樓市大變局，開始了

作者：余飛

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(資料圖片僅供參考)

大動作來了

關于現房銷售、取消公攤的呼聲，過去十幾年從未間斷。中央層面上也曾考慮過，但遲遲沒有下文。

到目前，現房銷售方面，只有海南省和部分城市的部分試點項目在開展。

而取消公攤方面，只有重慶、北京兩座城市執行。但真正嚴格執行的只有重慶，北京雖然出臺文件規定房屋成交按套內面積定價，但絕大多數開發商充耳不聞。

最新的傳來消息是，安徽省會合肥，召開了會議，準備兩個都要開始執行。

7月28日下午，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華主持召開專題會議，研究謀劃全市房地產工作。會議明確要抓緊完善以下5個工作：

1、大膽穩妥推進商品房“現房銷售”試點，著力抓好蜀山區和包河區各一個試點項目。

2、為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

3、“城中村”改造是公益性項目，并非營利性工程，大膽探索土地供應“定向掛牌、協議出讓”。

4、大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。

5、試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權交給市場。

其中第一條現房銷售，明確要在蜀山區和包河區各選一個試點項目。

第二條則是探索取消公攤，向重慶看齊，以套內面積定價成交。

如果沒錯的話，這應該是重慶、北京之后，第三個公開表態要探索現房銷售與取消公攤的城市。

樓市大變局，序幕已經拉開。

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現房銷售不可阻擋

預售制和公攤，都是內地從香港學習的。但都沒有學全面。

比如預售制，香港在推行賣樓花的基礎上，為保障購房者的權益，還建立了“悔約退房機制”，也就是說，一旦購房者權益受損，是可以悔約退房。有了這個保障權益，香港的開發商不敢亂來，這是香港沒有爛尾樓的根本原因。

國外也有預售制，但在預售的同時，國外也都建立了相當完善的保障機制。

如按工程進度支付首付款，而且支付款項一律打入監管賬戶，比如英國，購房者在支付首付款時按照工程進度分批支付，且支付的款項是打入監管賬戶。尾款則是在交房之后開始支付。

在內地，雖然也有處罰機制和違約機制，處罰機制和違約機制仍不夠完善，一旦遇到問題樓盤，后期業主維權之路不但辛酸，而且征途漫漫，費時費力。

更為關鍵的是，銀行無論你有沒有收到房子，都追著你要還貸款，普通民眾根本耗不起。

至于公攤，香港也早就取消了，但內地還在執行。

如今合肥提出要探索兩種模式，其實是對前兩天中央政治局會議對房地產全新表態的領悟與落實：

要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

在會議上，合肥市領導班子也明確了這一點。

房地產形勢市場供求關系發生重大變化的新形勢，這句話該怎么理解，本號在周一的文章中有詳細分析。總結來看就三點：

第一，絕大多數城市的房屋供大于求。

第二，人口少子化加劇，人口見頂轉向之下，需求不斷減少。

第三，中心城市高房價之下的有效需求不斷減少。

在三大變化之下，過去的大多數規范約束房地產的條條框框都不再適應新形勢。比如預售制。

當初從香港引進預售制，是為了適應當時城市化的快速發展。

當時內地正進入改革開放的關鍵時期，內地開啟了浩浩蕩蕩的城市化，幾億農民進城工作生活。

預售制的快周轉，加快了開發商的房屋建設速度，滿足了那個時代房屋的供應，一定程度上，還起到了平抑房價的功效。

但過程中產生的諸多弊端，也在一步步積累。比如粗制濫造、攜款而逃、項目爛尾無法交付等。當時由于利仍大于弊，也就只能睜一只眼閉一只眼，直到去年，這種弊端全盤爆發，才讓現房銷售變得特別迫切。

現在人口見頂轉向，城市化速度逐漸見頂放緩，再加上國內對預售制的約束法律與制度不夠健全。

在這種背景下，現房銷售勢在必行。

今年年初經濟日報就發文呼吁現房銷售，并提出了4個觀點：

1、主管部門明確提及現房銷售，表明未來，實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間，現房銷售或將成為大勢所趨。

2、當前，推進商品房預售制逐步向現房銷售過渡的時機進一步成熟。近年來一些城市對于現房銷售多有探索，積累了經驗。

3、我國商品房總體短缺的時代已基本結束。房地產市場發展從“有沒有”向“好不好”轉變。房地產開發企業“三高”模式的弊端日益顯現，難以為繼。房地產行業降“三高”的需要，使得商品房預售制改革箭在弦上。

4、現房銷售有利于保護消費者權益。

去年以來，北京北、合肥、福州、杭州、濟南、西安、深圳等城市也跟進了部分地塊的現房銷售要求。

其中以北京力度最大，北京在去年第三輪集中供地的18宗土地中，將13宗地塊明確要求現房銷售。此外，在第四輪集中供地中，推出的6宗地塊，全部設置了競現房銷售面積環節，并且首次對期房銷售和現房銷售進行區別定價。

如今中央政治局會議明確強調，房地產供求關系發生重大變化，要優化房地產政策，要推動房地產健康發展。

現房銷售，就是需要努力的方向之一。

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取消公攤阻力重重

相比于現房銷售，取消公攤的呼聲更加強烈。

不久前“女子買69平方米公寓有37平方米是公攤”的消息，再次引發了全網熱議。

新浪新聞還做了一個頭條調查，9.5萬人參與的投票有8.7萬人支持“‘公攤面積’在10%以內”，而話題評論下“我們為什么要接受公攤？”“只接受0%的‘公攤面積’”等評論分別獲得了1.9萬與1.2萬的點贊。

環顧全球，內地大概是唯一還在執行公攤制度的地區。

目前，除了重慶，所有的城市都是按照建筑面積售房。你買一套100平米的房子，扣去公攤和墻體占用的面積，實際使用面積可能不到90平米。

如果以房價換算，購房者相當于損失了好幾十萬。最關鍵的是，被公攤的面積，物業還要征收你的物業費。比如電梯面積有你公攤的一份，但每個月的電梯使用費和維修檢查費用，你得照繳不誤。

這就很搞笑了。公攤面積是業主買的，但物業公司卻用業主買的面積來賺取廣告費。

這種方式，最得利的當然是開發商。所以，開發商巴不得公攤面積越大越好。

關于公攤的爭論，主要有兩種意見：

第一，不取消公攤也可以，但得改變現在的計價規則。不管是房屋出售還是北方地區繳納取暖費，都應該按照套內面積收費，物業費按照建筑面積或者是“公攤面積”收取，這樣才能消除大家的疑慮，讓房屋消費明明白白。

第二，取消公攤。房屋成交按照使用面積計算。這樣公攤面積被物業用來盈利，就無可厚非。

近年來，中央以及地方也在嘗試提出取消“公攤面積”的征求意見或提議，多位人大代表亦有提出“取消公攤”的議案，然而至今相關征求意見或提議未在全國落實。

原因很復雜，一方面其中牽扯的利益太大。另一方面，取消公攤需要改變現行的很多房地產執行制度與配套措施。

但事情再難也需要推進。問題不解決，只會越來越難解決。合肥敢于提出這一想法，希望合肥能夠真正執行，并制定出一份可以復制推廣全國的細則。

掀起一場樓市真正的大變局。

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