年報觀察 | 金地踩單車

觀點網4月最后一個交易日，深圳房企金地集團正式披露2022年年度報告及2023年一季度報告。在年報的致股東函里，該公司坦承中國房地產行業經歷史無前例的行業巨變，但公司仍在經營方面表現出了較強的韌性。

2022年，金地集團簽約金額2218億元，同比下降22.64%，降幅小于行業平均水平。期內營收1202.08億元，同比上升21.14%，其中房地產開發業務毛利率上升0.31個點至19.96%；歸母凈利潤61.07億元，同比下降35.09%。

與其他房企面臨的情況類似，該公司也受到了市場下行的影響，資產出現一定的減值。

(資料圖片僅供參考)

盡管如此，核心財務方面，金地集團的資產負債率、凈負債率、現金短債比等各項核心財務指標連續多年表現良好。其中，去年有息負債規模減少了104億元，債務融資加權平均成本進一步降至4.53%。

與此同時，持有型物業經營、代建業務、智慧服務等輕資產業務經過多年的投入，目前已逐漸取得成果，新的業務增長點亦為金地集團分散經營風險、穩定穿越周期提供了保障。

金地稱，上述經營業績得益于公司穩步調整發展模式，更關注利潤與規模的平衡。這種收斂聚焦的策略令該公司得以保留競爭力，最終在今年土地市場出現窗口期時接連在西安、杭州、東莞、上海等城市獲取土儲。

巨變之下

2022年金地集團營收錄得增長，主要由于房地產項目結算收入占1091.81億元，同比上升23.56%；結算面積616.67萬平方米，同比上升9.42%。據此計算，期內結算均價1.77萬元/平方米，升幅12.92%，顯示結轉項目結構有所優化。

毛利率方面，經歷2021年市場下行及疫情拖累后，去年盡管外部發展環境仍舊嚴峻，金地集團的房地產項目毛利率已有所觸底反彈。期內房地產業務結算毛利率錄得19.96%，同比上升0.31個點。

對費用支出的控制也取得成效，全年銷售費用、管理費用分別錄得28.30億元、50.54億元，同比分別下降8.48%、5.37%，主要是推廣服務費用及人工費用出現減少；財務費用由于利息費用及匯兌損失增加，同比上升30.08%至8.46億元。

總體而言，“三費”費率共計7.41%，仍較上年同期下降1.9個點。該公司提及，成本管理的舉措包括關注一二線城市成本的品質多樣性和三四線城市成本配置合理性，對項目運營節奏進行風險監控和預警，及時排查合作項目隱患；優化戰略采購價格，進一步擴大金地定制部品的開發及應用等。

金地續稱，過去多年公司圍繞運營銷售、生產組織、業財費控等方面，不遺余力地推進信息數字化建設，顯著提升了組織效能。

但受到市場下行影響，金地集團不可避免出現了投資收益下降，以及往來信用減值、存貨跌價減值準備增加的情況。其中，去年該公司信用減值損失10.35億元，資產減值損失36.9億元，同比分別上升327.89%、205.40%。

面對市場挑戰，金地集團同樣在投拓層面執行了量入為出的策略，2022年新獲項目總投資額壓降逾7成至368億元，新增總土儲約248萬平方米，一二線占比達95%。期末公司總土儲5182萬平方米，其中一二線占比71%，確保其在投資節奏上保留一定的靈活度，并保障中長期平穩發展。

得益于充足可售資源和優質城市布局，金地集團去年實現簽約金額2218億元，在深圳、上海、南京、大連、福州等城市銷售市占率位居當地行列。盡管銷售額下滑，該公司仍錄得簽約均價近2.18萬元/平方米，同比上升4.46%，品牌議價能力繼續得以保持。

在去年行業調整的這場大考中，考驗房企的除了銷售力還有產品力和交付力。金地克服了多重不利因素，通過精密施工組織，高標準交付房屋10余萬套，創歷年新高。

另從現金流角度觀察，金地集團去年全年錄得經營活動產生的現金流量凈額199.07億元，同比增幅達111.79%；籌資活動產生的現金流量凈額為-277.44億元，上年同期則為105.45億元。

兩項指標一增一減主要得益于重視現金流管理，一方面強調銷售及時回款，提高資金利用下利率，另一方面則保持融資渠道的暢通，通過主動優化存量債務結構，降低債務風險。

去年面對債市波動的考驗，金地集團多次購買債券，并全額償還兌付年內到期所有境內外債務本息。與此同時，去年10月金融十六條出臺以來，該公司先后獲得超1000億元銀行綜合授信額度支持，還向銀行間交易商協會遞交150億元儲架式注冊發行申請。

至去年底，金地有息負債合計1152.16億元，較上年壓降103.4億元，債務融資加權成本4.53%，較上年則下降0.03個點；同時長期債務與營運資金比率為0.87，維持合理水平。

期末，該公司資產負債率為72.3%，剔除并不構成實際償債壓力的預收款項后，公司實際資產負債率為65.3%，凈負債率為52.2%，分別較上年同期下降3.89個點、2.3個點、3個點。持有貨幣資金545.07億元，其中預售監管資金77.4億元，剔除受限資金后現金短債比仍達到1.13倍。

新的曲線

金地集團在2023年土地市場窗口期出現之際，還展現了重新積極拿地的空間及行動。今年以來，該公司已在西安、杭州、東莞、上海等城市獲取多宗土地儲備，土地總投資逾87億元，接近去年投資額的1/4。

按照凌克在金地今年內部經營工作會上提出的“投資動力”理論，房企經營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落。穩健的新項目投資應該成為企業持續健康發展的動力。他提及，金地今年要主動把握土地投資機會，夯實公司發展基礎。

與萬科、保利、華潤置地、招商蛇口、龍湖等房企打法類似，金地集團近年來同樣積極探索住宅業務以外的新發展模式。于年報中提及，只有在夯實住宅開發主業的同時延伸輕資產業務、強化服務與運營能力，才能更好地應對變化的市場，行穩致遠。

分業務看，金地的多元業務平臺主要包括金地商置、金地智慧服務、金地草莓社區、金地管理、穩盛投資等，涵蓋物業服務、商業板塊、產業板塊、長租公寓、代建業務、金融業務、教育服務及體育運營等不同領域。

其中貢獻占比最大的是金地智慧服務，于2021年由金地物業更名而來，去年錄得營收66.61億元，同比增長26.19%。該平臺去年實現院校及銀行類項目集中突破，年度中標項目27個，市拓新增外拓合約面積5000余萬平方米。

截至去年末，金地智慧服務管理合同面積約達3.85億平方米，坐擁豐富的在管資源，該公司陸續接入空間科技公司、想滋味團餐、城市服務、想新家、金地置家、金托商服、社區商業、空間經營等多個業務場景。

代建業務則是金地發展最快的板塊，去年同樣實現未來社區項目、頭部互聯網產業綜合體、國家級重大科研室及資方紓困項目等業務方面的突破。

2020-2022年間，金地管理累計管理項目數量從56個增至115個，累計開發管理面積分別為1011萬平方米、1323萬平方米、1832萬平方米；去年底住宅簽約面積1196萬平方米，商辦簽約面積195萬平方米，政府代建面積439萬平方米。

據觀點新媒體了解，去年金地管理還發布了全新品牌宣言“因專注而專業”和全新品牌定位“代建專家”，該公司對此表示，品牌煥新充分體現了公司高質量發展的內核和特性，以專注的力量成就專業的價值。

商業地產、產業地產則主要由金地商置進行開發、運營，其中商辦物業深圳金地威新中心成功入市。還新獲取成都溫江、上海寶山產業園區項目，實現10個核心產業高地城市全覆蓋；在營項目平均出租率97%，滿租項目達8個。

長租公寓方面，全年新獲取房源3287間，年內在重資產項目方面實現突破，獲取了上海寶山南大R4項目。金地草莓社區累計已在深圳、上海、杭州、廣州、成都等城市獲取逾1.9萬間房源，運營房源逾1.5萬間，并計劃拓展至北京、廈門、武漢、南京等城市。

體現在財報上，2022年底該公司投資性房地產采用公允值計量的余額為251.7億元，較期初上升19.54億元，對當期利潤影響金額為12.4億元；期末投資性房地產包括已出租的投資性物業231.31億元，以及在建投資性物業20.39億元。

投資性房地產同樣是房企轉變發展模式的道路上，提升盈利能力和抗風險能力的核心，既可通過抵押換取流動性支持，又可以通過收取穩定租金增厚利潤。

去年金地集團的物業出租及其他業務錄得營收36.57億元，同比上升5.53%，毛利率55.03%；期內公司利息支出（含資本化的利息費用26.64億元）65.17億元，利息收入32.55億元，抵消后利息費用凈額約為32.62億元，據此粗略估算租金對利息的覆蓋度達到1.12倍。

除了上述多元業務，金地集團計劃繼續穩步向養老、體育、家居生活等產業探索實踐，做好與住宅主業的協作和平衡，尋找更多未來發展的增長點。

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