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上月底，規劃和自然資源局公布了全年供地計劃。 整體變動不大，唯獨臨港天翻地覆。
01
2022年臨港賺足了眼球，商品住房用地目標達到190-200公頃，占全市30%以上。
(資料圖)
沒辦法，臨港2035年人口要達到250萬人，壓力大。
2022年上海全年供地計劃
要人來，賣房子是很好的方法。房子賣了就有人過來住，上海空著的房子不多。
然而臨港今年供地計劃大幅跳水，只有20-25公頃。
2023年上海供地計劃
短短一年，目標驟減90%。
其實去年下半年臨港房子、土地就都賣不動了。
2022年第一批土拍，臨港大出風頭，一次拿出8幅宅地全部拍出。
2022年第一批土拍臨港地塊
環二拿到這張表就知道臨港樓市不行了，大部分土塊都需要當地國企托底——央企都不敢來買地了。
2022年第二批土拍，臨港的土地供應量調整為：0。
2022年全年，臨港完成住宅供應70多公頃，目標完成率不足40%。
這樣的背景下，今年臨港真的沒底氣推出大量宅地。
土地流拍，目前不被允許。
環線從來沒否定臨港發展，我們有集中力量辦大事的優勢，臨港的產業目標或許可以達成。
2023年上海市重大工程（科技產業類）一共77個，臨港獨占16個。
甚至不用到2035年臨港的GDP就可以達到1萬億，畢竟還有通貨膨脹嘛。
企業容易控制、項目容易控制，人卻沒那么聽話。
臨港的新增項目多，卻不能保證人口一定順利流入。
臨港新房賣不動、土拍不順利，本質就是人口流入不達目標。
沒那么多人，房子賣給誰去？
2022年臨港計劃供應宅地190-200公頃，按容積率2.0計算就是4萬套房子，可以吸引人口10萬人以上。
到2035年還有13年，新增人口130萬，再加上保障房、租客等等，完成250萬目標有可能。
現在調整成20-25公頃，對應著4000套房子，1萬多人。
這數據，連大虹橋、唐鎮都不如。
臨港的產業目標我們不去討論，至少人口目標嚴重落后計劃。
02
另一個值得關注的問題是，臨港的供地指標調整給誰了？
如果看總體計劃，今年商品房用地指標有所下滑，下滑幅度卻不大。
這個目標環二都懷疑能不能完成，畢竟2021-2025一共才2000公頃的總體目標。
平均每年就400公頃，現在每年計劃都超額，后面怎么收尾？
僅對這次計劃而言，臨港的供地指標勻給了浦東、閔行、虹口。
2022年虹口沒有公開土拍，僅有一幅舊改地塊。
隨著北外灘的大力開發，虹口繼續發力，舊改力度也在提升。
北外灘土地儲備不小，住宅用地高達26幅，總面積達到39萬方。
不過絕大多數都是里弄別墅，限高12米以內。普通人參與的機會不多了。
浦東供地指標一直不足，三分之一的經濟總量僅給了20%不到的宅地指標，導致浦東房地產市場內卷嚴重（《 》）。
2023年浦東新房供應量增大，饑渴狀態得到緩解。
2023年土拍計劃也提升至130-145公頃，占全市總量26%以上。
如果計入臨港，占比將超過30%，終于與浦東經濟情況匹配。
閔行遇到了瓶頸期，2022年開始大力開發前灣、吳涇，試圖取得新的突破（《 》）。
所以閔行供地指標提升在預料內。
大虹橋原來主戰場是新虹街道，后來轉移到徐涇鎮，現在徐涇土儲不多，華漕提上了開發日程。
華漕自身土地不多，合并諸翟、紀王后獲得大量土儲。這里之前是農村、舊廠房，現在全部拆除，即將打造全新片區前灣。
閔行南部原來是產業為主，4月初剛出爐新的單元規劃，也對居住提出了新的要求。
南北兩翼齊飛，閔行將再次迎來新的發展。
土拍計劃是判斷發展方向非常好的指標，大家有哪些補充內容，歡迎留言討論。
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