世界觀點：百強房企超五成未拿地，什么情況？

來源：證券時報

上半年，在全國銷售承壓背景下，房企投資力度同比下降。1~6月，百強房企拿地總額同比下降10.2%，降幅有所增加。截至5月，仍有超五成百強房企未投資。

從上半年新增貨值來看，TOP10房企新增貨值占百強總量的67%，新增拿地金額TOP100企業中，央國企拿地金額占比達60%，民企數量在增多，但投資復蘇仍較弱，城投數量減少明顯。

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業內人士認為，下半年土地市場仍將延續上半年“局部火熱、整體偏冷”的態勢，房企投資信心將持續弱修復，核心一二線城市仍是房企“搶地、爭奪”的重心。

拿地總額同比下降10.2%

中指研究院的數據顯示，1~6月，TOP100企業拿地總額5920億元，拿地規模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個百分點。TOP100門檻值為17億元，較上年同期下降3億元。TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為62.19%。

克而瑞研究中心的數據也顯示，1~6月，拿地金額百強房企的投資力度同比下降9%，截至5月，仍有超五成百強房企未投資，這一比例與去年同期相持平。6月末新增貨值百強門檻值僅有41.4億元，同比下降6%，且新增貨值10強、20強等各梯隊門檻值同比全線下滑，整體投資表現均不如去年同期。截至6月末，新增貨值超過百億的房企為32家，對比去年同期減少了8家。華潤、濱江和萬科位列前三，華潤也是年內首個新增貨值突破千億的房企。

據克而瑞研究中心統計，6月末TOP10房企新增貨值占百強總量的67%，較5月末再度提升5個百分點。上半年新增拿地金額TOP100企業中，央國企拿地金額占百強比重達到60%，占據絕對主力，城投平臺以及民企拿地金額比重分別是18%和22%，與去年同期相比，央國企比重保持平穩，僅下降3個百分點，民企占比則同比增長2個百分點，民企數量增多、城投數量在減少。

不過，克而瑞研究中心指出，民企數量增多的確能夠反映出其投資正在逐步復蘇，但其中僅有不到三成為百強民企，因此整體來看，受制于資金壓力和土拍競爭壓力，民企投資復蘇仍較弱。同時，從核心城市上半年土拍來看，城投的“退出”尤為明顯。在核心22城市，城投拿地比例連續兩個季度下滑，二季度已經降至25%，較一季度下降10個百分點，創2022年以來新低。

下半年延續“局部火熱、整體偏冷”態勢

6月，深圳、上海、杭州多個熱點一二線城市進行了集中供地，優質地塊供應帶動房企拿地金額環比略有增長。據中指研究院統計，6月，50家代表房企拿地總額同比降低21.5%，環比增長35.9%。不過，房企內部分化顯著，頭部規模的央國企拿地金額及面積顯著多于中等規模企業，如中海、保利發展、招商蛇口等，6月拿地均有所參與。

在全國銷售承壓背景下，房企在核心城市補貨意愿增強，上半年，北京、杭州等城市多宗地塊競拍至最高上限，部分地塊創下近幾年土地參拍企業數量記錄。中指研究院指出，在市場筑底修復的階段，“安全性、流動性、收益性”都較為確定的核心城市優質地塊，是房企“搶地、爭奪”的重心。

上半年，除核心城市土拍保持一定熱度外，多數城市土拍未有轉暖跡象，土拍分化現象加劇。據中指研究院統計，北京、上海、杭州、合肥地價上限成交占比均在五成以上；廣州、青島、濟南、蘇州、天津、福州核心區地塊企業參與度高，而非核心區地塊多底價成交，板塊間分化明顯；以蘇州為例，2023年出讓地塊中，8宗觸頂搖號，8宗溢價成交，其余17宗非核心與近郊地塊均底價成交，房企對非核心地塊拿地意愿較低，地方國企托底的態勢仍未得到改善。而長春、無錫等城市成交地塊均底價成交，土拍情緒持續低迷。另外，隨著越來越多的企業聚焦在核心城市拿地，一二線城市的土拍競爭也將日益激烈，部分企業拿地或向核心城市近郊及優勢三線城市適度下沉。

展望下半年，克而瑞研究中心認為，土地市場依然會延續上半年“局部火熱、整體偏冷”的態勢，房企投資信心將持續弱修復。原因一方面是市場預期和信心尚未修復，企業資金壓力未從源頭得到有效緩解，另一方面是上半年核心城市優質地塊應出盡出，吸引一波熱度之后，隨著地塊質量下滑，企業參拍積極性或將大打折扣。不過，盡管地塊出讓質量將有所下降，但核心一二線城市還是房企“搶地、爭奪”的重心。

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