國信證券：地產板塊基本面復蘇短期趨弱，看好七月銷售環比企穩

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樂居財經 李禮6月30日，國信證券發布房地產行業 2023 年 7 月投資策略。

行業：基本面復蘇短期趨弱。根據統計局數據，銷售復蘇趨弱，2023 年 1-5月，商品房銷售額 49787 億元，同比+8.4%，增幅較 1-4 月收窄 0.4 個百分點；商品房銷售面積 46440 萬㎡，同比-0.9%，降幅較 1-4 月擴大 0.5 個百分點。由于商品房除商品住宅以外還包括辦公樓和商業營業用房，后兩者不論是銷售額還是銷售面積在 1-5 月均有超 10%的同比跌幅；而商品住宅銷售額同比+11.9%，銷售面積同比+2.3%。我們認為，雖然整體復蘇趨弱，但核心居住需求仍相對堅實。從新房維度，30 城銷售弱復蘇態勢不變。2023 年 6月 27 日，30 城商品房 7 天移動平均成交面積同比-45%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域 7 天移動平均面積同比分別為-51%、-41%、-47%、-37%；一線城市、二線城市、三線城市 7 天移動平均成交面積同比分別為-31%、-51%、-36%。截至 2023 年 6 月 27 日，30 城商品房累計成交面積為 7133 萬㎡，同比+1.5%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域成交面積累計同比分別為+3%、-3%、+5%、-2%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計同比分別為+22%、-4%、-3%。

板塊：6 月跑贏滬深 300 指數 1.0 個百分點。自上期策略報告發布至今，房地產板塊上漲 0.8%，跑贏滬深 300 指數 1.0 個百分點，在 31 個行業中排 11名。根據 Wind 一致預期，按最新收盤日計，板塊 2023 年動態 PE 為 9.7 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍動態 PE）高 45.2%。

投資策略：雖然地產復蘇短期趨弱，但市場復蘇大勢并未改變，且優質房企的銷售低點、業績低點均已過去。經歷了近 2 月的熱度回歸期、政策空窗期，地產股已經跌出了β空間，板塊已非常具備性價比。繼續強烈建議左側投資者布局地產及地產鏈，重點跟蹤銷售數據邊際變化和新聞動態，任何被市場感知到的基本面或政策向好，都會帶來豐厚的回報。7 月核心推薦保利發展、中國海外宏洋。

重點推薦：1）保利發展：增發預案已獲證監會批復，銷售復蘇態勢良好。近日，公司收到中國證券監 督管理委員會出具的《關于同意保利發展控股集團股份有限公司向特定對象發行股票注冊的批復》，同意公司向特定對象發行股票的注冊申請。2023 年 5 月，公司實現簽約面積 262 萬平方米，同比增加 7.8%；實現簽約金額 408 億元，同比增加 7.5%。2023 年 1-5 月，公司實現簽約面積 1150 萬平方米，同比增加 13.3%；實現簽約金額 1966 億元，同比增加 23.5%，銷售復蘇態勢良好。2）中國海外宏洋：背靠央企錯位競爭，估值極具性價比。公司背靠央企股東，第一大股東中國海外發展連續十年持股近 40%，共享“中海地產”品牌。公司精耕下沉市場，2022 年在 18 個城市的銷售額位列當地 Top3，接近已布局城市半數。公司權益比高把控力強，2022 年銷售額、新增土儲地價、總土儲建面權益比分別高達 85%、82%、85%。公司估值在低位，當前 PB 僅 0.41，2023 動態 PE 僅 3.4X，均位于國央企最低水平。

風險提示：1、后續政策落地效果不及預期；2、行業基本面超預期下行；3、房企信用風險事件超預期沖擊。

相關公司：國信證券sz002736

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