熱點聚焦：外墻計入建筑面積，究竟會不會增加公攤

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3月1日起，住建部發布的強制性文件《民用建筑通用規范》正式實施，其中關于外墻面層計入建筑面積的規定引起輿論熱議。一石激起千層浪，“公攤面積3月1日起增加”、“外墻也算建筑面積”等觀點近日時常見諸網端，戳中了廣大購房者的“公攤痛點”，但真相究竟如何？

由于房產屬于大宗商品，買房是很多家庭最大一筆支出，所以，有關房產的政策規范廣受關注。由于新實施的《民用建筑通用規范》，3.1.1條規定“建筑面積應按建筑每個自然層樓(地)面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算”，有人認為這將增加公攤面積影響得房率，因而引發了爭議。

對于“外墻計入建筑面積將增加公攤”的說法，有關部門的回應是“誤讀”，但沒有詳細解釋。在輿論場上，就此問題仍然存在不同看法，有人認為公攤面積可能會變大，理由是，不僅是外圍建筑墻體，而且作為外圍護結構的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等也要被計入建筑面積增加公攤。

但另一種聲音則認為，這不會增加公攤面積。原因是，《民用建筑通用規范》屬于建筑規范，規范對象是建筑設計和建筑施工，不會影響房產測繪。而各地對公攤面積的計算，依據的是自然資源部制定的《房產測量規范》(GB／T17996.1—2000)等文件。也就是說建筑規范與測繪規范是兩個不同的規范文件。

現在的問題是，未來某一天，測繪規范與建筑規范會不會就外墻計入建筑面積形成統一規定？暫時來說，外墻計入建筑面積并不會增加公攤面積。但如果未來兩個規范相統一，就會增加公攤面積，這也是該話題持續引發爭議的原因之一。在筆者看來，要想消除這種“誤讀”和爭議，至少要從兩個角度入手。

一方面，《民用建筑通用規范》的起草者或者制定者，應該就外墻面層計入建筑面積的規定，進行詳細、通俗的解釋說明，以權威解讀消除社會“誤讀”。在我國已重申“房地產支柱產業”地位，明確支持剛性和改善性住房需求的情況下，只有消除各種不良影響，才能打消購房者顧慮，促進樓市健康發展。

對比新舊建筑規范，會發現舊規范并非完全不計算外墻水平投影面積，但新規范相比舊規范，將外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積全部算入建筑面積，變化還是比較明顯的。為何要做出這樣的改變，其積極意義究竟在何處，這一改變會不會增加公攤面積影響得房率，都可以通過詳細解讀告訴公眾。

另一方面，應該徹底解決“公攤痛點”。由于部分項目公攤面積過大，導致購房者實際得房率低而承擔的公攤費用高，或是因為“公攤哪些面積，公攤多少面積”不透明，損害購房者權益，造成公眾對“公攤亂象”意見頗大。如今《民用建筑通用規范》實施，非但沒有解決公攤問題又引發爭議，值得思考。

筆者以為，是時候規范公攤面積了。只有以法律或規范，把公攤面積關進籠子里，才能規范開發商行為，維護購房者合法權益。2019年，《住宅項目規范(征求意見稿)》提出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，被認為是一大進步，但至今尚未正式實施。只有徹底規范“公攤”，才能徹底消除“誤讀”。

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