首家100%派息的地產(chǎn)公司出現(xiàn)了｜直擊業(yè)績(jī)會(huì)

地產(chǎn)衍生行業(yè)中，還有沒有除物管企業(yè)之外的“現(xiàn)金奶牛”？

答案是有的。

(相關(guān)資料圖)

3月20日，“代建第一股”綠城管理召開線上業(yè)績(jī)會(huì)，執(zhí)行董事兼CEO李軍在會(huì)上直言今年將實(shí)施比較激進(jìn)的派息政策，在每股派息0.3元的基礎(chǔ)上，再特別派息0.08元，“這兩項(xiàng)加起來以后是每股0.38元，實(shí)際上就實(shí)現(xiàn)了100%的派息比例”。

這也是今年首家宣布100%派息的上市公司。

推動(dòng)其大手筆“撒錢”的一個(gè)原因是，今年是綠城管理上市的第三周年，在這個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，管理層想要通過實(shí)際行動(dòng)釋放更多積極的信號(hào)。

2020年7月上市至今，綠城管理遇見了房地產(chǎn)行業(yè)百年未有之大變革，在開發(fā)商頻陷流動(dòng)性危機(jī)、地方城投平臺(tái)下場(chǎng)兜底拿地的大環(huán)境下，其也迎來了屬于代建的“紅利期”。

紅利主要來源于三個(gè)方面，其一是保障類的代建業(yè)務(wù)需求爆發(fā)。例如浙江省規(guī)定，在新增的住房供應(yīng)里，保障性住房的占比要達(dá)到30%以上，李軍說這是一個(gè)長(zhǎng)期性的利好，“綠城管理在這個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)做到了全國第一”；

其二是國/央企、城投公司拿地以后的代建需求。根據(jù)廣發(fā)證券數(shù)據(jù)，2022年的集中供地中，央企及地方國企拿地比例已經(jīng)從2021年的60.8%上升至80.9%，但一個(gè)特別的現(xiàn)象是，城投類平臺(tái)開工率很低，2022年當(dāng)年能夠?qū)崿F(xiàn)開工的占比只有8%，同時(shí)其后期也很難通過股權(quán)合作的方式進(jìn)行開發(fā)，這些項(xiàng)目大概率會(huì)流入代建市場(chǎng)。換言之，城投公司的兜底拿地已經(jīng)提前為代建企業(yè)鎖定了業(yè)績(jī)；

其三則是關(guān)于紓困類業(yè)務(wù)的代建需求。在保交樓政策推進(jìn)下，由金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的、涉房不良資產(chǎn)的顯性規(guī)模就超過了3萬億元，這部分業(yè)務(wù)未來也會(huì)迎來一個(gè)風(fēng)口型的機(jī)會(huì)。

在這些利好因素的合力助推下，綠城管理于2022年實(shí)現(xiàn)了規(guī)模晉升。

截至2022年末，該公司擁有合約總建筑面積約1.01億平方米，同比增長(zhǎng)19.8%，其中67.4%為商業(yè)代建，32.6%為政府代建；在建面積約4720萬平方米，較上一年增長(zhǎng)7.1%，其中政府代建占52.1%，國有企業(yè)占比為19.6%；對(duì)應(yīng)年度合同銷售金額875億元，同比增幅為3.8%。

公司同期新拓代建項(xiàng)目合約總建筑面積約2820萬平方米，較2021年的2280萬平方米增長(zhǎng)23.9%，新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)也同比增長(zhǎng)21.1%至86.1億元。若按客戶屬性分類，其來自國企及城投類客戶的合約總建筑面積為1870萬平方米，占新拓業(yè)務(wù)總量的66.2%；金融機(jī)構(gòu)類業(yè)務(wù)為290萬平方米，占新拓業(yè)務(wù)總量的10.3%。

可以看出，來自國有企業(yè)、城投類平臺(tái)的委托業(yè)務(wù)正在快速上升，李軍認(rèn)為，這一變化是去年行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后市場(chǎng)主動(dòng)和被動(dòng)選擇的結(jié)果，“綠城管理具備了對(duì)城投類業(yè)務(wù)批量導(dǎo)入的能力，包括前期的招投標(biāo)以及執(zhí)行、技術(shù)等方面，是行業(yè)內(nèi)具有排他性的存在”。

他坦言，目前公司來自政府類代建業(yè)務(wù)的收入占比已經(jīng)接近30%，完成了2021年提出的目標(biāo)，這部分收入占比未來可能還會(huì)有微幅的增長(zhǎng)，但不會(huì)有較大變動(dòng)，“政府類代建業(yè)務(wù)是底倉，它適合穿越市場(chǎng)的牛熊周期，但比例不能太大，否則會(huì)對(duì)毛利率產(chǎn)生影響”。

2022年，綠城管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)收26.56億元，同比增長(zhǎng)18.4%；對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)31.7%至7.45億元；毛利較上一年增長(zhǎng)33.4%至13.89億元；毛利率52.3%，同比提升了5.9個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)業(yè)績(jī)指引，未來綠城管理歸母凈利潤(rùn)的增幅還將保持在30%的水平，毛利率水平將在40%以上，凈利潤(rùn)率水平為20%以上，派息比例穩(wěn)定在80%左右。

從區(qū)域分布來看，該公司擁有整體可售貨值約為6510億元，其中環(huán)渤海、京津冀城市群占比21.3%，長(zhǎng)三角占34.7%，珠三角占16%，成渝城市群占2.1%。李軍對(duì)成渝城市群的貨值占比表示遺憾，他直言在西南地區(qū)的項(xiàng)目數(shù)量還不夠，未來會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)，同時(shí)長(zhǎng)三角區(qū)域的占比也會(huì)快速提升。

對(duì)于紓困類項(xiàng)目的推進(jìn)，管理層表示不夠理想，這部分業(yè)務(wù)雖然收益高，但難度也高，“綠城管理在這個(gè)過程中做了很多嘗試，我們做得還不夠好，所以未來會(huì)努力提升”。

李軍指，在承接紓困類項(xiàng)目時(shí)，綠城管理有一個(gè)被動(dòng)點(diǎn)，即公司的定位是輕資產(chǎn)公司，為了隔離一些投資類的風(fēng)險(xiǎn)，絕不加財(cái)務(wù)杠桿。

他稱，紓困類企業(yè)最缺的是資金，這與公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略并不匹配，所以如今推行的商業(yè)模式是尋找外部金融機(jī)構(gòu)或資源，給予出險(xiǎn)企業(yè)或紓困項(xiàng)目流動(dòng)性支持，重新激活銷售，在這個(gè)過程中，綠城管理在項(xiàng)目建設(shè)、口碑、品牌等方面提供征信背書，給予各方信心，實(shí)現(xiàn)共贏，“如果這套體系能夠做成，那這將是中國房地產(chǎn)開發(fā)新模式的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，也是我們的創(chuàng)新方向”。

截至2022年末，綠城管理擁有銀行存款及現(xiàn)金（不包括抵押銀行存款）約19.33億元，杠桿比率（計(jì)息債務(wù)除以同期末權(quán)益總額）為0.9%，當(dāng)期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為7.25億元，同比增長(zhǎng)28.1%。

按李軍所言，隨著政府及金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增多，中國代建行業(yè)滲透率將達(dá)30%以上，綠城管理的目標(biāo)是要維持20%的市占率，公司2022年的市占率為25.5%。

他說，去年有接近60家房企進(jìn)入代建領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)非常白熱化。對(duì)于應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，綠城管理也在努力提高運(yùn)營(yíng)能效，引進(jìn)行業(yè)人才，李軍透露稱日前前中原建業(yè)前CEO馬曉騰已經(jīng)加盟公司，“我們還會(huì)再引進(jìn)更多行業(yè)人才，形成公司真正的支撐”。

記者 吳典

編輯 左宇

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