗下位于新界元朗天水圍，擁有665244平方呎的旗艦商場+WOO嘉湖正在進行資產(chǎn)增值工程，這也是一筆不小的支出。

據(jù)了解，+WOO嘉湖的整體提升還要等到2024年上半年才宣告完畢，但2023年內置富產(chǎn)業(yè)信托還要撥出約2億港元資金，開啟另一個旗艦商場紅磡置富都會的資產(chǎn)增值工程。

只是在這種情況下，置富產(chǎn)業(yè)還是在2022年8月堅持向股東實集團購入新加坡住宅發(fā)展項目高文之星（Stars of Kovan）的小型配套商業(yè)。總代價約8800萬新元，由于是關聯(lián)交易，置富產(chǎn)業(yè)得到了7.4%的折讓。

按照收購公告，這個物業(yè)有47.7%租約將在2022年底到期并重新續(xù)約，因為新加坡早已放開防疫政策，這部分租約續(xù)約能得到租金提升的可能更高。但高文之星物業(yè)僅有36個商鋪22638平方米可出租面積，對整體業(yè)績的影響不會太大。

而這筆收購也推升了置富產(chǎn)業(yè)信托的負債水平。資料顯示，截至2022年12月末，該基金的負債比率從2021年的22.4%提升到23.9%。

不過由于負債比率還在十分健康的水平，同時利息償付比率達到4.8倍，而且債務中采用固定利率對沖的部分有62%。趙宇稱，置富產(chǎn)業(yè)有志于進一步做一些收并購。

“我們還有還大的借貸空間，可以進行一些收購。”趙宇提出，公司管理層接下來會積極去看一些收并購標的，最重要的目標是新加坡和內地一線城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)。

盡管雄心勃勃，但擺在置富產(chǎn)業(yè)信托眼前的，是一個持續(xù)的高息經(jīng)濟環(huán)境。隨著美國和歐洲地區(qū)通脹高燒不下，相關央行高層仍在持續(xù)釋放鷹派信息。歐洲央行行長拉加德剛剛強調了堅持緊縮的立場，并預期歐洲央行將在3月份內加息50基點。

資金成本上升后，持續(xù)進行收并購行動的難度顯而易見。去年11月，在出席港交所走近上市公司系列峰會時趙宇就曾表示，利率的持續(xù)上升增加了收并購的難度。

不過，未來的收購始終是遙遠的事情，置富產(chǎn)業(yè)信托目前最重要是看緊自己的基本盤。

香港特區(qū)政府在早前1月30日正式撤銷向新型冠狀病毒感染者發(fā)出隔離令。在3月1日，也正式解除有關口罩的限制，無論室內、戶外或搭乘公共交通工具，都無須再佩戴口罩。消費恢復前景樂觀。

“我們看到續(xù)租租金調升率負數(shù)正逐步收窄，2022年下半年已經(jīng)到了一個低的單位數(shù)。” 趙宇指，希望全年內續(xù)租租金調升率將能回正。

據(jù)了解，置富產(chǎn)業(yè)信托將有32.9%的租約在2023年到期，需要重新談判租金租約。

以下為置富產(chǎn)業(yè)信托2022年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄節(jié)選：

現(xiàn)場提問：對于今年的續(xù)租租金表現(xiàn)怎么看？置富都會、嘉湖二期也準備增產(chǎn)提升，投資額有多少？去年買了新加坡的資產(chǎn)，未來是不是會繼續(xù)加大在海外收并購？

趙宇：去年，雖然續(xù)租租金調升率仍然還是負數(shù)，但是下半年也逐步收窄。而我們看到個別行業(yè)尤其是民生項目也會錄得一個加租的情況，我們覺得可能不同行業(yè)的復蘇情況是不同的，但是對于一些民生行業(yè)，我們還是比較看好一些。

今年大約有三分之一的租約到期，我們也積極地在與租戶洽談，希望大家有一個雙贏的局面。

在資產(chǎn)增值方面，嘉湖的總投資額大約是3億（港元，下同），預期明年上半年會做完。預期今年下半年開始展開紅磡置富都會的資產(chǎn)增值，現(xiàn)時來看，我們預期可以有2億元的支出，會分2至3年來做。

在收購方面，整體來說，我們都是專注在香港的零售為主，但是我們也會看新加坡和內地一線城市的一些物業(yè)，尤其是大灣區(qū)內。現(xiàn)在全面通關之后，也可以使我們去內地的調研輕松一些。所以未來來說，我們也會積極地去看一些收購的項目。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在有沒有一些正在看的目標或者短期內有沒有一些收購的計劃？另外，對比去年或者疫情前，商場人流、生意情況如何？另外，剛才說暫時沒有很大的融資計劃，但是會不會有一些供股或者股本融資的需要？

趙宇：關于收購，其實我們一直都有在留意一些項目，在香港或者內地的一些項目，也會繼續(xù)密切留意。現(xiàn)在息口比較高，所以也會審慎地去收購一些項目。

在人流和生意額方面，如果說看回今年前兩個月的人流，比去年提升了大約17%。我們看到其實從2022年下半年開始，每個月都有一個升幅，現(xiàn)在也通了關，我們期望多一些旅客來。同時有了消費券之后，可以使人流繼續(xù)提升。

如果說相比疫情前，其實還是差了一成左右，但是我們也有信心，隨著本地的營商環(huán)境提升改善，也會有多些人流來我們的商場。

關于供股，如果你看我們自己的資產(chǎn)負債表，負債比率是24%，還是一個比較健康的水平，剛才說過借貸空間也有差不多200億。所以暫時沒有在供股或者股票市場集資的計劃。

現(xiàn)場提問：剛才說租金續(xù)租方面還沒有達到正數(shù)，今年會不會回到正數(shù)？加租的比例會是多少？

趙宇：我們看到其實續(xù)租租金調升率負數(shù)逐步收窄，2022年下半年已經(jīng)到了一個低的單位數(shù)。我們今年也看到整個經(jīng)濟復蘇，也期望可以有一個正增長。但是剛才也說過，可能不同行業(yè)的復蘇步伐不是一致的。

從我們自己的投資組合來說，可能一些民生必需品的復蘇步伐會比較快一些，我們也期望它們可以為我們的投資組合帶來一些正增長。

關鍵詞： 恒大物業(yè) 置富產(chǎn)業(yè)信托