環球觀速訊丨政府工作報告首提防止房企“無序擴張” | 宏觀經濟

文/《清華金融評論》資深編輯孫世選

【資料圖】

2023年的政府工作報告提出，“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展”。這是史上政府工作報告首次針對房企提出“防止無序擴張”。

精彩觀點：

2023年的政府工作報告指出，“房地產市場風險隱患較多”。政府工作報告進而提出，“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展”。“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。”

對比2023年的政府工作報告與此前兩年的政府工作報告對房地產業的要求。

2022年的政府工作報告：“繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

2021年的政府工作報告：“保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”

首次針對房企提出“防止無序擴張”

回顧歷史，可見2023年政府工作報告是史上政府工作報告首次針對房企提出“防止無序擴張”。

前兩年，在我國經濟領域，有“防止資本無序擴張”的表述。而實際上所謂的資本“無序擴張”并非遍布整個經濟領域，而是被認為主要可能涉及五個領域，即房地產、教育培訓、娛樂、互聯網、互聯網金融。

2023年的政府工作報告首次專門針對房地產企業提出“防止無序擴張”，這也說明房地產領域的無序擴張帶來的風險隱患較多。

房地產業在我國國民經濟中占據重要地位。3月7日，住房和城鄉建設部部長倪虹在第十四屆全國人民代表大會第一次會議舉行的第二場“部長通道”采訪活動中接受采訪時表示，關于房地產有這樣一個概括：“456”，即房地產的相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%在住房上，可以說牽一發動全身。

政府工作報告稱“房地產市場風險隱患較多”，具體體現在何處？中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝3月3日在國新辦舉行的“權威部門話開局”系列主題新聞發布會上指出，從2021年下半年以來，以恒大為代表的部分房地產企業由于長期“高杠桿、高負債、高周轉”經營，患上了嚴重的“高血壓”，資產負債表持續處于高風險狀態，最終不可持續出現風險。“我們比喻，從‘高血壓’變成‘中風’。加上房地產市場中長期需求中樞水平下移，以及持續三年的疫情沖擊對就業、收入預期影響較大，多重因素的疊加放大了房地產市場風險的外溢性。”

住建部部長倪虹則表示，要防范化解房地產“灰犀牛”風險，避免和金融風險、地方債風險交織，發生系統性風險。

全國政協委員、中國財政科學研究院研究員劉尚希近日在接受媒體采訪時指出，此次政府工作報告提出“防止無序擴張”顯然是針對房企“高負債、高杠桿、高周轉”的發展模式所提出的。傳統的房企靠“高負債、高杠桿、高周轉”擴張，不僅很難持續，而且容易形成風險和泡沫。

具體該如何防范無序擴張，防范化解房地產“灰犀牛”風險？

2022年11月23日，中國人民銀行、銀保監會公布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，推出16條金融舉措，促進房地產市場平穩健康發展。市場稱之為“金融16條”。

“金融16條”措施內容全、支持范圍廣、力度大，對促進房地產市場平穩健康發展產生了積極影響。到2022年12月，新發放的個人住房貸款平均利率較上年末下降了約140個基點。除了個別的熱點城市以外，絕大多數城市的首付比例政策下限已經達到全國底線。

近一段時期，市場信心加快恢復，房地產市場交易活躍性有所上升，房地產行業尤其是優質房地產企業的融資環境明顯改善。2022年9—12月，房地產開發貸款新增2300億元，同比多增4200億元。2022年第四季度，房地產企業境內發債1200億元，同比增長22%。2023年1月，房地產開發貸款新增超過3700億元，同比多增2200億元；境內房地產債券發行400億元，同比增長23%。

倪虹稱，用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式化解風險。“一頭”是抓優質房企，一視同仁支持優質國有房企和優質民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求；另“一頭”是抓出險的房企，一方面幫助他們能夠自救，另一方面嚴格依法依規處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關，要讓他們付出應有代價。同時，要大力整頓房地產市場秩序，營造誠實守信、風清氣正的市場氛圍，讓人民群眾放心購房、放心租房。

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