地產新勢力｜中建系出擊：“隱形航母”的“新野望”

地產新勢力系列報道之一

【資料圖】

21世紀經濟報道記者孔海麗、實習生黃俊鈞 北京報道

隱在傳說里的“中建系”，如今風頭正盛。

近兩年熄火的土地市場上，中建系各局院地產公司尤為惹眼，曾經的“最強乙方”如今走到臺前，出手即是大手筆。

2022年拿地榜中，中建系呈“橫掃之勢”。中建玖和131億元、中建東孚89億元、中建壹品75億元、中建八局69億元、中建智地51億……各局院地產拿地總額為415億元，僅次于綠城中國，位居第七。

銷售額也十分強勁。中建東孚505.2億元，中建壹品401.8億元，中建信和286.9億元，中建玖合204.4億元，中建智地203.8億元，中建七局112.1億元，總計1714.2億元，以黑馬的姿勢，沖進了房企前十坐席。

若加上中建系旗下的中海地產，中建系更可號稱“頭號玩家”，銷售額高達5089.2億元，拿地額高達1166億元，雙料穩居國內房企第一。

但頂著“中建”名頭的八個公司，不免讓人眼花繚亂。

實際上，“中建八子”隸屬于中國建筑集團旗下八大工程局，既是中建系的分身，也是中建整合的歷史遺留產物。

被稱為“隱形航母”的中建系，以一己之力長遠影響著國內房地產業的格局。

近年來，中建系各自作戰的八個局院地產公司，已然不容小覷，中國房地產業的新勢力正在逆勢加速。

（中建系地產公司盤點/21世紀經濟報道）

關于中建系建筑工程局加大直接拿地開發力度的原因，業內人士認為，與建筑企業被動接盤、市場歡迎央企開發、央企主動改善盈利結構等因素相關。

央企的資金實力眾所周知，逆勢拿地是進取的一種自然表現。中建系手握龐大資金，在全國重點城市攻城略地，“乙方”變身“甲方”，干起活來并不手生。

房地產開發投資業務的利潤貢獻，也是其中一個重要原因。中國建筑2022年中報顯示，房地產開發與投資業務的營業收入占比為3.7%，但這部分業務21%的毛利率遠超房屋建筑工程6.9%的毛利率，基礎設施建設與投資10.9%的毛利率以及勘察設計17.4%的毛利率，也都低于房地產開發業務。

而在房地產下行周期，交付難題在全國各地頻繁出現，作為“最強乙方”，中建免不了需要接手一些出險房企的項目；另一方面，越是大環境不好，央企的實力越被地方政府青睞有加。

有地方建設部門相關負責人透露給21世紀經濟報道記者，他們更愿意與央企、國企合作，結算有保障，交付也有保障，不會出大岔子。

一位不愿具名的頭部民營房企人士告訴也21世紀經濟報道記者：“央企資金成本更低，與地方的接洽和周轉速度更快”，民營房企無法與其競爭。

逐鹿京城

京城乃首善之地，也是全國性房企的必爭之地。

今年2月，中建東孚以14.26億元爭得朝陽小紅門地塊，包括保利、華潤等其余9家房企悉數與地塊失之交臂，甚至“自家兄弟”中建信和也在該宗地敗北。

至此，中建一局、二局、三局、五局、八局均在北京房地產市場鐫刻了自己的徽章，先行進京的幾個局院地產公司，更是做出了頗有流量與口碑的代表作，其中不乏熱銷產品。

同批次供地中，中建一局也以17.2億元拿下了房山良鄉大學城項目。供應的6宗地塊有2宗花落中建系。

中建系兄弟公司之間的競合關系的確是一個看點，這并不是中建系首次引起市場關注。

人們還記得，2022年7月，中建二局以66.82億元、15%溢價率、10%政府持有產權的代價將北京珍藏已久的“王炸”地塊收入囊中。中建一局也在競爭的隊伍中。

21世紀經濟報道記者從熟悉北京樓市的業內人士處了解到，中建二局拿下這幅太陽宮地塊讓諸多房企艷羨不已，這背后還有另一層故事。

該業內人士透露，太陽宮地塊當時的競爭并沒有達到意料之中的激烈度，7家報名房企遠低于業界預期。

原本，太陽宮地塊地理位置優越，周邊配套豐富，有優質教育資源，附近二手房也幾乎全是高端住宅，二手房整體的轉手率較高，加上地塊本身的銷售指導價與二手房房價倒掛，流速和利潤都有較好的前景，地塊之上的項目無疑是個熱門樓盤，甚至是標桿之作。

之所以報名房企只有7家，原因與北京一則鼓勵裝配式建筑的文件相關，太陽宮地塊報名前夕，裝配式建筑所受的優待貌似有取消之意，這就導致房企的建設成本被拉高一截，多家房企含淚退出。

即便如此，中建一局和中建二局毫無退縮，堅定加入了爭搶的隊列。彼時有業內人士曾感慨于中建系的“頭鐵”，也敬佩央企的資金實力與魄力。

而最終，太陽宮地塊被證實依然享受裝配式建筑的優待之后，市場只能“望地興嘆”，中建二局則從“火中取栗”轉為了“錦上添花”。

中建系的進取之意，在北京2022年四批次集中供地中也非常明顯。該批次一共推出了6宗地，中建系在4宗地塊里均有爭奪，最后收獲2宗地。

中建一局、二局、五局、八局同時報名了朝陽平房鄉45號地塊，中建一局、二局同時看上了朝陽崔各莊奶西地塊，中建二局、八局在朝陽平房鄉44號地塊中同題競爭，中建五局還聯合中建方程報名了門頭溝永定鎮地塊。

中建系頻頻在公開市場拿地的戰果頗豐。

21世紀經濟報道記者根據中指研究院提供的數據梳理發現，中建各局院地產公司2021年和2022年兩年間，在北京土地市場豪擲372.94億元拿地，僅中建一局，就花去了129億元。

在民營房企紛紛止步不前的大環境之下，中建各局院地產公司愈發突飛猛進，建設的項目越來越多進入公眾視野。

殺進北京市場的中建系，也改寫了前十格局。

21世紀經濟報道記者發現，2022年全年，北京房企權益銷售額榜單上，中建三局位居第六，中建二局和中建一局分列第八、第九。

2022年，中建三局的中建壹品·學府公館項目，以112.3億元銷售額成為北京商品住宅銷售業績的探花郎，中建二局的玖陽嘉園，以83.2億元銷售額，拿下第四名。

“八子”淵源

既然同屬于中建體系，為何中建八大地產公司如此凌亂，既有廝殺也有合作的關系背后是什么樣的格局？他們與中海又是什么樣的關系？

這需要回溯一段往事。

最初，中建集團的地產業務主要分為三部分：中建地產、中海地產和總公司下屬各工程局及設計院運營的房地產業務，后者也被內部簡稱為“局院地產公司”。

2008年，中建總公司將除了中海地產和八大局院地產以外的地產業務，整合成為直營的中建地產。

原中建系統內部人士向21世紀經濟報道記者回憶表示，2011年底，中建地產實現銷售額155億元，已經排到了中國房地產品牌價值的第五名。

當年，中建總公司旗下另外兩個板塊的地產業務也發展不錯，中海地產的全年銷售額是871億港元，八大局院地產則呈現出“諸侯各占一方”的態勢。

到了2013年，正處于央企整合階段，各大央企都要致力于解決同業競爭問題。出于順應央企整合的目的，也受到中建內部博弈的水流影響，中建直屬的地產板塊醞釀并入中海地產。

2013年8月份，中海地產發布公告，中國建筑將旗下中建股份房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產，此后中國建筑原則上不再新增直營從事純粹房地產開發業務。

2014年年初，中建地產將直營地產業務并入中海地產，后者坐收數百億的年銷售額，大幅提升了土地儲備，也收獲了大批中建系地產人才。

可以注意到，最終中建地產注入中海地產的業務里，并不包括中建八大局院地產。前述原中建內部人士告訴21世紀經濟報道記者：“中建想把所有地產分部裝進一個平臺里統一運營，也包括局院地產，但是八大局院地產相對強勢，計劃未能成行。”

另有未經證實的消息顯示，中建八大局院地產得以保留的原因在于，中海地產只愿意整合八大局院地產的項目，不愿意整合項目上的人員，內部分歧過大使得整合計劃流產。

保留下來的“中建八子”，如今分別形成了自己的格局，經梳理如下：

中建智地，總部在北京，是中建一局旗下地產開發業務的統一經營運作平臺，聚焦京津、長三角兩大城市圈，布局住宅開發、商業運營和物業服務三大業務板塊；

中建玖合，即中建二局旗下房地產公司，總部在北京，成立于1992年，新組建于2007年，主營房地產開發業務，兼營物業服務，具有地產開發一級資質，主要業務布局在全國重點省會城市；

中建壹品，即中建三局旗下房地產公司，總部位于武漢；

中建地產廣州，即中建四局房地產開發運營公司，業務板塊涵蓋地產投資開發、物業服務、資產運營三大業務線；

中建信和，是中建五局旗下房地產業務的唯一運營平臺，總部在長沙，定位城市綜合運營服務商，主要從事中高端住宅、商業地產和城市綜合體的開發和酒店運營、園林施工、物業管理等業務；

中建地產（天津），是中建六局旗下房地產公司；

中建七局地產，總部位于鄭州，主要經營區域集中在核心城市鄭州、福州、蘇州及其他十大國家中心城市、粵港澳大灣區；

中建東孚，是中建八局旗下房地產公司，總部位于上海。

前述原中建地產內部人士告訴21世紀經濟報道記者，2014年，中海地產合并中建地產直營地產后，中建八子奮發向上，中建三局地產、中建五局地產、中建八局地產等企業的復合增長率超過了300%。

如今的中建系，依然家大業大。另有中建系統內部人士向21世紀經濟報道記者感慨：“中建總公司下面竟然還有六十多個子公司，這還只是二級單位的數量，每一個二級單位下面又分別有3-10+不等的三級單位，有些三級單位又分出了四級機構。”

聚是一團火，散做滿天星。中建八子，如今各有發展。2023年前兩個月，中建系依然在快步前行。

中指研究院1-2月中國房地產企業銷售業績排行榜上，中建各局院地產企業總計達成了280.1億元的銷售額，進到了第9名。

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