劉洪玉：從百強企業研究方法改進，看中國房地產企業二十年的發展路徑

2023年3月16日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十屆中國房地產百強企業家峰會”在北京隆重召開。

尊敬的侯會長，莫院長，尊敬的各位來賓，大家下午好！

(相關資料圖)

接下來從評價指標體系不斷改進的過程來看一下百強企業過去二十年的發展路徑。

一、評價指標體系的設計原則

我們在百強企業研究之初確定了指標體系設計的原則，企業規模與運營效率相結合、成長潛力與經營穩健相結合、盈利能力和社會責任相結合、融資能力與綜合實力相結合，形成了7個二級指標和35個三級指標，用來評價企業的綜合實力。比如我們講的企業規模與運營效率相結合，我們不能簡單地追求規模，同時也要提升效率；企業成長潛力的培育必須建立在穩健經營的前提下，處理好穩健經營與成長潛力之間的關系等。

二、評價指標體系二十年變化

在百強企業研究二十年發展過程中每年都會有一個研究主題，會對指標進行具體調整。大體上可以看到一個思路，早期的時候企業規模都比較小，所以指標上存在著規模優先的考量，實際上經歷了2008年的美國次貸危機，房地產市場經歷了一次低潮，從2009年開始到2014年指標體系的構建就開始強調要煉好內功、理性成長、穩健發展、穩步進取，重點開始放到了穩健成長這樣的主題上。到了第三個階段2015年宏觀經濟發展進入了新常態，實際上我們也仍然在強調穩健，我自己初步的一個判斷是現在“三高”模式基本上在2015年到2019年這個時間段形成的，實際上快的過程中穩健變得更加重要。2020年開始也就是疫情這三年，因為疫情的影響和大的國際環境影響，宏觀經濟進一步放緩，我們追求的高周轉就不可持續。這個時候評價的主題開始從穩健基礎上探索新的發展模式。

三、2023年評價方法體系的改進

今年指標體系也有微調，在規模性評價中將“經營性物業持有面積”調整為“持有型物業收入”，該指標有助于更加準確衡量企業現金流情況；增設“預收賬款增長率”，用來衡量企業潛在的營業收入。

四、數據來源與復核

數據來源：房地產開發企業的填報數據；中國房地產指數系統（CREIS）數據庫；房地產企業對外公布的信息（包括公司年報、企業網站公布的信息和對外的宣傳資料等）；有關政府部門（包括建委、房管局和統計局等）的公開數據；2020、2021、2022中國房地產百強企業、上市公司、品牌價值研究收集企業數據資料。

數據復核：企業財務數據通過會計師事務所出具的報表進行復核；通過稅單復核企業經營收入及利潤；對收集數據的交叉復核。

五、中國房地產企業二十年發展變化

2003年，我國宣布房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，今年和去年中央各個層級都強調房地產行業對國民經濟，對改善民生的重要性，認為它仍然是一個支柱產業。

百強企業的發展歷程剛開始都是在本地起步，然后利用城鎮化的進程開始全國擴張，利用次貸危機以后的刺激政策開始做規模競賽，到了新常態以后發展開始分化，這個時候“三高”成了這個行業的主流模式，目前我們處在轉型升級的階段。

在這個過程當中，不同發展規模的企業有自己不同的發展路徑。我們分析了千億級的集團企業，可以打造多元的競爭優勢，從過去的地產開發商的單一定位開始向城市綜合運營服務商的角色轉變，部分企業將金融服務放到了和運營服務商并列的位置上。中等規模的百強企業-500億左右企業的優勢是區域優勢，也取得了非常好的發展。中小型企業-200億左右的企業可能更加堅定專注在開發業務，深耕區域，打造本土化的產品和服務。

六、發展策略展望：安全與發展兼顧

未來的發展策略一是要把安全經營作為重點，要嚴守安全底線。安全的核心是現金流的管理，所以房企在融資、銷售、買地的過程當中都做了策略調整來應對當前的經濟形勢。安全經營另一個重點是交付，按時保質交付涉及到行業信心，讓社會，尤其是消費者對行業有信心。

未來發展策略二是要轉型升級。轉型的一個方向是輕重并舉，既做重資產投資，也提供輕資產的管理服務。一個開發商在投資的同時還對經營性資產做運營管理，從居住區管理拓展到城市運行管理服務。另一個方向是房企越來越多涉足的代建領域，代建可以面向各種居住和商用房地產的建設和運營管理，有很廣闊的發展空間，也是一個非常重要的發展業務的藍海。

最后簡要討論一下房地產行業的新發展模式。籠統地說，它應該是創新的發展模式，是高質量的發展模式，是可持續的發展模式，新的發展模式至少要有這三個特征。

從住房發展的模式來說，租購并舉就是一個非常重要的新模式。因為大城市購房越來越不容易，所以租房自然就成為一個典型的滿足住房需求的方式，相應地就要有人來提供租賃住房服務。如果我們跟國際上其他國家或者地區，尤其是特大型城市比較的話，我們的租賃住房市場缺乏有能力的、有影響力的、專業化的住房租賃機構，機構提供的租賃住房占比過低。在租購并舉的住房發展模式下，租賃住房的供應應該是未來房地產企業的重要發展方向。當然，為了服務于這個模式的轉變，土地供應、金融支持、財稅政策、市場監管政策都需要參與到這個模式創新的過程當中來，這樣才能讓租賃住房市場成為租購并舉模式的重要支撐。

從開發模式的改革來看，目前討論中的現房銷售或說預售制度改革，核心是防范交付風險及與之相關的行業和金融風險風險。但改革預售制度可能意味著對整個開發建過程中各方利益關系的重構，包括地價怎么算，買地的錢怎么來，如果長期不能夠周轉的話由誰來提供這部分資金的支持等。涉及一系列改革，影響政府、金融機構、房企、消費者的利益和風險分擔方式。這也是一種發展模式的創新，企業應該積極參與到這個創新的過程當中來。

關于企業發展模式，我的建議一是開發運營并重，二是穩健聚焦專業，三是提質降本增效。我建議的產品和服務模式，一是空間服務并重，二是綠色低碳舒適，三是智慧適老便捷。時間關系今天就不展開講了。

總的來說，房地產行業在國民經濟中的地位非常重要，大家對這一點要充滿信心，但是行業經濟活動的特點，包括企業提供產品和服務的方式、內容、結構等都會發生變化，這些變化對企業來講是挑戰，也是機會。讓我們一起迎接挑戰，把握機會，為實現行業高質量可持續發展而努力。

謝謝大家。

報告下載（電腦端復制鏈接）

歷年百強研究：

2023中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表態，對房地產企穩回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報告：防范化解優質頭部房企風險，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

權威部門話開局，關于房地產，央行這么說！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國房地產政策跟蹤報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企業研究：

2023年1-2月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中國房地產企業融資監測月報-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地產市場：

2023年2月住房租賃市場月報

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中國房地產市場月報2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中國300城市土地市場交易情報（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房價地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物業研究：

中國物業管理行業 2022 年度總結與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業服務價格指數研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國物業服務上市公司ESG測評研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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