“認房不認貸”，樓市“王炸”底牌？

房地產業在國民經濟中扮演著至關重要的角色。這不僅因為房地產業本身對投資、消費和服務等經濟活動的貢獻，更是因為它對許多關聯產業的帶動作用。最近一系列房地產利好政策頻出（降低存量房利率、城中村改造等等），筆者之前也寫過好幾篇系列文章。

(資料圖片)

筆者認為，以上政策更多是在房地產市場的“維穩”上，而近期房地產市場出現了針對部分購房群體的利好消息。

據中國基金報7月28日報道，住房和城鄉建設部部?倪虹在近日召開的企業座談會上說，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

此政策一出，激起了社會各界的討論，其中有關專業人士預計，未來核心城市限貸政策有望得到優化和改進，這將有助于顯著降低改善性住房的購買門檻，從而推動整個房地產交易市場的活躍。

“認房認貸”

在辦理購房貸款過程中，我們經常會聽到“認房認貸”的概念，其實這主要是銀行的甄別標準之一。“認房”是指銀行通過查詢當地房產登記系統，確認客戶名下是否已擁有一套房產。如果已經擁有一套房產，那么此次購房將被視為“二套房”。

“認貸”是指當客戶申請買房貸款時，銀行通過征信查詢發現該客戶曾經辦理過一次買房貸款，銀行會將此次買房定位為二套房，無論之前的房貸是否已還清，都會按照二套房的貸款利率執行政策。這意味著，如果你曾經有過住房貸款，即使已經還清，也會被認為是二套房貸款并按照更高的利率計算。這一政策對于許多購房客來說是一個重要的考慮因素。

目前部分核心城市仍執行“認房認貸”的信貸政策，所謂核心城市，目前來看主要集中在以下幾個城市：北京、上海、廣州、深圳、成都等。

而隨著此次住建部提出的“認房不用認貸”政策，業內人士一致認為，該項政策對于一線城市影響是最大的。一線城市由于限購，往往采取更嚴格的限購措施，二套首付比例較高。因此，此次政策松綁后，影響也是最大的。

可以說，“認房不認貸”政策抑制了部分換房改善的群體的需要 ，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應適時調整予以支持，優化認房又認貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。

以北京為例，按照當前認房又認貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是優化該政策，二套房首付比例最低將至35%、房貸利率可以降至4.75%。

“認房不認貸”

認房不認貸意思是只看購房者名下是否有房，不考慮歷史貸款記錄。認房不認貸情況下，不管購房者有沒有貸款記錄，只要購房者證明其名下無房，其就可以按照首套房認定，如果購房者名下已經有一套房，則無論是否貸款，貸款有無還清，再買房，都按照二套房來認定。

其實筆者認為，這個政策最利好兩種情況。舉個例子，比如你在上海名下沒有房產，但是你在上海之外的城市有房貸記錄，你在老家曾經貸款買過一套房，即使說你把那個老家的房子房貸還清了，你也沒法按照現在的認房又認貸的政策在上海享受首套房貸款的首付比例，只能按照二套房的首付比例來買房，那么很多人由于高比例的首付成本，打消了在一線城市買房子的念頭。

而現在的“認房不認貸”，意味著把老家的房子賣了，就可以按照首套的首付比例來上海買房了，筆者預計，未來一線城市地產市場的部分增量將來自于這種情況。

此外，本次政策也利好想要換改善房的，把名下的房產給賣掉或者其他辦法處理掉，也能做首套貸款的資格，一買、一賣雙向操作，房地產市場的活力將得到激發。

降低首付比例

此外，住建部在此次會議還提及了其他房地產政策，包括降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免等等。

目前，許多城市已經實施了20%的最低首付比例，但對于核心一二線城市，這一比例通常更高，大多不低于30%。這意味著購房者需要有更多的首付款來購買首套住宅，這也增加了他們的經濟壓力。

例如，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，而二線城市：鄭州、沈陽首付最低比例為20%，這些城市降無可降，空間不大。因此，住建部提出的降低首付比例，旨在一些強一線城市。

尾聲

筆者預計下半年，房地產政策的優化可能會繼續，不過可能是以一線城市為主，整體力度有望加大。而普通的二線和三四線城市已經基本放開了房地產限制性政策，政策上沒啥空間。且筆者認為，盡管目前來看限購政策略有松綁的跡象，但一線城市房價仍在高位，需求和信貸還是房地產市場能否回暖的根本問題。

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