年報觀察 | 大悅城地產逆流

觀點網3月最后一天，大悅城地產披露了2022年財報，在2022年持續的疫情反復下，交上了一份還不錯的業績。

財報數據顯示，2022年全年，大悅城地產實現營業收入總額208.31億元，同比增長69.2%，公司擁有人應占溢利為5.31億元，剔除投資物業的稅后公允價值虧損及匯率變動影響，核心凈利潤8.22億元，同比增長48.9%。

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另外，董事會建議派發2022年末期股息每股1.2港仙，2021年并無派息，能恢復派息也是業績向好的信號。

疫情反復的2022年，出租率下滑、租金降低、開業項目減少成為本輪財報季的關鍵詞。從目前已經披露年報的商業地產商來看，能保持正增長的屈指可數。

相比之下，大悅城地產營收上從2021年的123.1億元拉漲到2022年的208.3億元，投資物業租金及相關服務、管理輸出以及酒店經營都在疫情的大環境下有不同程度的回調，而銷售待售物業一項以一己之力拉升整個收益。

2022年度，大悅城地產物業開發收入從2021年的71.5億元大幅拉升至164.8億元，同比增長130.6%，交付物業結算面積和平均結算單價分別同比增長99.7%和15.5%。

2022年，大悅城地產合約銷售金額285.58億元，同比增長5.8%，合約銷售面積80.1萬平方米，同比增長25.0%。

“年內，集團成功出售上海大悅中心、武漢光谷大悅城寫字樓等大宗項目，并打造了多個當地亮點標桿項目，新入市項目如上海瑞虹，杭州悅著云軒首開即清盤，實現了良好去化。”大悅城地產在財報中表示。

投資性業務的下降對總體業績沖擊不小，期內因持有型物業及酒店業務收入下降，致使整體毛利率同比下降7.5個百分點至30.8%。酒店經營業務收入約5.54億元，同比下降27.8%。酒店平均入住率50%，同比下降11個百分點。

為緩解疫情下合作商戶的經營壓力，大悅城地產給予2022年內租戶租金減免，累計減免金額約為8.2億元。受此影響，投資物業租金及相關服務收入總額約為34.9億元，較上年40.6億元下降13.9%。

對比同行業地產商，大悅城地產在商場經營方面仍然不錯，流動資產中應付賬款、其他應付賬款均有明顯增長，前者從上一年的53億元增加到60億元，后者則從54億元增加到69億元。

據了解，購物中心業務實現銷售額約248億元，租金收入錄得約21.6億元，購物中心平均出租率93%；寫字樓租金收入約5.1億元，平均出租率88%，不多的16個項目均保持著較高出租率。

受新冠疫情反復影響，2022年中國經濟下行壓力加大，消費明顯收縮，年內社會消費品零售總額實現人民幣約43.97萬億元，同比下降0.2%。低迷的消費，也給大悅城地產等實體商業運營商帶來巨大挑戰。

在流動性與融資方面，大悅城地產表示，致力于優化資本結構，維護良好的銀企關系，持續降低融資成本，平均融資成本3.97%，同比下降0.16個百分點。

2022年度，大悅城地產獲得466.35億元銀行授信額度，尚未動用的銀行授信額度177.92億元，全部以人民幣、港幣和美元計值，融資渠道暢通，授信額度充裕。

截至2022年末，大悅城地產資產總值為1400億元，現金及現金等價物169.86億元，借貸總額457.66億元，總權益580.89億元，流動比率1.79。

此外，更重要也更主流的一步是向輕資產轉型。

據了解，大悅城地產期內輕資產運作天津和平大悅城、昆明大悅城、上海長風大悅城、西安大悅城、長沙北辰三角洲大悅城、紹興國金大悅城等項目，并新增3個管理輸出項目－廣州黃埔大悅匯、成都金牛大悅城、沈陽金融中心大悅城，品牌影響力持續提升。

大悅城地產表示，在后疫情時代，零售地產市場將繼續更迭，聚焦消費者不斷變化的偏好，提升消費體驗、鼓勵實地探店、增加與消費者的真實互動將成為發展重點，這些對于商業地產的運營提出了新的挑戰。

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