世界微頭條丨“小產權房”遇拆遷，不簽協議只能以違建拆除？

【資料圖】

導讀：社會高速發展帶來居民日益增長的物質需求，居民對居住環境及居住條件的要求日益提高，面臨有限的土地資源，極易產生“人地矛盾”，在城中村中尤為突出。城中村周邊城市化發展迅猛，使得城中村的空間越來越局促。而村民的嫁娶、生育屬于社會發展的正常現象，人口增加，居住空間的需求勢必會增加，而商品房售價偏高。為了改善這一狀況，小產權房應運而生。要么村民集資建房，要么引進外來資金建房，總之，村民會以很低的價格得到寬敞舒適的居住環境，因此極為受歡迎。但是此類房也容易產生糾紛，更易被執法機關盯上。尤其是遇到拆遷時，本著“違建不賠”的原則，拆遷單位總會以各種手段給小產權房戴上違建的帽子，從而降低拆遷補償。在遇到拆遷時，小產權房是否應當被認定為違建？

基本案情周女士所在村，村委會為解決村民住房困難，村民代表大會決議通過，決定集資興建集體住宅樓。周女士參與了出資建房并分得一套120多平米的房屋。2021年3月，該村被納入拆遷改造范圍。拆遷單位有意壓低對村民興建的集體住宅樓的補償，部分村民因各種因素影響，簽訂了補償協議；但是部分村民覺得補償太低，拒絕簽訂補償協議。拆遷單位為加快拆遷進度，由城管局、街道辦、城棚改事務中心、資規局四單位聯合作出《關于拆除違法建設的聯合通告》，督促相關人員盡快搬離集體住宅樓。后，資規局和城管局又作出《違法建設認定的函》。最終由街道辦實施強拆行為。周女士不服強拆行為，提起行政訴訟。一審法院判決確認強拆行為違法，但是在事實認定部分將上述集體住宅樓認定為違法建設。周女士只看判決結果，當然覺得已經勝訴，但是律師立即發現問題所在，決定提起上訴，請求二審法院糾正一審判決關于違建認定的事實。二審法院組織了庭詢，最終在二審判決中糾正了一審判決的錯誤。律師說法1.暫且不說集體住宅樓的建設是否符合法律規定，但是結合建設背景，以及周女士作為買受人支付對價的事實，以違建拆除確有不妥，勢必會給周女士等人造成財產利益的減損，并且也是對多年以來形成的穩定的占有使用權益的侵害；再者，征收項目就此類房屋已經作出征收實施細則，并對部分購房者進行了補償，不能因為不簽協議就認定為違建實施強拆。“區別對待、選擇性執法”不可取。2.即便為了達到加快拆遷進度的目的，也應當由職權機關經法定程序作出相關行政決定。要么由規劃部門依據規劃法的規定，以未辦理規劃許可手續為由認定違建；要么由土地行政主管部門依據土地管理法的規定，以違法占地，未辦理用地相關手續為由認定違建。具體到本案，上述《關于拆除違法建設的聯合通告》《違法建設認定的函》并非對外發生效力的行政決定，只是行政機關內部公文來往，沒有具體相對人，沒有查明違法建設的基本事實，也未告知救濟途徑。周女士等人根本無法通過獨立的程序維護權利。律師認為只能起訴強拆，并在強拆案件中對強拆依據進行附帶審查。一審法院未對強拆依據進行審查，直接采納被告的意見，二審法院對此作出否定，認為沒有具體行政決定，周女士也未對聯合通告提起訴訟或申請復議，作為實施強拆行為的依據，法院應當對此進行附帶審查。最終認為無論是從規劃法律規范，還是土地法律規范，均無充足的證據證明已經進行了法定的違建認定程序，一審法院認定缺乏法律依據和事實依據。律師提醒購買小產權房有風險，作為村民，如有建房需求，建議您首先依據法律規定向村集體申請宅基地，申請宅基地是您的權利，至于村集體及相關部門是否會審批同意分配宅基地給您，是他們綜合考量后履行法定職責的表現，如您對相關結果不滿意，可以提起相應的法律程序進行救濟。如您確實已經購得小產權房，也請您不要擔心，單純以違建的名義拆除小產權房的可能性微乎其微。小產權房建設于村集體土地上，隨著城市化進程，勢必會面臨拆遷，面臨拆遷時，您就有獲得補償的權利。

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