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去年，住建部曾相繼發布過兩本強制性規范——《民用建筑通用規范》和《消防設施通用規范》。根據當時的公告，這兩本規范從3月起全面執行！
其中“殺傷力”最大的強條，就是面層要計面積了（建筑面積要算到外飾面）！
(資料圖)
怎么理解呢？
最直白一點講，就是未來買房，公攤面積又要增加了！
1、新舊規的區別
舊規GB/T50353-2013《建筑工程建筑面積計算規范》3.0.27條文節選：
新規GB55031-2022《民用建筑通用規范》3.1.1條文：
新規GB55031-2022《民用建筑通用規范》3.1.1條文說明：
2、對不同住宅的影響
● 對以真石漆為主的住宅來說
以普通的18層住宅樓為例，其真石漆面層厚度為20mm。
實體墻涂料面層做法：此做法面層厚度為20mm。
圖源：圖圖規范
粘貼式外保溫板面層做法：此做法面層厚度為15+5=20mm。
圖源：圖圖規范
一體化保溫板（AB板）面層做法：此做法面層厚度為15mm+保護層厚3mm，總厚度為18mm。
圖源：圖圖規范
以上面的一個普通住宅為例，建筑面積變化：每層增加2.85㎡，每棟樓增加2.85㎡*18=51.3㎡，10棟樓增加51.3㎡*10=513㎡。
圖源：圖圖規范
● 對幕墻體系的住宅來說
幕墻做法厚度一般會考慮200mm。
圖源：圖圖規范
同樣以上述住宅樓為例，原保溫層厚度若為100mm厚，選擇幕墻外飾面，則厚度為200mm，增加100mm厚度。
建筑面積變化：每層增加14.26㎡，每棟樓增加14.26㎡*18=256.68㎡，10棟樓增加256.68㎡*10=2566.80㎡。
圖源：圖圖規范
3、對購房者的影響
新規后，建筑面積計算規則發生了重大變化，建筑面積將會增加。
尤其是幕墻類的建筑建筑面積將會大幅增加，由此公攤面積也會增加，得房率更低，對于買房人來講，也就是同樣的總價買到的套內面積更小了。
所謂“公攤面積”，是指分攤的公用建筑面積的簡稱，指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。
公攤面積=商品房建筑面積-套內建筑面積，它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等。
根據建筑形態的不同，公攤面積和得房率有很大的區別。
一般來講，公攤面積高層> 洋房>別墅 ，高層往往得房率低，公攤面積高。
而且由于公攤面積缺少標準，背后利益空間巨大。
如果每一戶多出1㎡，按德陽目前大多數小區1000戶計算，就可以多出1000㎡。再以當前德陽房價7260元/平米計算，開發商從這上面可以獲得的利潤是多少？
726萬！
氣氣的是公攤這玩兒意，明明是香港產生的，祖師爺還是霍英東呀。但是現在全宇宙只有中國和臺灣有公攤面積這一說。
因為，早在2013年，在洶涌的民怨下，香港也結束了這個實行了半個世紀的政策，正式邁入了“以套內面積計價”的時代。
好神奇呀！
對待這一問題，于民眾而言，幾乎真看不到任何好處，而帶來的問題倒是無數。對于開發商而言，倒是好處一大堆，至少利益上是盆滿缽滿了呀。
04取消公攤，重慶已經耍了近20年了。
大家的期待當然是，取消公攤。
對此，2018年，新華社等媒體曾多次發文，質疑公攤面積，如《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》。
2019年2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”
取消公攤，重慶已經耍了近20年了。
2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
2020年10月，襄陽市規委會審議通過《襄陽市建設工程建筑面積計算規定》。
根據這項規定，陽臺不區分結構內外及是否封閉，均計算一半面積。明確外墻外保溫層，不計算建筑面積和產權面積，不計入公攤。符合條件的設備平臺，不計算建筑面積。
福音啊！范本啊，學學呀。
05但是，這也并不意味著公攤面積越小就越好。
試想一下，社區的公共設施大規模縮減，樓梯、過道、門廊等狹窄不堪，居住起來該有多么的不適，以犧牲社區的居住品質為代價的低公攤小區，大家真的愿意買嗎？
精致的公攤可以提升居住品質，另一方面也提升房產價值。
所以總的來說，如何把握公攤面積的大小、計算方式都是很重要的一個課題。
也有人會說，“取消公攤面積，套內單價只會暴漲”，一樣的道理。
確實，如果按照實用面積計價，單價確實會相對暴漲，但這就相當于超市帶殼的榴蓮和剝好的榴蓮果肉一樣，總價是不變的。
但是，我請問你，你買榴蓮的時候是帶皮的還是不帶皮的，你是不是看得一清二楚，也知道分別的價格是多少？你甚至可以稱一下榴蓮皮的重量是多少。
房子呢?公攤你算得出來嗎?
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