從“支持鼓勵”變為“指導”，存量房貸利率真要降了？

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，部署下階段工作計劃。在支持房地產市場平穩健康發展方面，央行“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”的提法再次引發關注。

這是央行近期關于調降存量房貸利率的第二次表態，而在7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾首提“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”之后，市場就一直在期待相關政策的靴子落地。

(相關資料圖)

不過由于未出臺調整存量房貸利率的政策，銀行方面普遍持觀望態度，截至目前尚未拿出可行方案。

但因市場對調降個人存量房貸利率滿懷期待，因此相關信息一經發出便在市場上迅速發酵，其間也出過“常州打響下調存量房貸第一槍”這種烏龍事件。

后經證實，所謂的常州部分銀行同意下調存量房貸利率實則是可通過辦理純商貸轉為“商貸+公積金貸款”的方式，來降低月供成本，而這是常州年初就有的政策。

據悉，“商轉公”政策除了在常州外，近兩年在江蘇、陜西、河南等多省的三四線城市也已開始執行。不過不同城市的支持力度有所不同，在執行條件和落地進展上也有所差異。

除此之外，興業銀行廣州分行已率先試水，針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。但有媒體報道稱，這只是該分行在部分支行開展的一項創新試點，只針對少數優質客戶，并未在當地大量推廣，且早在央行發聲前即已開始試推該項優惠。

銀柿財經也就此優惠事項以客戶身份致電多家廣州地區的興業銀行支行，有兩家支行的貸款經理表示該政策僅在小范圍試點執行，并未推廣，所在網點并非試點沒有相關政策優惠，另有一家支行貸款經理則表示“沒聽說過此項優惠”。

對于興業銀行的做法，不少業內人士認為是一次不錯的嘗試。厚雪研究首席研究員于百程認為，對客戶來說，能夠享受到階段性的利率補貼，起到了降低利率的作用；對銀行來說，利率優惠券的優惠幅度、期限和數量可以根據市場情況調整，具有較好的可控性，同時也不需要改變原有合同，相對便利。不排除后續有銀行會效仿。

不過在央行上一次發聲后，國有大行和大部分股份制銀行則選擇了“按兵不動”，而分析認為這些個人按揭貸款業務占比相對較高的銀行才是政策得以推進的關鍵點。

如今央行提出要“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，銀行層面或有加速落地的可能。易居研究院研究總監嚴躍進認為，從此前的“支持”和“鼓勵”，轉變為“指導”，意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調，所以下半年調整存量房貸是房地產領域非常重大的一件事。

作為較早呼吁降低存量房貸利率的業內人士，招聯首席研究員董希淼也表示，和上一次的提法相比，這次央行提出的要求更加明確，回應了市場呼聲，傳遞出更加積極的信號。

董希淼預計，央行將出臺指導意見，或者通過市場利率定價自律機制，引導商業銀行下調利率偏高的部分存量房貸利率。下一步，存量房貸調整工作應遵循“依法”“有序”兩個原則。“依法”，即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下，由借貸雙方依法協商一致；“有序”，即存量房貸利率調整不會“一刀切”，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調。

考慮到存量房貸利率調整可能影響銀行息差穩定，進而影響銀行向實體經濟減費讓利的持續性，因此也有業內人士表示，央行可能會通過結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持。

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