從八大行業頭部企業年報看不動產需求沿革|每日熱議

今年的良好開局預示著中國經濟進入穩步復蘇階段，辦公樓市場也逐漸明朗。但結構性壓力給市場帶來的陣痛非短期內能夠撫平，各城市辦公樓市場的復蘇之路依舊艱難，需求端表現對市場走勢起到決定性作用。

繼2022年仲量聯行首次以20家頭部上市企業的財報數據作為切入點之后，今年我們將研究范圍擴大至8個細分領域，共計75家頭部上市企業，統計了橫跨3年周期的近2,000份數據。

我們發現，截至2022年75家頭部上市企業的員工總數共計312萬人，年租賃成本總額達607億元，對辦公樓的需求面積超過3,000萬平方米，相當于北京、上海、廣州這三大一線城市的全部甲級辦公物業，頭部企業的不動產發展趨勢對中國辦公樓市場影響深刻。

(資料圖片僅供參考)

指標釋義：

使用權資產：承租人在租賃期內使用租賃資產的權利，體現了企業在租物業的總成本。不包括短期租賃和低價值資產租賃，同時土地使用權除外。互聯網企業的使用權資產除包括辦公樓/樓宇以外，還包括數據中心、電腦及其他運營設備等。其他行業的使用權資產僅包括辦公樓、廠房等房屋及建筑物。

租賃成本：企業經營性租賃當年支付的租金費用可以體現在使用權資產折舊費用上。不含利息費用、短期租賃費用及土地使用權折舊。

· 頭部企業持續構筑人才“蓄水池”，突顯不動產管理重要性

從企業的人才戰略來看，除保險行業以外，其他各細分行業的頭部上市企業均連續兩年保持員工總數正增長。其中，新興金融和半導體行業的頭部企業在2022年的員工增速明顯高于2021年，生物醫藥類頭部企業近兩年的員工增速基本持平。

·75家頭部上市企業去年租賃成本總額達607億，保持雙位數增長

從經營性租賃的年化成本來看，員工規模龐大的保險行業及互聯網行業年租賃成本相對高昂，總額超過百億人民幣。新興金融、互聯網及生物醫藥行業的同比增幅最高。轉化為人均租賃成本，該數據不僅與各行業在實際辦公樓租賃交易中的承付力基本一致，也代表了企業是否更愿意以租賃的方式為員工支付辦公空間。例如，新興金融、互聯網和證券行業在辦公空間的花費上最為慷慨，人均支出達到3-4萬元/人/年，基本上是各城市甲級辦公樓市場的主力需求。

·“鎖定風險”還是“追求利潤”，不同行業給出了不同答案

持有和租賃是企業在面對不同的發展時期和業務模式下，獲取不動產空間的兩種方式。從資產增幅的角度來看，互聯網和計算機軟件類企業在租賃資產和持有資產的投入上可謂齊頭并進，過去兩年的資產增幅均超過70%。證券、新興金融、計算機硬件和半導體行業的租賃資產增幅均超過持有資產，而生物醫藥類企業則在持有資產的投入上持續加碼。

如何解讀持有和租賃資產的變化？>>

· 保險行業處于深度修復期，頭部企業持續減員提質

2022年，五家頭部險企共計流失員工近2.4萬人，主要集中在營銷業務領域，管理和技術類人員的比例卻有所上升。人力清虛、產能提升成為保險行業轉型高質量發展下各企業調整的主要方向。鑒于保險行業人員密集型的屬性不變，我們預計保險行業在辦公樓市場需求中的重要地位不會改變。

· 頭部券商企業的租賃成本管理受到拖累，流程監管將趨于嚴格

2022年證券行業受市場波動影響整體業績表現有所下滑，十家頭部上市券商全年營業收入合計2,896.6億元，同比減少22.04%，但其年租金成本總額達45.9億元，同比上升9.7%，租賃成本占營收比例均明顯提高。預計券商企業對于辦公樓租賃方面的成本把控和流程監管將更加嚴格，租賃選擇上保持謹慎。

十家頭部券商年報具體分析，下載完整版了解更多>>

· 互聯網企業的戰略布局調整影響其不動產策略發展趨勢

2022年，在兩家頭部企業的領漲下，十大互聯網企業員工總數同比增長了3%。另外八家企業員工人數雖有所減少，但降幅均在10%以內。同時，行業整體租賃支付能力穩定增長，很多頭部企業在轉型期早已將不動產管理理念納入到企業戰略的頂層設計，從企業對不動產租賃及持有的比例便可見一斑。

睿見觀察小組觀點：頭部企業的不動產相關支出巨大且持續增長，復盤其在房地產經營性租賃方面的核心數據是把握中國辦公樓市場變化和趨勢的必修功課。從紛雜的年報數據中抽絲剝繭，我們發現頭部企業依舊在積極鑄造人才“蓄水池”、穩步擴張不動產規模，是中國辦公樓市場的中流砥柱。隨著經濟活力的持續恢復，我們預計這些趨勢必將轉化為辦公需求逐步釋放。冬去春來，2023年中國辦公樓市場筑底蓄勢、復蘇可期。

關鍵詞：