樓市，裝睡了！

作者：子非魚

01

【資料圖】

接棒鄭州，南京出招了

市場(chǎng)都在盯著北上廣深的動(dòng)作，但等了個(gè)寂寞，快一個(gè)禮拜了，四座頂級(jí)城市已經(jīng)只聽雷聲，不見雨滴。

反倒是二線省會(huì)城市率先出招，鄭州第一個(gè)跳了出來，雖然出臺(tái)的都是些不痛不癢的招數(shù)。關(guān)于鄭州放松措施的分析，本號(hào)上周已經(jīng)寫了。

鄭州之后，南京于8月4日發(fā)布了《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》，共8條措施，比如：

新房補(bǔ)貼。在市六區(qū)購(gòu)房，給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼。

房票棚改。也即針對(duì)棚改戶，不是補(bǔ)償房屋，也不是直接給錢，而是給只能用于購(gòu)房的抵用券。這是去年以來很多城市發(fā)布的招數(shù)。

此外，還包括提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率、優(yōu)化差異化供地、促進(jìn)商辦市場(chǎng)良性發(fā)展等。

和鄭州一樣，也都是些不痛不癢的措施，沒有什么亮眼的、大力度、實(shí)質(zhì)性的利好措施出臺(tái)。

就連住建部要求的降首付都沒有執(zhí)行。南京目前的首套房首付比例都是30%，二套房首付最低也是30%。二套房首付沒有下降空間，但首套房的首付比例下降空間還是有，東莞、佛山等城市去年就降到了20%。

南京是去年發(fā)布救市措施最多的城市，沒有之一。

經(jīng)歷了去年不斷放松，南京取消了認(rèn)房不認(rèn)貸。限購(gòu)方面，南京除了核心四區(qū)外，其他片區(qū)都放開了限購(gòu)，而且核心四區(qū)的社保要求已經(jīng)降低至半年，和全盤放開限購(gòu)基本沒有區(qū)別。

所以，南京這一次發(fā)布的措施不痛不癢，也是預(yù)料之中。該出的招數(shù)去年都出了，如果還要有創(chuàng)新，南京也不敢做這個(gè)出頭鳥，只能等北上廣深的行動(dòng)，再做調(diào)整。

這是當(dāng)下大多數(shù)二線省會(huì)城市的想法。

02

南京需要大招

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，南京其實(shí)需要實(shí)質(zhì)性的大招來托底，因?yàn)檫@座城市新房成交量已經(jīng)跌到谷底了。

新房方面：

南京我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，7月南京商品住宅成交量2722套（不含高淳、溧水），環(huán)比下滑18.7%。

二手房方面：

南京7月份成交量6827套，已經(jīng)四連跌，相比于3月份的高峰時(shí)期跌超了一半。

價(jià)格方面：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，二手房環(huán)比下跌1.1%。

賣地方面：

上半年南京共成交地塊38幅，賣地總收入達(dá)355億元，同比去年上半年漲幅高達(dá)76%，而觸及最高限價(jià)的地塊仍分布在河西、城南等熱門片區(qū)。

有媒體看到同比上漲了76%，就說南京的土地市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)。但是，整體來看，南京的賣地收入相比于過往，仍無法直視。

要知道，2020年上半年南京的賣地收入是750億元，今年上半年的賣地收入還不到2020上半年的一半。2021年南京全年賣地收入2114億元。

一句話總結(jié)當(dāng)下的南京樓市，新房跌至谷底，二手房四連跌，賣地收入大跳水。

面對(duì)此情此景，南京需要實(shí)質(zhì)性大招來釋放需求，釋放成交量。

但當(dāng)下需要大招的又何止南京。北京的二手房成交量7月份已經(jīng)跌破10000套地板線了。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：北京市住建局

武漢7月份新房成交量也跌至谷底，只有4881套。

根據(jù)克而瑞披露的7月份重點(diǎn)30個(gè)城市新房成交面積數(shù)據(jù)來看，絕大多數(shù)城市無論環(huán)比還是同比，都在下跌。

當(dāng)下各個(gè)城市的成交量，再度進(jìn)入了比慘階段。這種背景下，沒有哪個(gè)城市不需要大招。

那到底該出怎樣的大招？

降首付有用嗎？顯然沒用，降首付的本質(zhì)是加杠桿，雖然降低了上車首付，但增加了貸款成本。在整體都在尋求降負(fù)債表的大背景下，沒有多少人會(huì)買賬。

放開限購(gòu)呢？一線以下城市，基本都放開了限購(gòu)，有些如武漢、南京、蘇州、杭州等城市，雖然仍保留了核心區(qū)的限購(gòu)，但社保要求降到了最低，落戶門檻也降到了最低，和完全放開基本無異。

至于取消認(rèn)房認(rèn)貸，一線城市或許能推動(dòng)一波成交，但一線以下城市沒有用。去年南京、蘇州、天津、鄭州等一批中心城市已經(jīng)取消了，但見效甚微。

本號(hào)認(rèn)為，真正應(yīng)該出臺(tái)的大招，是取消限跌令。

當(dāng)下各城市遭遇的樓市困局，都是當(dāng)年房?jī)r(jià)拼命上漲造成的。

現(xiàn)在，浪潮褪去之后，才發(fā)現(xiàn)，原來房?jī)r(jià)與民眾收入之間的鴻溝，已是無法逾越的天塹。

這種巨大的落差，并不是任何一個(gè)救市招數(shù)能夠管用的。

目前樓市的主要癥結(jié)在于高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝，在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。

這些問題不解決，任何大招都不頂用。

但是，去年以來有二三十個(gè)城市發(fā)布了限跌令。有些城市雖然沒有發(fā)布，但也不允許房企降價(jià)太狠。比如今年上半年的昆山，兩個(gè)項(xiàng)目降價(jià)太多，被喊停了。

我在文章中早就說過，樓市最怕的不是降價(jià)，而是僵持。這種環(huán)境下，非要犯犟，阻擋房?jī)r(jià)下跌，房企會(huì)更難生存，土地也更難賣出去。

03

誠(chéng)意降房?jī)r(jià)，才能救樓市

現(xiàn)在樓市遭遇的困局是：

第一，不想買的人越來越多。沒有信心沒有預(yù)期，中產(chǎn)以上階層都在觀望。

第二，買不起的人越來越多。收入和就業(yè)不確定性加劇，高房?jī)r(jià)與低收入的局面沒有絲毫改善，買不起房的人越來越多，需求斷代情況越發(fā)嚴(yán)重。

但很多地方都限制房?jī)r(jià)跌幅過大，甚至直接干預(yù)。干預(yù)的后果，便是如今的局面。

這一次調(diào)整，實(shí)際上是購(gòu)房者不再愿意為高房?jī)r(jià)去買單。除非你降到我的心理價(jià)位，否則別想我掏錢買房，這是現(xiàn)在大多數(shù)購(gòu)房者的心理。

你要是再上漲，那我就徹底躺平。

從心理學(xué)上來說，當(dāng)一個(gè)人覺得想要得到一樣?xùn)|西，通過自己的奮斗可以，那最能激發(fā)一個(gè)人的向上熱情。

如果一件東西輕而易舉就能獲得或者無論如何努力都獲得不了，前者會(huì)讓人喪失斗志，后者則會(huì)讓人徹底躺平。

而當(dāng)下的高房?jī)r(jià)與低收入之間的天塹鴻溝，產(chǎn)生的結(jié)果便是后者。

只有誠(chéng)意降房?jī)r(jià)，才能緩解現(xiàn)狀。但是，現(xiàn)在所有的政策和引導(dǎo)，都與降房?jī)r(jià)無關(guān)。

這樣，只會(huì)讓樓市越來越冷，讓躺平的人越來越多，逆反心理越發(fā)嚴(yán)重。

地產(chǎn)大咖馮侖認(rèn)為：

樓市已經(jīng)過了「青春期」，本來就到了自然的減量階段，所以不存在救不救的事情。就相當(dāng)于它不長(zhǎng)個(gè)了，我們非要把這些過了青春期的人，愣給他叫回來，天天給他打激素，把骨頭縫給它拉起來，然后穿內(nèi)增高，你這就害他了。

房地產(chǎn)降價(jià)并非什么壞事情，因?yàn)榻档揭欢ǖ臅r(shí)候，可能大家買房的欲望又會(huì)回來一點(diǎn)

本號(hào)認(rèn)為也是如此，樓市救不救已經(jīng)沒有什么差別。如果非得說因?yàn)榉康禺a(chǎn)牽扯上下游產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)著幾千萬人就業(yè)，需要托底，那就降房?jī)r(jià)吧。

只有降房?jī)r(jià)才能釋放流動(dòng)性，才能讓房地產(chǎn)健康發(fā)展。不降，只能僵著，積壓風(fēng)險(xiǎn)。

放松限購(gòu)，降首付，不給民眾降壓減負(fù)，只是號(hào)召大家去買房，在收入和就業(yè)不確定之下，還在想著繼續(xù)掏空大家的錢包，讓大家背負(fù)更重的債務(wù)。

只能換來，一聲嘆息！

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