房玲等：中原建業(yè)銷售及擴張受挫，城市合伙人制待觀察

中新經(jīng)緯3月24日電 題：中原建業(yè)銷售及擴張受挫，城市合伙人制待觀察

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作者 房玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)

洪宇桁 克而瑞研究中心研究員

2021年開始，房地產(chǎn)業(yè)進入深度調(diào)整期。在管理紅利時代，隨著房地產(chǎn)進入存量時代，代建行業(yè)發(fā)展空間大，凈利潤率高，前景廣闊。2021年5月，中原建業(yè)在港交所敲鐘上市，成為“大中原區(qū)域代建行業(yè)第一股”。3月21日，港股中原建業(yè)發(fā)布了2022財年年報，結(jié)合公司業(yè)務(wù)情況，我們對公司財報進行了一些基礎(chǔ)分析。

公司銷售業(yè)績和拓展力度大幅下滑

2022年，中原建業(yè)在管項目的合約銷售額約為213.17億元，同比減少了47.1%；合約銷售建筑面積約為349.84萬平方米，同比減少了44.1%；銷售均價為6093元/平方米，這是公司自2018年后首次出現(xiàn)下滑。

中原建業(yè)在2022年銷售業(yè)績同比大幅下滑，主要是因為河南市場較為低迷，同時疫情反復也影響了企業(yè)銷售業(yè)績。

在項目拓展方面，2022年中原建業(yè)僅新簽30個項目，總建筑面積約為337萬平方米，同比減少66.4%。新簽河南省外項目2個，總建筑面積10.62萬平方米，同比減少91.8%。中原建業(yè)拓展規(guī)模大幅減少，除行業(yè)低迷等客觀原因之外，困擾建業(yè)集團將近一整年的流動性問題或是一個重要原因。

對比同為代建上市企業(yè)的綠城管理發(fā)現(xiàn)，歷年來，中原建業(yè)銷售規(guī)模和新拓建筑面積均和綠城管理有著較大差距。2022年，在中原建業(yè)業(yè)務(wù)遭到重挫同時，綠城管理卻仍有增長，二者差距進一步加大。這其中一個重要原因就是兩家企業(yè)集團的全國化程度不同：由于綠城集團早早就成為一家全國化企業(yè)，公司業(yè)務(wù)可以遍及全國；而建業(yè)集團則由于選擇長期區(qū)域化戰(zhàn)略，覆蓋市場較小，也在一定程度上限制了中原建業(yè)發(fā)展。

雖然近年來建業(yè)集團加大了全國化力度，但是成果較小。在越來越多頭部房企入局代建市場背景下，中原建業(yè)雖有先發(fā)優(yōu)勢，但規(guī)模擴張速度仍有可能不及后發(fā)龍頭企業(yè)，市場競爭壓力有可能進一步加大。

目前，中原建業(yè)計劃通過創(chuàng)新商業(yè)模式加速發(fā)展，提升自身競爭力。2022年，中原建業(yè)開始嘗試城市合伙人制度，旨在通過信用和融資手段，為成員企業(yè)打通項目庫、資金庫，嫁接資源，整合雙方資源，實現(xiàn)利益共享。

中原建業(yè)在2022年12月成立了城市合伙人理事會，從190位合作伙伴中選取出13位戰(zhàn)略合作伙伴，在河南省18個地級市成立了10家合資公司。目前，13個城市合伙人自身資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過2000億元，和中原建業(yè)累計簽約1073萬平方米，其中于2023年1月10日就集中簽約153.4萬平方米。作為中原建業(yè)未來的一個重要增長極，城市合伙人制度在助力企業(yè)在大中原區(qū)域迅速拓展同時，也會助力拓展公司在山西、海南、江西等河南省外的業(yè)務(wù)，預計公司未來合伙人項目會達到60%以上。

省外布局較緩，多元業(yè)務(wù)模式有望加速

截至2022年年底，中原建業(yè)在管建筑面積為3171萬平方米，相較于年初增長了2.38%，相比于2018-2021年27.07%的復合增長率而言大幅下滑。從在管項目代建模式來看，中原建業(yè)共有政府代建項目14個，合約建筑面積201萬平方米，目前政府代建在談意向項目超過50個，預計將會在2023年陸續(xù)落地；資本代建項目3個，合約建筑面積53萬平方米，由于中原建業(yè)已和包括河南資產(chǎn)、河南豫資等多家AMC公司達成戰(zhàn)略合作，企業(yè)業(yè)務(wù)模式多元化進程有望得到加速。

從在管項目建筑面積區(qū)域分布來看，2022年底，中原建業(yè)省外在管項目建筑面積為262萬平方米，占比為8.3%，和2021年底保持一致，由此可見，中原建業(yè)的省外布局速度仍然較為緩慢，企業(yè)拓展重心仍然在河南大本營。這種布局策略也影響到了企業(yè)銷售分布，2022年，中原建業(yè)92%的合約銷售額仍處大本營的河南地區(qū)，占比相比2021年下降了2個百分點，和企業(yè)在管建筑面積的區(qū)域分布趨同。中原建業(yè)在河南省內(nèi)的大力布局固然可以充分利用企業(yè)本地化優(yōu)勢，但是也放大了區(qū)域市場波動給企業(yè)帶來的風險。

營業(yè)收入大幅減少，凈利率維持在較高水平

2022年，中原建業(yè)共實現(xiàn)營業(yè)收入6.06億元，同比減少了53.5%，企業(yè)營業(yè)收入的大幅下滑主要是因為銷售規(guī)模減少。不過中原建業(yè)的凈利率為50.1%，雖然同比下降了9.1個百分點，但仍然達到了50%以上，保持在較高水平。

相較之下，綠城管理的凈利率為27.7%，比中原建業(yè)低了22.4個百分點。這主要是因為綠城管理積極使用合作代建模式，成本計入方式不同；而中原建業(yè)的所有在管項目均是直接管理，主要都是人員成本。兩者凈利率差異主要在于業(yè)務(wù)模式的不同。

值得注意的是，中原建業(yè)在2021年5月IPO所得資金7.51億元人民幣，到2022年底仍有6.4億元尚未使用。從企業(yè)資金用途分配來看，僅有作為一般營運資金的約7500萬元已經(jīng)全部使用完畢，其他用于市場開拓、收并購以及信息系統(tǒng)升級三大用途的資金均有90%以上尚未動用。這一方面可以看出中原建業(yè)在過去兩年內(nèi)的開拓力度減弱，另一方面則意味著在房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈階段，企業(yè)可以有較多的資金用于擴張。截至2022年底，中原建業(yè)的持有現(xiàn)金為15.65億元，與綠城管理的20.86億元差距不大。(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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