合肥發文“探索商品房按套內面積計價”，公攤面積為何難取消？

紅星資本局7月29日消息，安徽省合肥市日前召開研究謀劃全市房地產工作的專題會議。會議明確，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價；大膽穩妥推進商品房“現房銷售”試點；試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權交給市場等。

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其中最引人矚目的當屬“探索套內面積計價”。易居研究院研究總監嚴躍進表示，合肥此次探索按套內面積計價，算是國內比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導向性作用。

不過，在業內人士看來，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至可能會影響到購房者的權利。嚴躍進也認為，現在即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發商也會把房價調高來填補“公攤面積”的費用。關鍵在于開發商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。

資料圖 據視覺中國

合肥發布十條涉房舉措

探索套內面積計價、試點現房銷售

據合肥日報，7月28日下午，安徽省合肥市召開專題會議，研究謀劃全市房地產工作。

會議指出，鑒于合肥城區房地產市場依然存在“兩個搖號”的良好態勢，即房企在合肥競拍土地需要搖號、市民在部分區域購房需要搖號，會議明確要抓緊完善以下工作舉措：

一是大膽穩妥推進商品房“現房銷售”試點，著力抓好蜀山區和包河區各一個試點項目。

二是為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

三是“城中村”改造是公益性項目，并非營利性工程，大膽探索土地供應“定向掛牌、協議出讓”。

四是大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。

五是試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權交給市場。

六是試行車位、車庫與商品房同步辦理預售許可證，但嚴禁捆綁銷售。

七是探索房地產項目地下車庫整體驗收合格，即可辦理預售許可證，此舉有利于提高地庫建設質量，防止趕工期造成地庫漏水等問題。

八是落實“全程代辦”，全面推進“拿地即開工、開工即開建、交房即交證”。

九是堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，運用“競品質”機制，探索競爭性談判出讓方式，優先考慮“四沒有”的優質房企：即沒有項目“爛尾”、沒有項目有“保交樓”任務、沒有物業管理出問題、沒有項目工程質量問題。

十是要以嚴密制度加強商品房預售資金共同監管，嚴防資金挪用。

會議要求，要主動識變應變求變，政策舉措成熟一條落實一條，早出臺、早落地、早見效。發現偏差，要及時糾正。

部分商品房得房率不到75%

公攤面積能否取消？

上述十條工作舉措中，最引人矚目的是第二條“避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價”。

什么是“公攤面積”？2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權法》都明確，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

“公攤面積”一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

據證券時報報道，一般來說，過去的多層和小高層住宅的“公攤面積”較小，得房率普遍在80%以上，一些沒有電梯的多層住宅得房率甚至達到95%以上。而如今越來越多高層及超高層住宅，其得房率普遍只有70%-75%之間，購房者對此苦不堪言。

近年來，關于取消公攤面積的聲音從未間斷。2022年兩會期間，全國政協委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現象。取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。2021年兩會期間，全國政協委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。

不過，在業內人士看來，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至可能會影響到購房者的權利。

據央視新聞去年8月報道，《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。從購房人的角度來說，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動區域減少等配套設施問題，進而影響居住的質量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會給業主入住后公攤部位的管理、維護以及后續產生的安全責任帶來許多現實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中可能會出現很多困難和問題。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長虞曉芬表示：“（目前）按照建筑面積來計價或產權確認也是對老百姓權益的一個保護，因為公用部分也是屬于老百姓所有的，還是有合理性的。”

值得一提的是，有城市對取消“公攤面積”早有實踐。早在2002年6月，重慶市就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方規定的形式要求商品房現售和預售，都必須以套內使用面積作為計價依據。這使重慶成為了中國率先取消“公攤面積”，直接以套內面積售房的城市。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，現在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發商也會把房價調高來填補“公攤面積”的費用。他認為，關鍵在于開發商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。“這沒法簡單地效仿，確實涉及到很多方面的利益，而且，‘公攤面積’不算進去，那總要有人來承擔這部分的費用，需要多方面的從長計議。”

嚴躍進同時表示，合肥此次探索按套內面積計價，算是國內比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導向性作用。“此事改革意義重大，對于后續房企拿地部門和戶型設計部門，以及物業管理部門等都有非常大的啟發，從這個角度看，要積極關注合肥政策，真正做好小區的規劃，同時在如何優化‘公攤面積’和小區公共部位設計方面具備新思路。”

綜合合肥日報、證券時報、央視新聞報道

編輯 余冬梅

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