年度演講 | 肖中嶺：越秀的TOD遐想與萬億未來

肖中嶺（越秀地產(chǎn)TOD研究院常務(wù)副院長）：非常感謝主辦方給我們這樣一個機會與在座各位同仁分享我們越秀地產(chǎn)在TOD方面的沉淀和一些思考，今天我分享的主題是激活城市發(fā)展，驅(qū)動美好加速。

我們主要分四個板塊講，第一個分享一下TOD行業(yè)近期的一些發(fā)展方向，后續(xù)是我們越秀的發(fā)展歷程，最后是我們在實踐過程中的一些體悟，最后是和大家共創(chuàng)美好未來的遐想。

(資料圖片)

先說說TOD行業(yè)的近況數(shù)據(jù)，這兒跟大家分享兩頁PPT，左邊是開通城市的數(shù)量，2022年我們開通地鐵城市數(shù)量增長率是在34.1%，里程增長是在14.3%，也可以說我們軌道交通在城市的增長速度還是保持著比較強勁的勢頭，尤其是2022年為了恢復(fù)經(jīng)濟，大家在這方面投入還是比較大的。

再一個，2022年整個全國TOD相關(guān)政策發(fā)布，據(jù)不完全統(tǒng)計，我們可以看到北京、上海、青島、杭州、重慶、河南都在發(fā)力TOD，不同城市都提出了要建立軌道上的城市概念，因此我們可以看到在新城市建設(shè)、城市更新大家對于TOD都做出了很多深度的思考。

這是我們根據(jù)現(xiàn)有軌道的存量統(tǒng)計出來的一些TOD可能存在的機會，右邊是一個運營在建和規(guī)劃的站點數(shù)量，右邊是我們地鐵車輛停車場段個數(shù)，通過這個測算可以推斷出未來站點上蓋和車輛段一體化建設(shè)TOD特征性項目會有萬億藍海市場，所以我們認為未來圍著軌道交通建設(shè)去做的開發(fā)數(shù)量是非常龐大的。

這是我們越秀TOD發(fā)展歷程的簡介，現(xiàn)在越秀深度參與廣州TOD項目大概50個左右，我們從1997年第一條地鐵線開始就在周邊獲取土地，圍繞地鐵站點開始做TOD的開發(fā)。

近期，我們跟廣州地鐵也開發(fā)了我們琶洲南項目，作為我們TOD的標桿隆重推出，社會的反響也非常好。在全國，已經(jīng)有了近70家TOD項目，在10個城市有TOD的布局。

這是2022年TOD取得的一些成績，TOD項目的土儲一共增加了13.6%，同比增長23.6%。我們獲取了幾個項目，一個是琶洲南項目，這是一個很紅的明星項目，第二個是跟杭州獲取了勾莊項目，這是跟其他地鐵公司合作開發(fā)的模式。同時在今年2月份也獲取了星橋項目，因此我們現(xiàn)在不僅在地鐵站周邊進行開發(fā)，我們同時也在地鐵停車場車輛段上蓋進行物業(yè)開發(fā)，這是我們2022年一個比較好的業(yè)績。

越秀TOD從哪幾個層面深挖潛在價值？大家都知道要做TOD就是因為它有更好的價值導(dǎo)向，最開始是在地鐵旁拿一塊地，我們認為距地鐵站越近土地增值價值越高，這是1.0版的TOD。

2.0版，我們不僅在地鐵站周邊拿一些已經(jīng)存量的土地，我們開始討論圍繞地鐵沿線去做一些土地一級探索，將地鐵建設(shè)和城市規(guī)劃進行高效結(jié)合，在一級開發(fā)階段，我們將一級開發(fā)跟地鐵市政設(shè)施建設(shè)進行互動，提高了土地的復(fù)合利用率。

第三個階段，我們會發(fā)現(xiàn)光是在土地指標上去調(diào)整可能在物理空間上無法打通軌道交通建設(shè)和物業(yè)開發(fā)之間的障礙，因此我們探索到了3.0，也就是近期跟廣州地鐵深度合作的很多車輛段上蓋，我們從地鐵建設(shè)開始到一級開發(fā)、二級開發(fā)進行了無縫銜接。

我們當時想的是把房子建完了，作為一個大城區(qū)，圍繞地鐵進行城市建設(shè)之后，我們不光有物理空間，我們還需要配套相應(yīng)的服務(wù)，因此我們認為一個好的城市的建設(shè)不僅是把房子建出來，還要把服務(wù)配上，因此我們圍繞TOD也開始打造自己的配套服務(wù)體系，這是我們認為需要去深挖的第四個步驟，也就是圍繞TOD去做到運營服務(wù)的增值。

做完運營服務(wù)增值之后，我們還想到什么？就是一個城市再蝶變過程中產(chǎn)城融合是后續(xù)更需要關(guān)注的東西，因此我們認為在一級開發(fā)階段就要討論產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要怎么做，因此我們認為真正第五步的時候就要從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的角度運用TOD的特質(zhì)挖掘它深層次的城市價值。

這就是我們將五個步驟整合再一個資本運轉(zhuǎn)圈層的一個模型，我們可以看到這個模型里頭有五個元素：首先第一個軌道交通建設(shè)。第二個就是土地儲備；第三個是二級開發(fā)；第四個是城市運營，第五個是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。原始模型里頭這五個部分分別由政府作為主導(dǎo)，串接起這五個資源，然后通過自己的財政稅收做中間的調(diào)整。

但我們發(fā)現(xiàn)這種調(diào)整最大的一個問題是什么？時效性和前后銜接性會受到較大的影響，所以說我們將這五個資源進行高效地整合，讓它形成外部效應(yīng)的內(nèi)部換，形成內(nèi)部資源的匹配是高效觸動TOD發(fā)展必須的模型。我們可以看到在這個模型里軌道交通公司和社會資本成為整個TOD開發(fā)、整個TOD推動的主體，而政府會成為規(guī)則制定者和游戲管理者，通過這個體系內(nèi)部循環(huán)形成一個稅收，它的稅收主體就是軌道公司和社會資本公司形成的運營建設(shè)和開發(fā)的主體，所以我們認為這五個步驟的搭建是未來一個核心的目標。

我們可以看到，軌道交通的投資建設(shè)我們在越秀集團大金融體系有參與，對于城市運營有越秀地產(chǎn)、越秀商投等資源導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，我們越秀產(chǎn)業(yè)板塊和產(chǎn)投基金也投入了非常多的精力，我們的目標就是未來在城市層面探討TOD5.0的模式。

這是越秀在發(fā)展過程中對TOD的一個理念，我們認為TOD需要的是重塑城市空間形態(tài)，要構(gòu)建未來城市新格局。為什么我們這么認為？因為TOD它不再是把城市從平面的角度去考慮，未來的城市應(yīng)該是一個立體的城市，同時還要助力城市的可持續(xù)性發(fā)展，也就是低碳。

再一個就是要打造智能社區(qū)，所以在這一點上來說我們是把物聯(lián)網(wǎng)和智慧社區(qū)跟TOD進行高效融合。再一個要以人為本，這個地方就是要提高人民在出行生活過程當中以步行舒適度為考量幸福感的提升。最后是推動產(chǎn)城融合，提高我們的價值導(dǎo)向。

第三個方向一下我們實踐過程中的經(jīng)驗。

一開始越秀做TOD也不是一帆風(fēng)順，這個過程中我們經(jīng)歷過很多錯誤或者一些探索，我們總結(jié)下來有5點經(jīng)驗想跟大家分享：

首先每一個TOD都是源于合作共贏，每一套可實施的TOD方案都是源于和我們的合作方的互利共贏，建立一個合作的機制。為什么這么說？一個TOD不是去和合作方說我們多占或者我們多獲取，我們認為只有將雙方的利益共同體做大，我們共同去分享這個蛋糕的附加值才是我們要做的目標，所以合作是我們的先導(dǎo)。

第二個就是要充分挖掘每一個TOD項目深層次的價值。舉個例子，我們最新拿到的杭州的星橋項目，一開始大家對這個項目的認知度不是那么高，包括政府，包括當時的杭州地鐵，但是在越秀接手這個項目之后，我們發(fā)現(xiàn)這個項目有了一些新的突破點，整體貨值在我們跟地鐵共同商議完之后，我們認為整體產(chǎn)品價值會有5—8億的提升，所以我們認為共同挖掘TOD的價值才是我們做好每一個TOD項目要著力探索的地方。

第三個經(jīng)驗我們要把技術(shù)整合做好，為什么在這個地方要提技術(shù)整合這個事？實際上軌道交通建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)在技術(shù)體系上是完全不同的兩個專業(yè)，我們可以看到建造體系都是不太一樣的，執(zhí)行規(guī)范標準也是不太一樣，這時候我們需要把這兩個專業(yè)合在一起進行建設(shè)，將我們的地鐵和房地產(chǎn)開發(fā)無縫銜接的時候，我們要充分地去尊重每一個專業(yè)它的紅線，它需要去考量的未來運營管理過程中所要顧及到的東西，所以這個地方技術(shù)的整合是我們認為在做好一個TOD必須要去嘗試和探討的地方。

第四個就是服務(wù)的升級。以前我們認為一個好的社區(qū)服務(wù)就是要把紅線內(nèi)的事管好，同時給我的客戶提供更高的附加值、更舒適的感受，但是我們認為一個好的TOD服務(wù)它不僅僅是從你回家的時候開始，而是從你搭乘公共交通進入到TOD網(wǎng)絡(luò)的時候就開始了，因此我們提出了一個想法，每一份客戶滿意的回饋都是源于我們運營服務(wù)的延伸。這個延伸不是那種縱深的延伸，比如說物業(yè)提供服務(wù)，我們的延伸是范圍的延伸，不僅僅是運營的社區(qū)、寫字樓和商業(yè)，我們認為我們的服務(wù)是要延伸到軌道交通、公共空間，這是我們認為服務(wù)升級的理念。

第五個就是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。剛才前面各位專家也分享過產(chǎn)業(yè)在未來房地產(chǎn)開發(fā)過程中的價值和重量，所以我們認為每一種產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入將依托的是強大的資源整合能力，沒有好的資源整合能力很難將TOD的產(chǎn)業(yè)整合到未來運營的模式過程中，而前置性的資源整合是一個做好TOD的基礎(chǔ)。

這是我們分享的五個板塊里頭合作共贏的模型圖（見PPT圖），大家可以看到怎么將政府、開發(fā)公司和地鐵進行高效的整合，這里面開發(fā)想的是要賺錢，要利潤，要快周轉(zhuǎn)。軌道公司想的是把建設(shè)的錢回籠回來，速度越快越好，還有一個是安全，這是軌道交通公私要考慮的問題。政府考慮的是土地土壤，怎么樣把地價做得更加準確，收支平衡怎么做。

再一個是城市空間質(zhì)量到底好不好，產(chǎn)業(yè)與稅收到底怎么樣去做好平衡。我們從三個角度可以看到他們關(guān)心的東西是不一樣的，我們?nèi)绾螌⑷哧P(guān)心的內(nèi)容進行一些整合在一個項目里頭，做好平衡，這才是在合作共贏當中我們要做好的天平。

這是越秀合作共贏的一個模式，我們可以看到從戰(zhàn)略層面廣州地鐵跟越秀集團是戰(zhàn)略合作伙伴，一級土地開發(fā)、土地開發(fā)層面我們通過越秀金控建立了一個城市基金，與廣州地鐵一起做土地整備。在二級開發(fā)階段我們將我們的收益直接分享給廣州地鐵，通過項目上股權(quán)持有，直接讓廣州地鐵享有了二級開發(fā)的收益。到了城市運營階段，廣州地鐵與越秀服務(wù)形成了股權(quán)的合作，廣州地鐵擁有部分股份這也是屬于深層次的合作。通過四個層面的合作，從一開始一級開發(fā)就已經(jīng)形成了高效資源回饋、收益回饋，再到二級開發(fā)，我們通過每一寸土地深層次挖掘，通過二級開發(fā)也可以回饋廣州地鐵。廣州地鐵與越秀合作這六個車輛段之后，在廣州房地產(chǎn)的排名是直線上升了，這也體現(xiàn)了在TOD項目開發(fā)過程中如何實現(xiàn)互利共贏，這是一個比較好的案例。

這是我們開發(fā)的幾個項目，上面是我們與廣州地鐵開發(fā)的六個車輛段上蓋，下面是與杭州地鐵開發(fā)的兩個車輛段上蓋。

這是我們的價值挖掘，大家可以看到每一個市場認可的TOD價值，都源于對軌道交通的深度挖掘。地鐵旁的住宅唯一的價值點就是離地鐵近，可以快速搭乘地鐵，但是沒有討論在搭乘地鐵的過程到底場景化是如何的，而且我們?nèi)绾伟训罔F的價值更高地去賦予這個項目。

說到價值，首先我們要探討的是什么？就是站點的價值到底是幾何，一個站點到底能給這個項目帶來多少的價值提升？這是我們要去討論的第一個。討論的第二點到底是什么樣的客戶會去搭乘公共交通，這些客戶需要的產(chǎn)品是什么，這也是我們要去探討一個話題。

最后就是這些客戶他在出行公共交通的時候他的生活模式是什么，如果我們沒有在項目開發(fā)、建造和策劃端考慮清楚這些情況，我們就沒有深層次去挖掘每一個客戶在TOD方面他所認為的價值體現(xiàn)，那我們賣的房子還是談戶型、談配套，而沒有談生活場景和生活模式。所以我們認為一個市場認可的TOD項目是真正挖掘了軌道交通的生活模式。

這是技術(shù)體系的整合，左邊是地鐵，右邊是房地產(chǎn)。越秀針對TOD技術(shù)體系分為三部分，第一部分就是投錢，就是前端趨勢的研判，因為拿項目要拿準，拿不準花再多精力都會虧本，所以我們對前端趨勢價值的研判投入的大量精力。

第二個就是建造端，我們拿好了地如何建造好的產(chǎn)品，越秀也根據(jù)TOD和它特殊的技術(shù)性建立了自己的標準體系。最后就是運營端，我們?nèi)绾稳タ蚨ㄎ覀兊倪\營服務(wù)標準，這就是越秀服務(wù)和越秀商投在討論TOD項目過程當中會去考量的一個問題。

最后就是我們的服務(wù)升級，就是剛才說到的我們給TOD賦予什么樣的命名？剛才說到好的產(chǎn)品是源于生活模式的打造，生活模式承載的載體是什么？就是我們的服務(wù)。因此我們認為，每做一個TOD都是一個大型城市的服務(wù)場景，我們不把它看成一個社區(qū)，而是把它作為一個城市來運營，這就是我們對于自己運營服務(wù)延伸的理解。

這是我們越秀服務(wù)當時敲鐘的場面，我們跟廣州地鐵簽定協(xié)議的照片，大家可以看看。我們現(xiàn)在共同服務(wù)了24個車輛段，一共612萬平米，我們運營了福州地鐵、長沙地鐵，我們的服務(wù)不僅僅是在物業(yè)小區(qū)，我們同時也在服務(wù)我們的地鐵線網(wǎng)。

這是我們產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的基礎(chǔ)模型，我們越秀金控搭建了一個龐大的架構(gòu)，下面有醫(yī)療、科技、消費、文娛，有各項產(chǎn)業(yè)基金，這些基金、這些公司，這些下屬機構(gòu)對于我們的服務(wù)提供了產(chǎn)業(yè)支撐，我們不光有一個服務(wù)團隊，還有后續(xù)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資源，只有這些資源的匹配才可以去實現(xiàn)做TOD城的一個概念。

最后是產(chǎn)業(yè)的模型，就是越秀跟香港科技大學(xué)共同做的產(chǎn)學(xué)研的科研社區(qū)。

打個廣告，TOD全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)能力，這是我們倡導(dǎo)的一個方向，多元靈活的服務(wù)模式和合作機制是我們希望為在座各位伙伴們提供的一個能力輸出，我們從前端的綜合開發(fā)的政策咨詢到TOD融資，到規(guī)劃時間，咨詢服務(wù)到開發(fā)，到最后的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，我們?nèi)湕l都可以與各位專家共同創(chuàng)造未來美好的城市。

感謝各位！

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