焦點速看：都不買房了，貝殼要“碎”？2022年凈虧14億，門店數(shù)量縮水20%！

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場增速乏力、銷售下滑，當(dāng)房子賣不動的時候，與開發(fā)商捆綁緊密的中介商也難獨善其身。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年全國商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

(相關(guān)資料圖)

在需求持續(xù)萎靡不振的情況，不管是新房銷售，還是二手房交易，都很難恢復(fù)到往日風(fēng)采，作為地產(chǎn)中介行業(yè)的老大，貝殼的業(yè)績也遭遇到了重創(chuàng)。

3月16日，貝殼發(fā)布2022年業(yè)績報告，公司2022年總交易額為人民幣26096億元，較2021年的人民幣38,535億元下降32.3%；存量房交易的總交易額為人民幣15,765億元，較2021年的人民幣20,582億元下降23.4%；新房交易的總交易額為人民幣9,405億元，較2021年的人民幣16,086億元下降41.5%。

2022年，貝殼得收入為人民幣607億元，較2021年的人民幣808億元下降24.9%。淨(jìng)虧損為人民幣13.97億元，而2021年淨(jìng)虧損為人民幣5.25億元。

這份成績單并不叫人意外：營收、凈利潤同比下滑、GTV縮水全都在意料之中。財報公布后，貝殼股價一度大漲逾10%，也表明投資者的樂觀態(tài)度。隨著樓市逐步回暖，貝殼業(yè)績大有希望實現(xiàn)反彈。

國金證券分析認(rèn)為，公司2022年經(jīng)調(diào)整凈利潤超此前預(yù)期，主要因為各項業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤率超預(yù)期。2022年存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤率分別為39.8%和23.6%，相較2021年分別增長了2.8個百分點和4.4個百分點。2022年全國新房和二手房銷售額均處于下滑狀態(tài)，而公司實現(xiàn)了利潤率的逆勢提升，這體現(xiàn)了公司強(qiáng)大的穿越短期波動的經(jīng)營能力。

在地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在所處的這個周期，經(jīng)歷了從2021年中開始市場持續(xù)下行，到如今蓄勢回暖的歷程。春意漸濃下，不少經(jīng)營主體推行搶收戰(zhàn)略，主張“能吃飽一定要吃撐，能吃好就盡量吃飽”，卻忽略了如今地產(chǎn)行業(yè)已不是賣方市場。

以北京樓市為例，2022年，北京只有不到20%的小區(qū)在漲價，30%下跌，大部分是平的，市場開始出現(xiàn)較為明顯的分化；成交周期也越來越長——北京從90天、100天變成了150天，可見成交的難度在增加。在周期性的行業(yè)里掘出中性市場，大家雖步伐不同但都在做，可在買方市場下開辟中性市場，真正提升經(jīng)營效率、交易效率，卻少有人做，但這才是歷久彌堅、長期致勝的關(guān)鍵。

找準(zhǔn)周期的節(jié)奏穩(wěn)扎穩(wěn)打，以長期主義的眼光在變化中尋找到那一份不變，這證是貝殼在做的事。上行時期借力開店、大步前進(jìn)，下行時期盡量不關(guān)店，隨著行業(yè)產(chǎn)能的自然汰換培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能，摩厲以需，為未來的上行時間窗口做足準(zhǔn)備。

2021年5月，貝殼創(chuàng)始人左暉去世，貝殼從高光跌落。左暉離世那天，貝殼的收盤市值定格在595億美元，超過了同期的碧桂園、萬科、恒大等頭部房企。2021年3季度起，貝殼營收連續(xù)三個季度環(huán)比下降，連續(xù)四個季度虧損，期間還經(jīng)歷了渾水做空、股東拋售，以及大幅裁員。情況在2022年下半年開始好轉(zhuǎn)。財報數(shù)據(jù)顯示，2022年3、4季度，貝殼扭虧為盈，歸母凈利潤分別為7.23億元、3.77億元。

2022年是彭永東接手貝殼后的第一個完整財年，除了在業(yè)績上帶領(lǐng)貝殼觸底反彈外，彭永東也為貝殼帶來了新的風(fēng)格。事實上，早在2020年，貝殼就推出了家裝品牌被窩家裝和Home家裝SaaS系統(tǒng)，轉(zhuǎn)型路線逐漸明晰。截止左暉離世前的2021年一季度，貝殼營收、經(jīng)調(diào)整凈利潤連續(xù)四個季度正增長，為日后轉(zhuǎn)型奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

2021年11月，彭永東在內(nèi)部信中提到“貝殼要思考自己能為這個社會和國家創(chuàng)造什么價值”，為不久后提出的“一體兩翼”戰(zhàn)略并進(jìn)軍家居家裝、租賃市場預(yù)熱。與此同時，貝殼也在上海等地開始“瘦身”行動，裁撤冗余人員，涉及的主要是研發(fā)、金融相關(guān)團(tuán)隊。

去年5月11日，貝殼以介紹上市的方式登陸港股，但在上市前一日，市場再次傳來其裁員的消息。彼時有內(nèi)部員工爆料貝殼已啟動新一輪裁員計劃，比例或達(dá)50%，幾乎涉及研發(fā)、運營、中后臺等所有部門，內(nèi)部將這次裁員稱為重生計劃。

這是自2021年10月以來，貝殼被曝第三次裁員，雖然其沒有對此做出正面回應(yīng)，但在公司的財報中還是留下了相關(guān)痕跡。截至去年6月末，貝殼報告期內(nèi)的研發(fā)費用為15億元，而該指標(biāo)在2021年上半年為14億元，變動的原因是“截至2022年6月30日止六個月產(chǎn)生額外遣散費”。

去年全年，貝殼的營業(yè)成本同比下降27.8%至469億元，其中一個原因是因鏈家經(jīng)紀(jì)人、具備新房業(yè)務(wù)相關(guān)專業(yè)知識的專門銷售團(tuán)隊及其他一線運營人員人數(shù)減少而導(dǎo)致的內(nèi)部傭金及薪酬的成本減少。

截至2022年末，該公司擁有約9.85萬名員工，較當(dāng)年中期的10.28萬名減少4%左右，其中研發(fā)人員從2022年6月末的2462人減少至1901人；平臺運營人員減少1286人至7751人；業(yè)務(wù)拓展、銷售及市場營銷則從當(dāng)年6月末的11778人減少至6152人，削員5626人。受員工人數(shù)下降等因素影響，貝殼2022年的一般及行政費用由2021年的89億元下降17.7%至73億元，研發(fā)費用也同比下降20.3%至25億元。

“減重”在貝殼門店的規(guī)模方面也有體現(xiàn)。截至2022年末，貝殼擁有約4.05萬家門店，較2021年末的5.1萬家減少20.6%，即其在過去一年關(guān)閉了超1萬家門店；公司同期的活躍門店數(shù)量為3.74萬家，該指標(biāo)在上一年為4.53萬家，下降了17.4%。

數(shù)據(jù)顯示，四季度貝殼新型及其他服務(wù)收入為31.85億元，裝修服務(wù)和其他服務(wù)收入分別為20.94億和10.91億元。好消息是，新興服務(wù)收入、GTV都走上上升軌道中，且漲幅頗為驚人。但在貝殼的營收、利潤版圖中，這部分業(yè)務(wù)占比還是太小了，貢獻(xiàn)毛利率更有下滑趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，去年四季度貝殼其他服務(wù)貢獻(xiàn)毛利率為28%，環(huán)比基本持平，但遠(yuǎn)低于2021年同期的74%，且過去四個季度都在減少。這當(dāng)中當(dāng)然有并表后基數(shù)改變帶來的統(tǒng)計學(xué)假象，但新業(yè)務(wù)營銷、管理支出增加也是不爭的事實。

總的來說，貝殼轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得了一定效果，但還不夠。家裝、租賃等行業(yè)尚有潛力有待挖掘，貝殼可能需要更多耐心和時間，才能實現(xiàn)“一體兩翼”的最終愿景。

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