江浙民營房企逆市抄底土拍市場 報資訊

圖蟲創意/供圖 陳錦興/制圖

證券時報記者 張淑賢

見習記者 陳雨康

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江浙民營房企正“抄底”土拍市場！

近日，杭州今年第五批次集中供地搖號結果出爐，5宗宅地中，有4宗被浙江本地民營房企競得，其中，濱江集團又一次上榜。據悉，在2023年杭州前五批集中供地中，濱江集團共拿下11宗土地，位居拿地榜首。

這是江浙民營房企逆市入場搶地的縮影。今年以來，包括濱江集團、偉星房產和亞倫房地產在內的一批江浙民營房企持續在杭州和南京等熱門城市的土拍市場補倉。

“民企拿地相對比較‘謹慎’，寧可錯過，不可拿錯，是這一類房企的投資原則。”無錫房地產業協會副會長張斌接受證券時報記者采訪時表示，“民企開始拿地意味著房地產市場有望見底回升，將進一步提升全社會對未來房地產市場的信心和預期。”

江浙民營房企

鏖戰土拍市場

一批名不見經傳的江浙民營房企正嶄露頭角，成為維持土拍熱度的新生力量。

今年3月，偉星房產一戰成名。在南京首輪土拍中，多家房企競爭河西南G03地塊，僅53秒就觸頂了最高限價，最終被偉星房產以樓面價43173元/平方米、總價31億元的代價拿下。該地塊也成為南京歷史上的第二高地價。

在克而瑞提供的1~5月中國房地產企業新增貨值排行榜中，偉星房產以199億元的新增土地貨值位列12名，超過國貿、金茂等國資房企。

偉星房產相關人士以“拿地已授權給各區域公司”為由婉拒了證券時報記者的采訪。

南通亞倫房地產也是在今年土拍市場中脫穎而出的民營房企之一。在今年4月西安的一場土拍中，龍湖、華潤等7家房企都瞄準了一宗約62畝的住宅地塊。在經過了多輪競價及搖號后，這宗熱門地塊被南通亞倫地產以16.5億元的總價款收入囊中。

在西安土拍市場取得捷報后，南通亞倫地產又殺入廣州，爭奪廣州番禺迎賓路地塊。最終，亞倫地產打敗中鐵建、龍湖等房企，以23.23億元斬獲該地塊。

在克而瑞提供的1~5月中國房地產企業新增貨值排行榜中，亞倫房地產以94.8億元的新增土地貨值，位列28名，比肩中建智地、石家莊城投等。

“近期全國一、二線核心城市土拍中，出現了民營房企加大拿地力度的現象，杭州、廈門、成都、南京等地的土拍市場，民企拿地占比都有提升。”同策研究院高級研究員祖冰洋接受證券時報記者采訪時表示。

據祖冰洋分析，土地市場近期較活躍的民營房企主要分為三類：一類是碧桂園、龍湖等龍頭民營房企，在全國范圍內尋找優質地塊補倉；另一類是以濱江、偉星為代表的區域型房企，主要在江浙范圍內拿地；第三類則是本土規模較小的民企，尋找抄底、撿漏機會。

“拿地活躍的民企中，江浙民企占比和表現相對較突出。”祖冰洋說。

今年以來已在杭州斥資逾140億元、拿下11宗地的濱江集團，近日在回答投資者提問時稱，目前公司還是按年初拿地計劃拿地，繼續在優質城市、優質地段新增土地儲備。根據此前計劃，該公司今年在土地市場的投資金額控制在300億元、權益回款的50%以內。城市方面，除杭州外，重點考慮上海、南京、蘇州、寧波、深圳、廣州等。

拿地背后的

“天時”“地利”

證券時報記者在采訪中了解到，今年的熱門城市土拍中，江浙民營房企表現突出，主要基于自身資金實力和對區域樓市的樂觀考量。

祖冰洋表示，長三角經濟狀況相對較好，核心一、二線城市較多，購房需求相對堅挺，市場狀況略強于其他地區，因此本地民企銷售回款狀況好于其他區域，拿地資金相對寬裕，對江浙市場尤其是核心城市的市場信心也較高。此外，部分頭部民企去年基本沒有拿地，土地儲備不足，出于持續經營的需要，開始加大補倉力度。

“土拍的區域性很重要，比如杭州是活力較強的城市，市場預期較好。另外，土地投放的質地相對不錯，對房企而言存在穩定的獲利空間。”上海中原分析師盧文曦也向記者表示。

除了“地利”，“天時”也推動有資金實力的房企積極拿地。

“從時間節點來看，6月是上半年最后的時間窗口，若搶下工期，有機會在12月入市，并轉化為今年的營收，因此市場參與度較高。”盧文曦說。

值得一提的是，在近兩年較為低迷的土拍市場中，民營房企逆勢而為，也積累了豐富的“抄底”經驗。

偉星房產2022年度報告顯示，2022年，公司先后在合肥、寧波等地拿下多個優質地塊，全年新增土地20塊，拿地總投入約243億元。2021年，公司購地金額亦超過200億元。

亞倫地產同樣在2022年揮斥重金向一、二線城市進發。當年，亞倫地產先后和龍湖、新黃浦合作，摘得合肥瑤海、上海青浦等區域的地塊。同時，該房企還首次進軍珠三角，取得了深圳寶安區新安街道的安居型商品房項目。

“這些江浙地方民企都堅定看好中國未來經濟，特別是在中國新型城鎮化發展中一、二線城市的房地產機會。”張斌接受記者采訪時表示，江浙民營房企又擁有自身品牌優勢，產品主要走高端改善路線，立足本地，不求規模，因此資金狀況良好。

民企參與全國土拍市場

總體仍謹慎

盡管部分江浙民企在加大拿地力度，但在業內人士看來，民企積極參拍的主要是一、二線核心城市的市區優質地塊，這說明企業對后市預期依然謹慎。

“市場普遍認為城市、板塊間存在分化，更看好核心一、二線城市，且只有核心城市優質地塊未來銷售才更有保障，普通二線城市和絕大多數三四線城市市場缺乏動力，暫無起色。”祖冰洋說。

同策研究院監測的數據顯示，住宅用地方面，今年5月份，我國一線城市土地成交4幅，環比下降79.92%，同比下降82.83%；二線城市成交161幅，環比上漲50.10%，同比增長47.46%；三四五線城市成交690幅，環比增長20.90%，同比下降28.74%。

可見，土拍熱度依然只集中在個別城市，二線城市中，杭州、南京、寧波等熱點城市土拍熱度相對較高，大多數低能級市場仍然延續低溫局面。

“民企拿地意愿提升，目前只出現在部分熱門區域性市場，能不能成為扭轉趨勢，還有待觀察。”盧文曦說。

事實上，就全國范圍內的土拍市場而言，央國企依然占主導地位。就盧文曦觀察，大部分城市的土拍市場上，還是以央國企以及地方城投等拿地為主，民企參與度相對保守。

同策研究院監測的數據顯示，今年1~5月上市房企拿地TOP20排行榜中，上榜房企仍然以央國企為主，其中華潤置地以605.76億元的拿地金額、316.74萬平方米的拿地建筑面積，排名金額榜、面積榜第一。

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