世界聚焦：福州樓市分析：多家搖號，土拍是否真的回暖？

今天下午，福州2023年首場土拍終于舉行，從上架地塊來看，并沒有太值得關注的。

(相關資料圖)

這次的土拍體量也是集中供地以后，最小的一次。

從最終的結(jié)果來說，中規(guī)中矩，下面聊聊。

土拍匯總

供應：這場土拍出讓10幅地塊，純商1幅、安商房1幅，公租房3幅、商服5幅，起拍總價16.8億，面積160畝。

結(jié)果：10幅地塊全部出讓，吸金18.3億，觸發(fā)限價3幅、底價成交6幅。

分析：在土拍前，在省內(nèi)的廈門莆田，也都舉行了土拍，從拿地情況來看，這些城市都拿出相對優(yōu)質(zhì)的地塊，也都觸發(fā)限價搖號，整體氛圍不算太差。

這次土拍，福州的供應，可以說捉襟見肘。

大部分是回鍋肉地塊，五四北純商+祖廟安商，成了僅有可售商品房的地塊。

相比于去年兜底一整年，每場都存在流拍的低迷現(xiàn)狀，這一場土拍整體來說，保留顏面的同時，也給市場減少了一絲寒氣。

用最簡單的評價：花最少的錢，裝最大的X。

五四北爆火？

今天土拍分成了上下兩場，上半場只有一幅地塊，就是位于五四北戰(zhàn)坂的純商地塊，宗地2023-06號，面積38畝，起拍樓面價1.14W，指導價2.75W。

這幅地塊吸引了多家房企報名，最終結(jié)果，觸發(fā)限價后，競首付比例達到100%，進入搖號，參與搖號的房企75家。

最終，國貿(mào)拿下，成交樓面價1.31W。

分析：從土拍的走勢來看，建發(fā)、保利、國貿(mào)、招商、榕發(fā)，每次舉牌加價300W，舉了幾十輪觸發(fā)限價。

對比持續(xù)底價成交的土拍市場，這樣的場景不算多見，當然也有案例。

去年第3場土拍，鼓勵福沁路的純商地塊，排場同樣如此，單獨出場，吸引40家搖號。

除此之外，有印象的還有東二環(huán)的建發(fā)朗云地塊，閩北CBD的國貿(mào)天琴灣。

當然還有五四北自身秀山的兩幅純商，綠城海棠和建發(fā)璟園。

為了更好還原真正火熱地塊的情況，來看看相關截圖：

2020年土拍，五四北的低容積率純商，第一輪就被舉出限價，最終119家搖號，綠城搖中。

2022年土拍，鼓樓的純商地塊，第一輪就被舉出限價，最終40家搖號，保利搖中。

通過這樣的對比，可以發(fā)現(xiàn)這次五四北的戰(zhàn)坂，在舉牌階段的火熱程度，其實并不算炸裂。

對比一下五四北的土拍情況：

最容易對比就是周邊的幾個樓盤，秀山的兩幅，都觸發(fā)搖號，樓面價1.5-1.7W，特別是海棠映月，緊鄰地鐵口，低容積率定位，性價比可以說遠強于這次。

當然如果對比以前，地塊隔壁的中庚、融信，樓面價都突破2W，北側(cè)的天空之城，也達到1.5W，可以說6年過后，樓面價下滑7K-9K。

目前周邊的次新盤，最貴就中庚，有倒板贈送的優(yōu)勢，二手售價也就2.6W左右。

對于地塊來說，距離五四北1號線，直線距離1公里，規(guī)劃的3號線短期無法落地，配套加持度來說一般。

只能說，相比于低迷太久的土拍，一幅看上去普通的地塊，能帶起這樣的熱度，確實足夠吸睛。

從地塊分析，起拍價1.14W，限價1.31W，大家一致認為有利潤空間。

從去年的土拍來看，這幅地塊即便這樣的起拍價，對比部分兜底地塊來說，性價比也只能算一般。

能夠觸發(fā)這樣的行情，大體可以有如下原因：

1、五四北庫存不大，目前周邊在售只有魯能三期，金地、綠城等都處于外圍。

對比南二環(huán)國企兜底的四大金剛，新區(qū)的地塊樓面價最低，1.35W，指導價2.9W，周邊地鐵商圈等也強于戰(zhàn)坂，奈何依然是兜底，只能說去化周期是核心點。

2、地塊面積不大，相對壓力小，同時房企需要一定貨源，實在無貨可選。

從房企來看，常見的3家+招商，從這些房企的項目來看，大部分還有貨源，但是儲備不算太多，這些房企的周轉(zhuǎn)速度都偏快。

以榕發(fā)哥當初的分享：福州某個項目為什么佛系賣房，因為只有這個盤了，賣完就要被裁員了。

除此之外，福州這次土拍只有這一幅純商，剩余的市中心安商，雖然也虧不了，但是高比例安商房，回款周期久，對房企的自身團隊也無從發(fā)力。

綜上，最后國貿(mào)拿地，也代表房企殺入五四北，從地塊性質(zhì)來看，大概率就是一個普通剛需盤，操盤模式，預計就是以最快的速度開發(fā)上市，以最快的效率去化，減少資金成本。

國企歇一歇？

這次土拍，除了兩幅住宅用地外，剩余三幅公租房，全部是國企拿下，其中兩幅觸發(fā)限價。

東區(qū)的公租房，甚至上演建總PK左海的戲碼。

不過即便如此，這兩幅公租房，也就花了1.33億，可以說用最小的錢，裝了一次最大的X。

對比以往公租房的土拍情況來看，同樣的東區(qū)和五四北地塊，這次的成交樓面價有一定上漲，也算是變向可以市場傳遞利好消息。

從兜底情況來看，這次除了榕發(fā)兜底祖廟安商外，地鐵兜底南三環(huán)公租房，剩余都談不上意圖明顯的兜底。

即便全部計算在內(nèi)，7幅地塊，9.3億。

什么樣的概念？

這樣頻繁的兜底，近期國企的項目開始上市，北園四大金剛，開盤低迷的數(shù)據(jù)被市場刷爆，可以說國企也顯得力不從心。

這也可以解釋，為什么南三環(huán)的巨型地塊，本次沒有上架，大概率是在房企的洽談里面，找不到買家，加上自身儲備過多，也實在無能為力。

盤點總結(jié)

對于這次的土拍，可以說對未來福州的供應也算是有一定的指導意義。

頻繁兜底，上市乏力，這樣的表現(xiàn)，最終救不了市，反而拖垮市場。

這里面，深受其害的代表就是南二環(huán)。

房企拿地，去化周期，庫存供應，依然是核心要素。

雖然搖號企業(yè)很多，但是真正參與的還是常見的那三家，福州依然沒有留住要逃離的房企。

土拍前的洽談，如何用最小的成本，造就一個相對利好的預期，這也是一種救市手段。

這樣乏力的吸金，如何維系福州后續(xù)的發(fā)展，依然令人頭疼。

相比于五四北的搖號，整個城南如今，地塊可能都無法上架的尷尬局面，才更值得思考。

福州樓市回暖的標志之一：城南純商地塊，觸發(fā)限價！

但愿那一天，有機會見到，即便它是演得！

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