動(dòng)態(tài)焦點(diǎn):廣州又要賣地，這次哪個(gè)板塊能翻身改命（附爆料）

｜長(zhǎng)隆地塊搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)｜廣州房產(chǎn)攝｜來源：克而瑞廣佛區(qū)域｜來源：中原地產(chǎn)｜原規(guī)劃｜調(diào)整后｜吉山舊改@拆神攝｜市橋@廣州房產(chǎn)攝｜開發(fā)鳥瞰圖｜地塊周邊

不在狀態(tài)的周六，多少同行，是被這則公告砸醒的？

【資料圖】

今天上午，廣州正式發(fā)布了2023年度的第二批供地清單，一共有17宗地將被擺上貨架，建面約236.7萬方。

根據(jù)計(jì)劃，清單內(nèi)的地塊，擬在5月11日-8月10日期間掛牌。

也就是說，最快下周四，廣州就要再次開倉(cāng)賣地了。

剛結(jié)束不久的首輪土拍雖冷熱分化嚴(yán)重，但重點(diǎn)地塊有多火，大家也都看在眼里。封頂搖號(hào)只是尋常，槍林彈雨中，還誕生了不少戲劇性的場(chǎng)面。

講真，這場(chǎng)史詩級(jí)拍地，好多人沒看懂

接下來的地塊，如果沒有好貨，那這菜也不好意思端上桌。

所以，廣州也拿出了足夠的誠(chéng)意，海珠、荔灣、天河等區(qū)都有靚地放出。

尤其是被市場(chǎng)寄予厚望的海珠上涌果樹公園北側(cè)地塊以及天河世界大觀地塊，都在列表之內(nèi)。

這兩宗地貨值夠大，又沒有什么瑕疵，尚未掛牌，便早早成為了國(guó)企、央企們眼中的香餑餑。

接下來，廣州還有兩個(gè)“王炸”

可以悄悄透露的是，其中的海珠上涌果樹公園北側(cè)地塊，或許是越秀的囊中之物。

另外的天河世界大觀地塊，目前還充滿懸念。

據(jù)說，保利、中海等幾家大房企，都很感興趣。

期待歸期待，但不得不潑一盆冷水。這兩宗地不會(huì)那么早掛，至少得在6月份之后。

不要忘了，除了已經(jīng)成交的7宗地，以及單槍匹馬“殺”回來的嘉禾望崗地塊，第一批清單里，有不少地塊還待嫁閨中呢。

重大信號(hào)！漢溪長(zhǎng)隆、花地灣、智慧城，2023廣州首批掛地清單來了

據(jù)我們了解，下周廣州會(huì)集中掛一波地，大部分是第一批剩下的，也有新鮮熱乎的第二批。

15宗地里，有市區(qū)也有外圍，有商業(yè)也有住宅，雨露均沾。

選擇在這個(gè)時(shí)間集中推地，是有原因的：

一方面，趁熱打鐵，首輪土拍余熱未散，荔灣、番禺多宗地塊的封頂搖號(hào)，既提升了市場(chǎng)預(yù)期，也提振了房企后續(xù)拿地信心；

另一方面，政策利好頻出，發(fā)力銷售端，促進(jìn)樓市成交，比如：

·南沙限購(gòu)破冰，社保5改3、港澳居民可買商辦；

·一手帶押過戶；

·二胎家庭首套房公積金或可貸款130萬；

·房貸利率位于歷史最低水平，首套普遍4.3%；

...

當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，剛剛過去的五一假期，雖說不少項(xiàng)目都發(fā)布了亮眼的銷售戰(zhàn)報(bào)，但瀝去水分，也只能稱得上差強(qiáng)人意。

為什么這么說呢？

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年五一假期，廣州全市合計(jì)19盤開盤/推新20次，與去年同期持平，總推新貨量3155套，同比上漲7%，房企們大干一場(chǎng)的決心，還是有的；

但去化方面就比較一般了，4月24日-5月3日期間，全市去化套數(shù)為466套，去化率僅15%，遠(yuǎn)不及前兩年。

具體到板塊，也是冷熱分化嚴(yán)重，有人吃肉有人喝湯。

原因大家總結(jié)了很多，比如假期出游、政策傳導(dǎo)需要時(shí)間、板塊競(jìng)爭(zhēng)過于激烈等等，但說到底，還是市場(chǎng)太理性，購(gòu)房者太謹(jǐn)慎，直白點(diǎn)，就是不完全買賬。

盼了又盼的成交熱潮，并沒有如約而至。

但對(duì)于觀望入場(chǎng)的買家來說，這并不是一件壞事。

市場(chǎng)反響平平，說明刺激還不到位。

從政策端來看，或會(huì)有進(jìn)一步的優(yōu)化，比如購(gòu)房門檻調(diào)整，降低首置剛需客戶首付比例等；

從銷售端來看，房企們?yōu)榱藳_刺業(yè)績(jī)，樓盤將繼續(xù)保持或者加大優(yōu)惠力度，吸引買家進(jìn)場(chǎng)。

總的來說，當(dāng)下會(huì)是一個(gè)比較好的置業(yè)窗口期，尤其是自住買家。

對(duì)購(gòu)房者來說，更應(yīng)該考慮的，是如何選對(duì)板塊、選對(duì)項(xiàng)目。

土拍就是一個(gè)非常直觀的參考標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商愿不愿意拿地，直接代表了他們對(duì)后市的態(tài)度，是樂觀還是謹(jǐn)慎。

就拿長(zhǎng)隆、白鵝潭來說，在首輪土拍中有著亮眼表現(xiàn)，已經(jīng)亮出了明牌，成為了當(dāng)下廣州樓市的焦點(diǎn)。

那么，即將到來的第二輪土拍，哪里藏著機(jī)會(huì)？哪里又埋著“地雷”？

我們先來一波劇透。

先說說天河。

首先，是員村一橫路地塊，也叫省工業(yè)設(shè)備安裝公司地塊，位于珠江新城東，

這宗地體量雖小，但位置極佳，金融城西區(qū)，隔著華快就是珠江新城。

交通上，又位于地鐵13號(hào)線、21號(hào)線沿線，距白馬崗站500米內(nèi)，天河公園站1000米。

要論周邊的“標(biāo)志性建筑”，有馬場(chǎng)、暨南大學(xué)、天河公園、天河區(qū)府等，每一個(gè)單拎出來都是響當(dāng)當(dāng)。

更重要的是，地塊周邊新房很少，隔壁新盤天麟府瑧林，已經(jīng)賣到了15萬/平。

這塊“蚊型地”，大概率會(huì)標(biāo)瑧林做改善和豪宅，慢慢賣，買家還是很吃這個(gè)地段的。

不過，聽說樓面地價(jià)可不便宜，預(yù)計(jì)5萬/平。

這不是房?jī)r(jià)，是地價(jià)。

其次，是位于珠江花城南側(cè)的歧山路AT1010008、AT1010010地塊，屬吉山倉(cāng)地塊的一部分，原業(yè)主是廣物集團(tuán)。

去年4月，規(guī)自局公示了吉山倉(cāng)地塊的詳細(xì)控規(guī)，縮減了商業(yè)金融業(yè)用地面積，增加中小學(xué)用地面積，原本的公共服務(wù)設(shè)施用地，也調(diào)整為宅地。

即將出讓的008、010地塊，均為二類居住用地，容積率3.63-3.7，略高于珠江花城與天河壹品等項(xiàng)目，未來打造的產(chǎn)品或更“剛”一些。

不過，地塊距離規(guī)劃的幼兒園及九年一貫制學(xué)校較近，整個(gè)項(xiàng)目體量也夠大，配套可自成一體，優(yōu)勢(shì)頗為突出。

更重要的是，地塊開發(fā)的加速，有利于岐山路線位的進(jìn)一步優(yōu)化，令珠花業(yè)主頭痛的出行問題，也能得到一定改善。

據(jù)了解，這宗地或會(huì)配給一家央企，因?yàn)槟仙骋粋€(gè)大工程。

對(duì)，就是最近賺足了眼球的那家。

再說說荔灣。

即將上架的花地灣南蕙蘭苑、紫蘭苑地塊，位于萬匯天地·金域曦府南側(cè)，都是廣信資產(chǎn)包中的一部分，此前評(píng)估總價(jià)近33億。

說到廣信資產(chǎn)包，或許不少人會(huì)認(rèn)為，這兩宗地已經(jīng)貼上了「萬科」的標(biāo)簽，成為萬匯天地大城的一部分。

但據(jù)我們了解到，廣州萬科未必會(huì)參與地塊的競(jìng)拍，誰來拿還不好說。

需要說明的是，即使萬科不拿，也不代表這塊地不行，更多是出于戰(zhàn)略布局的考慮。

一方面，萬科在花地灣并不缺項(xiàng)目，曦府雖然已是尾盤，但還有朗庭、臻園兩個(gè)大盤，夠開發(fā)一段時(shí)間了；

另一方面，其在資產(chǎn)包已經(jīng)壓了太多資金，不如直接拿返還款，促進(jìn)資金回流。

這兩塊地位置不差，就位于浣花路以南，靠近地鐵1號(hào)線坑口站，交通便利，居住氛圍濃厚。

并且隨著曦府、臻園等項(xiàng)目的開發(fā)，無論是城市界面還是相關(guān)配套，都已經(jīng)漸漸起來了。

至于大家熟悉的小梅大街地塊，原先是皇上皇的廠房，屬于老西關(guān)陳家祠板塊，有一定地段價(jià)值。

但地塊占地面積約4000㎡，計(jì)容建面約1萬㎡，堪稱“迷你”，開發(fā)商可操作空間太小，吸引力有限。

首輪土拍拿了大滿貫的番禺，自然不能缺席。

先說說令人印象深刻的“回鍋肉”番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊。

在去年的第三輪土拍中，這一前期摸排階段的大熱選手，最終因無人舉牌而以流拍告終。

沖刺搖號(hào)又如何？廣州地王又如何？關(guān)鍵還是信心啊...

倒也不是因?yàn)榈貕K素質(zhì)不行，怎么說都是TOD旁，地價(jià)也不高，無奈當(dāng)時(shí)市場(chǎng)實(shí)在是太差了。

這次回爐重造，不知道會(huì)不會(huì)帶著新地價(jià)亮相。

而市橋貨運(yùn)站地塊，是少有宅地供應(yīng)的市橋板塊中，較為優(yōu)質(zhì)的一宗地。

地塊位于位于番禺東環(huán)街道中部，原貨運(yùn)站已在2021年關(guān)停。

其距地鐵3號(hào)線市橋站約2km，西側(cè)是番禺兒童公園。

去年9月，地塊控規(guī)獲批通過，原交通設(shè)施用地被拆分調(diào)整為二類居住用地和中小學(xué)用地。

根據(jù)規(guī)劃，地塊擬建設(shè)為番禺中部生態(tài)宜居社區(qū)，有住宅，有18班小學(xué)以及幼兒園。

說起來，整個(gè)市橋板塊新盤供應(yīng)本就不多，部分項(xiàng)目在宣傳上，又還努力向萬博靠攏。

屆時(shí)地塊的入市，給板塊帶來新供應(yīng)的同時(shí)，也將進(jìn)一步豐富其教育資源。

再說說東部的黃埔，蘿崗立交上蓋的YP-P-3地塊。

地塊位于云埔街開創(chuàng)大道以西、京港澳高速兩側(cè)，屬于“高速上蓋”的住宅項(xiàng)目，（翻版蘭亭盛薈屬于是了）。

從此前方案來看，地塊將分為南北兩塊，有住宅也有寫字樓，還有配建的學(xué)校、肉菜市場(chǎng)等。

別的都好說，就是噪音無法避免。

值得重點(diǎn)關(guān)注的，還有先一步掛牌的白云嘉禾望崗地塊。

和番禺客運(yùn)站地塊一樣，這宗地也是去年的大熱選手，原本鉚足了勁兒要在土拍界驚艷一把，最終卻來了個(gè)大反轉(zhuǎn)，以流拍告終。

此次回爐，地塊并沒有自降身段以求成交，規(guī)劃條件、出讓要求還是那些，唯一松動(dòng)的，是土地款付款時(shí)間，由原來成交之日起66日內(nèi)付清，延長(zhǎng)到了6個(gè)月，底氣還是很足的。

這也并不難理解，地塊素質(zhì)不差，體量小，總價(jià)可控，風(fēng)險(xiǎn)可控，周邊配套也不錯(cuò)，旁邊的新世界項(xiàng)目，二手已經(jīng)賣到了5.7萬/平。

這塊地樓面價(jià)僅2.1萬/平，按照房?jī)r(jià)是地價(jià)的兩倍簡(jiǎn)單來算，也才4萬+，利潤(rùn)空間很足。

不然，當(dāng)時(shí)也不會(huì)有那么多房企看好，無奈行情拖累。

如今市場(chǎng)回暖，可就不一樣了。

據(jù)我們了解，目前有一家綜合性千億房企，以及一家世界500強(qiáng)民企，已經(jīng)拋出了橄欖枝。??

最終會(huì)由誰來摘牌？本月26日，答案就能揭曉。

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