租金收入100億，這家房企帶給我的啟示

最近，有粉絲問我：總部在上海的房企，還有誰能穩(wěn)健發(fā)展？

(資料圖片)

看到這個問題，濤哥第一時間有點驚訝，但仔細一想也確實如此。

曾經(jīng)作為房企總部聚集地的上海，在上一輪調(diào)控中受影響不小，仍然平穩(wěn)的公司確實不多了。

特別是最近房企發(fā)年報，我們盤點比較優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，基本都是總部位于北京或廣深的，以大型國央企為主。就連臨近的杭州，也有綠城濱江撐牌面。

濤哥統(tǒng)計了下，目前已經(jīng)發(fā)出年報、總部位于上海的房企有：新城、瑞安、上實發(fā)展、中華企業(yè)、陸家嘴集團等，其中后幾家都是上海本地國企，規(guī)模不大。

在目前還算穩(wěn)健的民企中，濤哥發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：

新城、瑞安等這兩家活下來的公司，都具備地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運營雙輪驅(qū)動的屬性，像新城吾悅廣場、瑞安新天地等，都已經(jīng)形成品牌效應(yīng)。

以其中規(guī)模較大的新城為例，憑借“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，商業(yè)方面持續(xù)進階，年報顯示其2022年商業(yè)運營收入超過100億，同比增長約16%。

這就意味著，新城去年光收租就收了100億，為現(xiàn)金流和利潤帶來強大支撐。

所以，在行業(yè)面臨調(diào)整期，住宅開發(fā)板塊經(jīng)營難度較大的情況下，濤哥認為：新城今后將有更多發(fā)展機會。

今天這篇文章，濤哥就結(jié)合幾家房企的最新動態(tài)，來跟大家講講我對行業(yè)的幾個判斷。

1

活下來的房企更加穩(wěn)健

從濤哥和很多業(yè)內(nèi)人士判斷看：

能堅持撐過2022年的房企，未來活下來的概率都比較高。

去年市場下行，已經(jīng)推動了行業(yè)風(fēng)險出清，如今政策面持續(xù)向好，最難的時候已經(jīng)過去，市場環(huán)境會趨于平穩(wěn)。

以上海幾家房企為例，新城去年實現(xiàn)營收1154.57億，歸母凈利潤13.94億，保持了現(xiàn)金流穩(wěn)定并實現(xiàn)盈利，很不容易。

而且，新城去年回款1329億，回款率115%，遠高于行業(yè)水平，為其資金安全提供了有力支撐。

此外濤哥還關(guān)注到，他家去年經(jīng)營性現(xiàn)金流達到145.35億，已連續(xù)五年為正，說明公司主業(yè)經(jīng)營在持續(xù)良性造血。

同時，他們的籌資性現(xiàn)金流大幅下降，說明公司不斷償還債務(wù)。

這樣一增一減，經(jīng)營保持正向，負債持續(xù)下降，隨著市場環(huán)境改善，將進入更平穩(wěn)的發(fā)展軌道。

2

商業(yè)運營成為關(guān)鍵能力

事實上，解析這輪行業(yè)調(diào)控活下來的民企，會發(fā)現(xiàn)其實他們都有顯著共性。

比如新城能夠在寒冬中平穩(wěn)前行，在濤哥看來有兩個關(guān)鍵：

一方面因為其對杠桿的控制較好，本身并非是高負債發(fā)展，財務(wù)基礎(chǔ)較扎實；

另一方面其從十多年前開始布局商業(yè)地產(chǎn)，積累了大量商業(yè)資產(chǎn)，并已形成穩(wěn)定的租金收入。

這兩點，在住宅市場火熱時大家看不出來，反而是到市場不好時才會恍然大悟——原來這才是新城等類似房企的差異化優(yōu)勢。

同時，新城的商業(yè)地產(chǎn)版圖真正建立起來，吾悅廣場已經(jīng)接近200座，開業(yè)數(shù)量居境內(nèi)外上市公司首位。

與住宅賣完就沒了不同，大量的商業(yè)資產(chǎn)，一方面能貢獻穩(wěn)定的租金收入，另一方面也能夠成為高質(zhì)量的資產(chǎn)，通過經(jīng)營性物業(yè)貸進行籌資。

據(jù)一位了解新城的投資者告訴濤哥，優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)不僅可以較容易的獲得抵押貸款，并且與美元債等融資手段相比，經(jīng)營性物業(yè)貸期限更長，成本也較低。

坊間傳言，即使在最困難的時候，新城依然有數(shù)百億級的資產(chǎn)可用于抵押融資，實際上安全墊還很厚，騰挪的空間也比較大。

而且，如果對標歐美和香港等成熟市場，會發(fā)現(xiàn)新城這類商業(yè)地產(chǎn)較強的公司，長期經(jīng)營能力和抗風(fēng)險能力更好。

特別是去年以來，國家不斷推動不動產(chǎn)投資信托基金REITs體系的完善，在今年3月24日發(fā)改委和證監(jiān)會的通知中，首次將購物中心等商業(yè)地產(chǎn)涵蓋進REITs項目申報范圍。

未來一旦商業(yè)地產(chǎn)REITs能夠落地，相當于購物中心等重資產(chǎn)就有了退出閉環(huán)，將對持有商業(yè)地產(chǎn)的房企構(gòu)成重要利好。

因此濤哥認為，隨著房地產(chǎn)市場和房企走向成熟，商業(yè)運營會成為越來越核心的關(guān)鍵能力，“雙輪驅(qū)動”將成主流房企的共同選擇。

3

資金壓力將進一步緩解

本輪房地產(chǎn)危機，始于信用崩塌引發(fā)的融資困難，導(dǎo)致了一系列連鎖反應(yīng)。

好在國家已注意到這一點，去年下旬開始，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融扶持政策不斷出臺，優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境改善，得到更多資源傾斜。

以新城為例，2022年在監(jiān)管機構(gòu)對“示范房企”的支持下，分別于5月、9月、12月發(fā)行中期票據(jù)，累計境內(nèi)融資40億。

同時其150億中票注冊額度也獲批準，包括多家銀行在內(nèi)的金融機構(gòu)表示支持，為后續(xù)的中票融資打開通路。

境外方面，新城去年通過子公司發(fā)行1億美元優(yōu)先綠色票據(jù)，這是2022年地產(chǎn)行業(yè)首筆無增信措施的美元債，體現(xiàn)出金融機構(gòu)對其基本面的認可。

而在剛剛過去的3月，新城還發(fā)布了向特定對象發(fā)行A股股票的預(yù)案，總金額不超過80億。

可以看出，在民營房企融資依然困難的2022年，新城通過境內(nèi)中票、經(jīng)營性物業(yè)貸、境外融資及資本市場融資等方式，構(gòu)建起了暢通且多元化的融資渠道，糧草充足。

數(shù)據(jù)顯示，2022年新城累計償還境內(nèi)外公開市場債券127.9億，展現(xiàn)了公司良好的信用。

同時其期末融資余額712.7億，同比壓降185.97億，債務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，融資成本也持續(xù)下降至6.52%。

從濤哥的觀察看，房企間的分化趨勢越來越明顯，像新城這樣的優(yōu)質(zhì)房企得到監(jiān)管和金融機構(gòu)認可，獲得更多的資源支持，償債壓力進一步緩解。

加上本身的業(yè)務(wù)經(jīng)營比較健康，營收回款造血能力較強，所以反而能在行業(yè)低谷改善資產(chǎn)負債表，在復(fù)蘇期實現(xiàn)“輕裝上陣”。

4、總結(jié)

行業(yè)內(nèi)，新城、龍湖等民企，都已經(jīng)布局商業(yè)地產(chǎn)很多年。

其實在這輪調(diào)整之前，大家對于重資產(chǎn)投資一直抱有爭議，很多人覺得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資大、回收慢，似乎并不劃算。

但這些活下來的優(yōu)質(zhì)民企，用實際結(jié)果告訴我們：

堅持做難而正確的事，時間會給你回報。

一位新城的朋友告訴濤哥，從公司內(nèi)部的戰(zhàn)略規(guī)劃看：

前15年靠住宅，中15年靠雙輪驅(qū)動，未來15年靠商管。新城1993年創(chuàng)立，今年恰30周年，正是站在迎接未來的節(jié)點上。

破百億的商業(yè)收入、近200座吾悅廣場、高達95%的出租率和72.6%的毛利率，都證明了商業(yè)管理是一門好生意。

而這種模式在新城等多家房企身上能成功，也證明了行業(yè)依然有可持續(xù)發(fā)展的路徑，也讓我對未來有了更多信心。

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