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不得不說，曾經的“東大倉”如今在樓市中的存在感實在不強。不過當然，這也不妨礙它時不時再整出點動靜出來～
今年廣州首批8宗集中供地中，增城好不容易排上了兩宗！只不過這兩宗用地分別位于寧西、派潭，說白了就是存在感低區域中的小透明板塊。
但這反而引起人好奇，到底是“何方神圣”了？帶著一顆八卦的心，小前線挖了一下當中的寧西地塊，發現有點東西～
(相關資料圖)
1
舊村改造新模式？
今天要說的增城寧西地塊，位于寧西街沙寧路東側，編號A23014，占地約17萬㎡，計容建面約44萬㎡，起拍總價19億元，折合4308元/㎡。
看到這里，估計有人會一臉問號，一是這個地方比較陌生，二是都2023年了，增城還有4000+元/㎡起拍的宅地……
確實，寧西這個地方雖說屬于增城開發區腹地，但位置比永寧還要更往東，樓市約等于真空。
而4308元/㎡的起拍樓面價，大約相當于增城2014年成交的朱村宅地水平，2023年還能遇到，也是驚奇。
當然，小前線要說的并不是這些。看這個地塊的輪廓以及衛星影像，有點熟悉的感覺。
確認過眼神，就是2月中旬公布基礎數據調查成果的湖中村竹山、社排片區舊改項目，一模一樣。
現場看，涉及的舊村社范圍內，原有的村民房屋已拆得7788，取而代之的是堆滿地上的物流貨柜，遠看就像快遞公司的大本營一樣。
△地塊內部
比較引人注意的是，舊村社北面、南面都有一片原生態山丘，可見這里的生態環境還不錯。
周邊現狀，主要是一衣帶水的百湖村，曾在2020年5月掛網公開選擇舊改合作企業，但同年7月突然宣布取消相關工作。
隔沙寧路的另一側，則是增城開發區用地范圍，已落地菜鳥網絡、SDP超視堺、富士康液晶面板等多家企業。
△增城開發區
也就是說，如此次寧西地塊能順利出讓，開發項目將會為這些企業人員提供就近置業選擇。
2
官方點名，舊改+土拍組CP
不得不說，通過政府收儲+招拍掛出讓土地的模式，完成城市更新的先例不少，但以往主要涉及舊城、舊廠房等用地。
比如黃埔魚珠舊城、天河吉山瀝青攪拌廠、天河中鐵物流園等，而舊村采用這種操作相當少見。
其實早在2月初，市規自局發布的《廣州市城市更新專項規劃（2021—2035年）》（公開征求意見稿）就提到：
舊村莊改造可結合實際情況采用政府收儲、合作改造、自主改造等多種模式，多措并舉促進區域品質連片提升。
和以往舊改項目普遍引入房地產企業合作改造的模式不同，政府收儲模式中政府屬于主導角色，負責村民住宅和村集體物業復建安置補償。
這種模式之下，村集體經濟組織不參與土地出讓收益分成，后續基本再無與村集體相關事宜，推進效率較高。
不過，這種模式還是要因地制宜，不能簡單地復制到其它舊村當中。
具體到地塊所屬的湖中村竹山、社排片區，按2月中旬公布的基礎數據，原舊村社涉及建筑374棟，總建面96692.16㎡，體量不大。
而且兩個經濟社共有125戶576人，絕大部分都是本村戶籍，人口數量也不多，復建安置的推進相對簡單得多。
△湖中村竹山社、百湖村交界地段街景
另一方面，日前流傳的《2023年城中村改造計劃》中，增城區共有5個項目在列，其中就提到湖中村竹山社、社排社列為今年新開工項目。
同時，早在去年年初，政府招采網就掛出《增城區寧西街湖中、百湖、湖東片區控制性詳細規劃》的中標結果，透露結合增城開發區東拓用地需求，推動寧西街湖中村城市更新改造項目需要，啟動該片區控規編制工作。
以寧西街湖中村更新改造范圍（竹山、社排）與百湖村、湖東村范圍為基礎，規劃編制范圍為北至寧西工業園、南至廣惠高速、東至仙寧路、西至沙寧路，共363.25公頃。
不過就實際情況來了看，現狀僅湖中村竹山、社排兩個經濟社大致完成拆遷，相鄰的百湖村、湖東村暫未見明顯的拆遷動靜，增城開發區東拓應該要分期進行。
3
變身產城一體，自帶小學
其實早在開拍之前，包含該地塊在內的湖中、百湖、湖東片區控規就已悄咪咪獲批上線。
按照控規文件，片區規劃定位“產城一體示范基地”等，建設為宜產宜業宜商宜居的多功能城鎮片區。
規劃建設用地269.01公頃，其中城市建設用地256.43公頃，以居住、公共管理與服務設施、工業、道路與交通設施、綠地與廣場等用地為主。
包括中小學、農貿市場、公交首末站等在內，共規劃公共服務設施達155處，其中區域級、街道級、居委級分別5、20、130處。
而寧西沙寧路以東地塊所屬的湖中村竹山、社排片區，總體包含三大用途，如下圖的商住用地（橙色RB）、二類居住用地（黃色R2）、中小學用地（紫色A33）。
其中商住、居住部分配套18班幼兒園、社區養老服務機構、農貿市場等，中小學用地為36班小學。
值得注意的是，正如前面提到，雖然地塊本身是舊村改造項目，但通過政府收儲+招拍掛的地塊，村集體不再參與相關的收益分成，意味著后續開發住宅基本都可正常入市交易。
至于未來開發項目售價多少，同地塊沒有其它樓盤可供參考。
往西約4.3公里的永寧板塊，主要有光大樾云臺、中建鄂旅投嶺南悅府等，售價1.6萬-1.75萬/㎡。
對了，寧西地塊將在3月23日正式開始網上競價，是第一批集中掛牌宅地中，最先拍賣的地塊之一。
到底最終誰將會成為第一個吃螃蟹的人？我們拭目以待。
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