【中指快評】北京樓市政策即將放松？“一區一策”在路上

【資料圖】

1、全齡友好項目有望擴圍，購房支持政策進一步落位

本次明確“全齡友好購房支持政策相關部門正在會簽”，預示著北京全齡友好項目有望擴圍，由去年的3個項目向其他平原新城（平原新城包括房山、順義、昌平、大興和北京經濟技術開發區）擴圍，加大力度支持老年家庭住房需求，如降低首付比例、支持子女“接力貸”等，也有利于促進中心城區人口疏解。

2、“一區一策”或進入落地實施階段，房山區有望率先試點

從市場角度來看，根據中指數據，2023年1-3月，北京新建商品住宅累計成交177.4萬平方米，同比增長14.2%，其中3月，北京新房市場在供應量大幅增長等因素帶動下，成交規模同環比繼續增長，但整體網簽規模處于近幾年月度中等水平。一季度，北京二手房累計成交達4.7萬套，同比增長28.3%，前期積壓需求釋放以及購房入學需求入市帶動成交量回升。

但值得關注的是，進入4月，北京新房、二手房成交活躍度較3月中下旬均有所下滑，根據中指數據，截至4月10日，北京市商品住宅日均成交2.8萬平方米，較3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，較3月中下旬日均下降56.0%。前期積壓需求釋放后，購房者置業節奏有所放緩。

落腳在房山區，2017年以來房山區房地產市場整體表現較弱，除2021年外，各年商品住宅成交面積均在50萬平方米以下，2022年房山區商品住宅成交43.4萬平方米，同比下降48.1%，明顯高于北京全市降幅（-25.1%）。2023年一季度，房山區商品住宅成交在低基數以及部分項目集中網簽等因素下，同比增長，市場情緒略有修復。但4月以來，房山區商品住宅日均成交面積較3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整體水平。房山區短期庫存及出清周期仍較大，截至2023年3月末，商品住宅可售面積為103.2萬平方米，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為22.3個月，新房市場去化壓力較大。

本次北京提出“多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照‘一區一策’的方式由房山區試點”，一方面，去年8月，北京已提出“研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施”，對多子女家庭和職住平衡家庭住房需求的支持是支持剛性和改善性住房需求的具體體現，符合“房住不炒”下的政策導向；另一方面，本次并未提及政策具體舉措，但參考全國其他城市以及北京以往出臺相關政策，預計多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策或落腳在優化“認房又認貸”標準降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、調整社保/個稅年限等方面，若政策落地執行，或對市場情緒產生較好帶動，有利于提升房山區房地產市場活躍度，鞏固市場恢復情緒，加速去化現有庫存，同時也有利于北京中心城區人口疏解。

整體來看，當前北京房地產市場情緒出現回落跡象，政策微調的預期在增強，若北京“一區一策”政策正式落地，將有利于北京房地產市場保持較高活躍度，同時信號意義也較為明顯，北京“一區一策”有望為其他熱點城市提供參考借鑒，有利于全國房地產市場情緒進一步修復。（作者：中指研究院市場研究總監陳文靜 ）

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