資訊推薦:閑聊青島房企：蝦系豪宅星河灣

“蝦系男友”是網上熱詞。

指的是身材、穿搭都很不錯，但是外貌減分的男生。

(資料圖片僅供參考)

促狹的說法是“去頭可食用”，跟大蝦等同。

突然就想起了星河灣。

1.5代貴族黃文仔

星河灣的老板黃文仔說：在國外三代人才能培養(yǎng)出真正的貴族，在中國星河灣，只需要1.5-1.8代就可以培養(yǎng)。

言語間有自信，也有偏執(zhí)。

自信來源于麾下星河灣的成績。

從千禧年在廣州番禺推出豪宅小區(qū)開始，星河灣就走在了高端豪宅路上。

那一年，廣州商品房不過3000多一平，而星河灣是14000元。

大理石拼花、手工穹頂、塑木棧道，這些超前的豪華裝潢，吸引了18萬人蜂擁而至，據說12天內用光了26萬套鞋套。

擠在18萬人中間的包括華夏幸福的王文學，還有香港地產大佬鄭裕彤、李兆基等。

40天里賣了6.7億的廣州星河灣一戰(zhàn)封神，也給了黃文仔無限的勇氣。

此后他轉戰(zhàn)北京、上海，2005年開盤的北京星河灣4個月賣了11億，2009年開盤的上海星河灣6個小時賣了40億。

三大一線城市的驕人戰(zhàn)績讓黃文仔走向人生巔峰，不僅身價百億，還戴上了“豪宅教父”的桂冠。

偏執(zhí)，在黃文仔身上異常明顯。

1953年，黃文仔出生于廣州的一個普通家庭。17歲時進入供銷社工作。80年代放棄鐵飯碗下海，11年間依靠鋼材、木材貿易完成原始積累。用他自己的話說，“1984年我就擁有過百萬元了，那個時候萬元戶才剛開始出現”。

有了錢的黃文仔，正趕上中國樓市狂飆發(fā)展的黃金期，一下就把生意做大了。

做大后的黃文仔，流傳著一些有趣的典故：比如后備箱里常年放著錘子、卷尺、手電三件東西，被稱為“黃董三寶”。據說看到不合格的地方就砸掉，比如曾在開盤前一天將沙盤模型、欄桿、走道全部砸掉重來，比如把墻紙全部用刀劃破，原因是貼得不夠好。

較真當然是好事，但是情節(jié)過于戲劇化，抓眼球的元素滿格，就有點令人生疑，要么是愛表演，要么是偏執(zhí)。

坊間的看法，更傾向于偏執(zhí)。

進軍北京時，黃文仔曾經放話：探花榜眼我不要，中不了狀元我們走路回廣州。

可能類似這樣的話，說得又多又絕對，張力太滿余地不足，給大家的印象太深了吧。

包括那句“星河灣1.5代就能培養(yǎng)一個貴族”，因為流傳太廣，后來大家就戲稱黃文仔是“1.5代貴族”。

戲稱不完全是戲謔，正如綽號總有關聯(lián)。

潛含的意思是，習慣拿錢來支撐的貴族，到底還是差了半代。

冬天來得比別人早

性格決定命運，黃文仔最終還是為偏執(zhí)付出了沉重的代價。

2010年的星河灣正值巔峰，前一年的房企排行中，星河灣以135億的銷售額進入行業(yè)前20強。

信心滿滿的黃文仔決心更上一層樓，把規(guī)模做起來，于是在鄂爾多斯上馬了全國星河灣最大的項目，房源總面積達到72萬平方米。

在他看來，煤炭資源豐富的鄂爾多斯富人云集，是豪宅的天然市場，必然不愁賣。

沒想到成為了他的滑鐵盧。

2011年，煤炭價格開始下跌，又逢鄂爾多斯清查民間借貸資金鏈，煤老板們賣車鬻房以度難關，哪里還有能力買豪宅？星河灣一期1900多套房源，認購率甚至不到十分之一。

商海變幻，勝敗乃企業(yè)常事，誰也不是常勝將軍，收拾敗局重頭再來就是。好的企業(yè)家，首先要會的是善敗，能在面臨失敗時止損并吸取教訓，才能擇機再起。

黃文仔顯然不善敗。

不愿意止損的鄂爾多斯星河灣開啟了“搶救行動”，試圖堅強的扛過去。

“搶救行動”給星河灣帶來巨大的負面影響，背上了涉嫌違法占地、無證開工、占用保障房供地指標等等壞名聲。

也沒扛過去，此后售樓處一停近8年。

2020年6月28日，鄂爾多斯住建局下發(fā)了《關于建立項目“超市”推動盤活“爛尾樓”和“閑置樓”的通知》，要求各旗縣區(qū)住建局摸底調查，“同時向轄區(qū)企業(yè)廣泛宣傳房地產項目超市政策，鼓勵企業(yè)積極參與”，其中就包括星河灣一期。

有媒體探盤后，取的標題是：星河灣慢慢賣！

鄂爾多斯之敗，財務上固然承受巨壓，畢竟號稱投資超過百億。但是最大的代價并不是財務損失，而是聲譽的磨損，豪宅名號大打折扣，精益求精的人設難以維系，像華麗的袍子翻了個面，一些不堪與茍且展現出來，為人詬病。

還有消失的心氣。

此后太原、上海、青島等地的項目都鬧出質量風波，太原甚至發(fā)生了業(yè)主集體抗議、打砸辦公室的惡性風波，最終由星河灣公開致信業(yè)主道歉，集團最高管理層出面協(xié)商業(yè)主的補償問題。

換做以前，追求品質，還有一個愛砸墻老板的星河灣，大概是不會讓這樣的事情發(fā)生的。即便有質量問題，也早就撲上去處理了，斷斷不會演變成風波，何況還是惡性風波。

2012年星河灣掉出行業(yè)TOP50，2019年，落到了第117位。

2020年，黃文仔又遭遇了舉報風波。

這一年9月，曾經的星河灣元老吳世權實名舉報黃文仔在經營宏富房地產有限公司（星河灣集團前身）廣州星河灣項目過程中，利用其職務之便，將巨額資金從星河灣項目中抽走至其控制的宏宇集團及其關聯(lián)公司非法長期占有，涉事金額達數億元。

此后星河灣發(fā)布聲明進行了否認。

事情雖然不了了之，卻扯下了黃文仔最后的光環(huán)：商人就是商人，別嫁接一些有的沒的。

回落人間只是黃文仔需要面對的落差之一，他還要解決星河灣每況愈下的財務窘迫。

2019年，星河灣銷售額111.2億元，同比下降15.13%；營業(yè)收入75.77億元，同比下降20.62%；凈利潤13.38億元，同比下降19.78%。

他的選擇是押注舊改。

星河灣總裁、黃文仔的長女黃健慧曾經透露：公司在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個，總開發(fā)建面將超2000萬平方米，多在廣州、深圳這樣核心的大灣區(qū)城市。

不過黃健慧也承認，舊改項目本身投入資金大、持續(xù)周期長、回報周期長等特點，對資金面并不充裕、經驗有限的星河灣這類中小房企來說，面臨的難度和壓力較大，且能否成功盤活這些項目未來仍面臨挑戰(zhàn)。

專業(yè)財經人士的問號是，家底并不豐厚的黃文仔，有多少本錢應對舊改的龐大繁雜？

有多少本錢應對不重要，因為沒得選，不然，做豪宅的怎么干起了舊改。

蝦系青島星河灣

星河灣進軍青島，到今年正好十周年。

2013年4月8日，星河灣聯(lián)合青島政建投資集團有限公司和青島廣田市政工程有限公司以12.36億元的總價獲得青島城陽區(qū)7宗地，平均樓面地價不到1000元/平方米。

本次聯(lián)合行動體中，星河灣只擁有40%的股份，沒有絕對控股，但是其品牌效應卻對地方有著很強的吸引力，尤其是承諾將配建超五星級酒店。

7塊地處于瀕臨白沙灣沿海的三角地帶，就是現在的星河灣項目。

公示顯示，星河灣項目一期1號地塊住宅建筑面積約26.6萬平方米，共923戶，戶均面積約288平方米。

戶均面積288平方米，妥妥的豪宅。

在白沙灣賣豪宅，彼時本地業(yè)內就有疑問：星河灣的戶型和產品線戶型過大，或與所在地帶不相匹配。

為啥有這樣的疑問？因為地處偏僻，交通不便商業(yè)缺乏，做剛需的第一居所沒問題，但是要做改善或是高端大戶型產品，客群在哪里呢？要知道，白沙灣擁有當時全國最大的保障房安置片區(qū)，保障房超萬套。

甚至連保障房都沒人要。

2015年，因為萬套保障房僅收到不足200份申請，白沙灣保障房社區(qū)沖上熱搜，權威媒體的標題是：保障房咋唱起了空城計？

在保障房都唱起空城計的地方賣豪宅，不知道星河灣是怎么想的。

不過，誰能勸得住后備箱里常年放著錘子的黃老板呢？

不僅勸不住，還激發(fā)了他的執(zhí)拗。按照星河灣發(fā)布的規(guī)劃，2015年集團預計銷售面積為68萬平方米，其中青島星河灣預計可售面積為21萬平方米，占比達三成。

迎著反對聲大干，久干，黃文仔把這叫作“從不盲目跟風，堅持走自己的路！”

于是青島后海的偏僻之地，開始長久地賣起了豪宅。

錘子能砸來關注，或許也能砸出質量，但是有些東西是砸不出來的，比如配套。后來陸續(xù)有媒體爆出星河灣的宣傳變成了忽悠，標題是：說好的名校、商超、醫(yī)院、游樂場所都去哪兒了？

業(yè)主們更想知道這些配套去哪兒了，由此與開發(fā)商發(fā)生爭議，并滋生出裹挾范圍頗廣的對立情緒。

耐心在對立的氛圍中消耗殆盡，甚至爆發(fā)了物業(yè)經理與業(yè)主的群內對罵大戰(zhàn)。

你看，在貧瘠的地方，連號稱服務至上的星河灣都摟不住惡向膽邊生了。

客觀地說，星河灣的品質很不錯，至少在青島地面算得上出類拔萃，規(guī)劃、戶型、園林、外立面、物業(yè)都配得上豪宅稱號，但是位置短板始終是一個繞不開的硬傷。

隨著城市框架的發(fā)展延伸，白沙灣的短板也在逐漸改善，配套、煙火氣都上升明顯。不過，要與豪宅相伴，顯然還需要很長的時間。

這是擺在青島星河灣面前的一道難題。

畢竟，時間不是它的朋友。

文/樓外樓

編輯：董楠

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