對(duì)接下來(lái)的樓市，最好別過(guò)分“樂(lè)觀” 世界今日?qǐng)?bào)

點(diǎn)擊藍(lán)字“聽(tīng)三哥說(shuō)”關(guān)注我吧~

(資料圖)

負(fù)債總額達(dá)1496億元的暴雷房企藍(lán)光發(fā)展，成了第一個(gè)退市的內(nèi)地房企。

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前幾天證券日?qǐng)?bào)關(guān)于房企“ST藍(lán)光”退市的事寫了一篇文章，標(biāo)題起的非常好，叫做《應(yīng)理性看待出險(xiǎn)房企退市現(xiàn)象，對(duì)整體房地產(chǎn)板塊影響相對(duì)有限》。

還沒(méi)到文章具體內(nèi)容，文章標(biāo)題就先給市場(chǎng)和潛在購(gòu)房人群把定心丸給吃上了，證券日?qǐng)?bào)還真是有一顆護(hù)市的拳拳之心。

標(biāo)題勁爆內(nèi)容自然不可能拉胯，整篇文章看下來(lái)想傳導(dǎo)給市場(chǎng)的核心意思就一個(gè)。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可控，不僅可控未來(lái)還有繼續(xù)投資的價(jià)值。

文章里有幾句原文是這么說(shuō)的。

“部分出險(xiǎn)房企的退市問(wèn)題不能用來(lái)否定整個(gè)行業(yè)投資價(jià)值”

“有退市風(fēng)險(xiǎn)的12家房地產(chǎn)行業(yè)公司總市值占地產(chǎn)行業(yè)A股總市值的比重僅為2%，已經(jīng)鎖定退市的8家房企占比僅0.9%”

“重塑房地產(chǎn)行業(yè)估值邏輯，有助于發(fā)掘優(yōu)質(zhì)上市主體長(zhǎng)期投資價(jià)值，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”

怎么說(shuō)呢，全文突出的就是一個(gè)信心十足的心態(tài)，仿佛在寒冷長(zhǎng)夜的黎明前，已經(jīng)看到了一絲久違曙光。

但是不知道怎么的，這些信心滿滿的話，我總覺(jué)得有種似曾相識(shí)的感覺(jué)，隱約覺(jué)得類似的對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)表態(tài)的話好像曾經(jīng)在什么地方看過(guò)。

仔細(xì)一琢磨，想起來(lái)了。

2021年10月15號(hào)的年度第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，central bank金融市場(chǎng)司表態(tài)了對(duì)剛剛暴雷不久的恒大其債務(wù)情況的看法。

其中一句原話是這樣說(shuō)。

“恒大集團(tuán)的問(wèn)題在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象。經(jīng)過(guò)近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的”。

怎么說(shuō)呢，和證券日?qǐng)?bào)對(duì)ST藍(lán)光退市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有的樂(lè)觀看法，可以說(shuō)是相當(dāng)接近了。

可惜事與愿違。

2021年后發(fā)生的事情大家都知道，恒大的暴雷導(dǎo)致金融口子繼續(xù)加快對(duì)房企融資的收緊，雷聲接二連三的不斷響起，各地土拍開(kāi)始斷崖式的下滑，央企城投被迫上場(chǎng)刷單式拿地。

曾經(jīng)熱鬧非凡的土拍市場(chǎng)開(kāi)始面對(duì)現(xiàn)實(shí)降低了條件，央企國(guó)企城投幫著刷單式拿地就行，只要土地別流拍就好。

既然低了頭就別指望有高地價(jià)出現(xiàn)，而土拍一旦沒(méi)熱度，新房必然就沒(méi)預(yù)期，在失去了金融口子融資輸血后的房企，又因?yàn)橥僚臎](méi)熱度而徹底斷掉了賣房造血的自救之路。

既沒(méi)輸血也不造血，房地產(chǎn)這風(fēng)險(xiǎn)再不繼續(xù)外溢都說(shuō)不過(guò)去了。

融創(chuàng)，負(fù)債規(guī)模約1萬(wàn)億，2022年3月美元債展期，雷了。

世茂，負(fù)債規(guī)模約4000億，2022年3月公告60億信托展期，雷了。

龍光，負(fù)債規(guī)模約2000億，2022年3月公告美元債違約，雷了。

正榮，負(fù)債規(guī)模約2000億，2022年2月公告美元債違約，雷了。

2021年的判斷看來(lái)還是走了眼，事實(shí)證明恒大暴雷后房地產(chǎn)市場(chǎng)并不健康，而且風(fēng)險(xiǎn)的外溢貌似還在繼續(xù)。

既然風(fēng)險(xiǎn)還在外溢，那連鎖反應(yīng)就必不可少。

2022年在一片雷聲中倒下的房企無(wú)力繼續(xù)拍地，而僥幸活著的房企則眼看市場(chǎng)購(gòu)買力萎縮而選擇了謹(jǐn)慎拍地。

在這種你不拍我也不拍的前提，土地市場(chǎng)壓根不可能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，2022年全年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入6.6854萬(wàn)億，同比上年下降23.3%。

到這，風(fēng)險(xiǎn)外溢的連鎖反應(yīng)還沒(méi)完。

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鑒于過(guò)去十幾年借道房地產(chǎn)和土地財(cái)政進(jìn)行深度捆綁，地方上已經(jīng)形成了相當(dāng)程度上財(cái)政的路徑依賴。

新區(qū)新城軌道交通，還有那些投資回報(bào)率十分“不高”的基建，這些需要大量花錢的項(xiàng)目，都指望著房地產(chǎn)背后的土地價(jià)值來(lái)舉債推動(dòng)發(fā)展。

而去年賣地收入的大幅度下跌，直接導(dǎo)致今年化債成了個(gè)臺(tái)面上的大問(wèn)題。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是，去年土地賣不好，今年地方債務(wù)就出幺蛾子，結(jié)果就是看到新聞上隔三差五的出現(xiàn)，各地莫名其妙的罰款和稀奇古怪的創(chuàng)收。

目前的情況是，上面喊的是“誰(shuí)家的孩子，誰(shuí)抱走”，而下面地方上說(shuō)的是“靠自身能力化債實(shí)在太難”。

看似是上下雙方立場(chǎng)不同，實(shí)則繞來(lái)繞去，癥結(jié)還在房地產(chǎn)上。

但凡房地產(chǎn)還能挑大梁，上下雙方因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題的隔空喊話，大概率也就不會(huì)發(fā)生。

辦法還得繼續(xù)在樓市身上想。

6月6號(hào)具有官媒背景的中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)發(fā)表《一線城市房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整》的文章稱，一線城市的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，應(yīng)該在當(dāng)下的環(huán)境里做出一些適當(dāng)且合適的優(yōu)化調(diào)整。

大白話就是一線是不是可以考慮一定程度上的放松限購(gòu)了。

還是用政策挖掘購(gòu)買力的老辦法。

用放開(kāi)政策門檻的辦法，給更多資金發(fā)一張一線樓市的進(jìn)場(chǎng)“通行證”，從而加速一線新房和二手的交易頻次，最終用量帶動(dòng)價(jià)格的穩(wěn)定甚至上漲。

能想到這個(gè)辦法，明然是回顧了房地產(chǎn)以往的歷史經(jīng)驗(yàn)。

過(guò)去國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)上漲階段總是具有一些所謂的聯(lián)動(dòng)性，比如一線先漲，二線跟隨其后，三四線后知后覺(jué)。

所以一線貌似是成了上漲行情的發(fā)源地和總開(kāi)關(guān)，只要打開(kāi)這里，新的一輪行情就會(huì)回來(lái)。

也許吧，也許一線樓市一旦放開(kāi)真的會(huì)被全國(guó)各地蜂擁而來(lái)的熱錢推到一個(gè)新的高度，但是否能重復(fù)過(guò)去帶動(dòng)二三四線的樓市行情就很難說(shuō)了。

過(guò)去能帶動(dòng)有個(gè)前置條件是居民部門杠桿率不高。

以前大家看了一線漲心里著急但自己的負(fù)債能力又差點(diǎn)意思，怎么辦？買二線吧二線的價(jià)格還夠得上。

而在當(dāng)前居民部門杠桿率已經(jīng)高達(dá)63%，且現(xiàn)在二三線房?jī)r(jià)沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性大幅度下降的情況下，要在現(xiàn)有的價(jià)格基礎(chǔ)上再往上拉升，多少人還有負(fù)債空間允許跟進(jìn)？

前面關(guān)于恒大暴雷后樓市走向的預(yù)測(cè)就是個(gè)活生生的例子。

有信心是好事，但最好不要總是那么足。

以為打開(kāi)限購(gòu)政策的大門，一線城市就會(huì)帶動(dòng)全國(guó)樓市重新踏入上漲的康莊大道，結(jié)果到時(shí)候發(fā)現(xiàn)放開(kāi)的一線樓市在全國(guó)熱錢的追捧下獨(dú)自起舞，而剩下的二三四線反倒因?yàn)橘Y金逃離去一線而繼續(xù)在泥沼里掙扎，那就有些搞笑了。

3

不管是媒體吹風(fēng)一線放開(kāi)限購(gòu)的利害，還是一系列降利率降首付的救市手段，大家仿佛達(dá)成了共識(shí)，都在繞開(kāi)關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題避而不談。

價(jià)格。

反倒是房企不僅要談，而且還在繼續(xù)付出實(shí)踐。

6號(hào)的新聞，杭州臨安開(kāi)發(fā)商為了加速去化新房，出了個(gè)買房送黃金的促銷政策，購(gòu)房者最多能得到折和47.28萬(wàn)元的等價(jià)黃金。

黃金是面子，打折才里子。

送黃金就是個(gè)由頭，送書畫送玉石送什么其實(shí)都可以。

只要你買房，前腳送給你一塊破玉石后腳房企的人就來(lái)買走，價(jià)格當(dāng)然是買房時(shí)談好的房子折扣價(jià)。

送的東西不過(guò)就是一個(gè)繞開(kāi)新房?jī)r(jià)格“限跌”令的媒介物而已。

房企現(xiàn)在自斷其臂的積極性還是很高的。

從偷偷降低首付，到繞著彎的曲線打折，然后是陰陽(yáng)合同，明面上買房100萬(wàn)，私下再退你20萬(wàn)，最后再到今天的買房送黃金。

房企為了自救是變著花樣的砍自己的手。

沒(méi)辦法當(dāng)新房?jī)r(jià)格不允許出現(xiàn)”較大“幅度下降成為地方共識(shí)后，新房就成了籠中鳥(niǎo)。

可以在籠子里小幅度的蹦跶，但想自由在籠子外飛翔的話，就要問(wèn)問(wèn)籠子的鑰匙是不是在房企自己手里了。

從這次媒體吹風(fēng)一線城市放開(kāi)限購(gòu)的利弊新聞來(lái)看，信心依然還是在放松調(diào)控政策上。

但問(wèn)題是，居民杠桿加不動(dòng)，新房?jī)r(jià)格下不來(lái)，既想加速去庫(kù)存，還想土拍有熱度，這種既要又要的要求，怕是放松個(gè)別樓市調(diào)控政策依然很難達(dá)到。

沒(méi)轍，既然前后左右都不好走，那就只能祈禱樓市自己恢復(fù)了。

慢慢耗著吧

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