房地產(chǎn)拐點，真的來了

最近，地產(chǎn)行業(yè)的情緒可謂是大起大落。

上一秒，大家還沉浸在高層表態(tài)救市的喜悅中，期待著具體政策落地。

(資料圖)

下一秒，頭部房企疑似暴雷的新聞，就上了熱搜。

其實，這些新聞作為舊模式終止帶來的后遺癥，并不讓人意外。反而是一些看起來不那么熱的動態(tài)，更加值得大家關(guān)注和重視。

之前說過，當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)，正處于 新、舊模式轉(zhuǎn)換的節(jié)點。這是當(dāng)前整個行業(yè)的大背景，也是所有政策制定，一定會考慮的基礎(chǔ)。

我們除了關(guān)注舊模式帶來的后遺癥，如何善后和修補，避免硬著陸；也要高度關(guān)注政策部門， 對新模式的部署和鋪排。

而且，后者對我們理解未來的行業(yè)趨勢，可能更加重要。

7月深圳住建局發(fā)布《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，之后 不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房了，一刀切 全部改建共有產(chǎn)權(quán)房。

未來保障性住房，就只有三種， 也就是公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房。相關(guān)的管理辦法，8月1日就正式開始實施了。

這意味著， 深圳在探索過各種住房保障體系后，已經(jīng)正式做出了選擇，融入全國的保障房建設(shè)體系。

緊接著，7-8月，無錫、南京、東莞，陸續(xù)都出臺了共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)的政策內(nèi)容，并 計劃放寬共有產(chǎn)權(quán)房的申請條件，擴大保障范圍。

例如，南京住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《南京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》，明確首次購買的產(chǎn)權(quán)份額比例為 50%—80%，且 不限戶籍。

8月4日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整東莞市共有產(chǎn)權(quán)住房(含三限房、配建安居房)申購資格條件的通知(征求意見稿)》，擬在銷售第二階段 放寬申請人范圍至全市，并 全面縮短各類申請人 需繳納養(yǎng)老保險的年限。

作為新模式下的重要內(nèi)容，目前全國的住房保障體系正在快速推進(jìn)。

畢竟，舊路子堵死了之后，新路怎么走，要盡快明確方向、加快速度。

目前來看，在大部分地產(chǎn)人關(guān)注的舊模式上，政策其實并不十分積極，但在新模式相關(guān)的政策領(lǐng)域，則非常大刀闊斧。

一慢一快，能清楚看到政策的導(dǎo)向和意圖。

加大產(chǎn)權(quán)式住房保障

降低購房門檻、承認(rèn)有限升值

其實，共有產(chǎn)權(quán)住房，不是我們國家才有的特殊產(chǎn)物。

英國、美國、新加坡、瑞典等很多國家，都有共有產(chǎn)權(quán)制度，并且已經(jīng)執(zhí)行了幾十年了，核心目的就是 降低居民的購房成本。

所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，就是指中低收入住房困難的家庭，在無力一次性購買住房的情況下，可以按照個人與政府的出資比例，共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。

在滿足一定年限后，后期可以根據(jù)家庭的實際情況，購買政府產(chǎn)權(quán)部分、由政府回購，或是轉(zhuǎn)手交易。

因此，保障性共有產(chǎn)權(quán)房，具有三個最主要的特點。

一是具有可支付性。

也就是，很多購房人戲稱的“半價買房”。目前，共有產(chǎn)權(quán)房售價，基本都是周邊市場參考價的50%，具體根據(jù)買家所占的產(chǎn)權(quán)比例來確定。

首付和利息都減半，相較于普通商品房，購房門檻大大降低，能體現(xiàn)很強的保障和福利屬性。

二是居住權(quán)穩(wěn)定。

作為有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，購房者可以自由地對房屋進(jìn)行改造、裝修，享受落戶、上學(xué)等附屬價值，滿足年限后，也能自由轉(zhuǎn)讓。

從使用功能上來看，和商品房幾乎沒有區(qū)別。相較于租賃類住房，共有產(chǎn)權(quán)房過渡性居住屬性不強，可以滿足居民 長期穩(wěn)定居住的需求。

三是有限升值的特征。

很多人說，共有產(chǎn)權(quán)住房完全沒有投資屬性，這個說法其實不準(zhǔn)確。

例如，深圳最新的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》第27條就規(guī)定，居民在購房滿五年后，如果要轉(zhuǎn)讓，在封閉流轉(zhuǎn)的前提下， 價格由買賣雙方協(xié)商確定。市主管部門可以通過市場參考價規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。

事實上，現(xiàn)在深圳大部分商品房二手房，也是在參考價附近成交的。也就是說，共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓價格，依然是由市場來決定的，會根據(jù)本地市場的房價變化，實現(xiàn) 有限的升值。

政府作為部分產(chǎn)權(quán)的持有者，要持續(xù)滿足潛在的保障對象，也需要保持一定的升值收益。

共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，能分享到城市發(fā)展的紅利，是有利于中低收入居民進(jìn)行資產(chǎn)積累的。共有產(chǎn)權(quán)房，封閉流轉(zhuǎn)的特性，也能避免之前安居房、人才房存在的套利行為，強化了社會保障的屬性。

現(xiàn)在，按照深圳8月開始執(zhí)行的四個管理辦法，我們基本上就能看到一個 完整的、分梯隊的社會保障房體系了。

首先，最底層的是 公共租賃住房。

針對 低收入的住房困難居民，以及 為社會提供基本公共服務(wù)的一線職工。

租金基本為市場參考租金的30%。屬于特困人員、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的，租金為市場參考租金的3%。這是最基礎(chǔ)的社會保障。

其次，是 保障性租賃住房。

主要面向新市民、青年人，及各類人才，為他們解決租房貴和居住不穩(wěn)定的問題，也就是 滿足特定人生階段的過渡性居住需求。

政府組織配租的保障性租賃住房，租金大概是同期、同區(qū)域、同品質(zhì)租賃住房的60%。如果是社會主體提供的，租金不高于90%。

第三，是 共有產(chǎn)權(quán)住房。

針對的是購買力不足，但是有房產(chǎn)消費需求的 “中間層”市民。并且會根據(jù)供應(yīng)情況，逐步放寬條件，把 非戶籍常住居民也納入到保障范圍。房價基本上是市場價的50%。

第四，是 普通商品房。

針對有完全消費能力的客群，基本按照市場化邏輯，根據(jù)供需來供應(yīng)和定價的居住產(chǎn)品。

在前三類住房供應(yīng)量上來之后，對普通商品房的調(diào)控管制，很可能也不會再像現(xiàn)在這么嚴(yán)格。

可以看出來，通過供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房，彌補了租房和買房之間巨大的鴻溝。形成了一個梯級、可支付的住房供給體系，滿足不同收入群體在人生不同階段差異化的住房需求。

同時，也能減輕政府建設(shè)保障性租賃住房的財政壓力。

也就是說，地產(chǎn)新模式下的理想藍(lán)圖，大概就是：

限購、限價、限售的調(diào)控手段徹底退出，商品房不再限制買房的數(shù)量和價格漲幅，轉(zhuǎn)而通過征收房產(chǎn)稅來實現(xiàn)調(diào)節(jié)和再分配；財政收入支持梯級保障房體系的建設(shè)，提供社會福利。

前兩個是租，后兩個是售，組合起來就是“租售并舉”，真正實現(xiàn)居者有其屋。

地產(chǎn)當(dāng)前真正的主線

就是供給側(cè)改革

這一輪，由政策端引導(dǎo)，主動刺破行業(yè)泡沫的一步棋，承擔(dān)的風(fēng)險和代價都是巨大的，難度也很大。

雖然當(dāng)前的局面很困難，但是只能硬著頭皮抗過去，否則之前的損失和努力，就都沒有意義了，行業(yè)也會徹底失去轉(zhuǎn)型的機會。

所以，不管怎么救市，行業(yè)都不會在走老路了。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)真正的主線，就是供給側(cè)改革。

具體怎么改——住建部倪虹部長在7月27號的會議上，除了提到當(dāng)前要釋放需求，要采取降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等措施外，還提到很重要的一段話——

「要堅持系統(tǒng)思維、協(xié)同發(fā)力，通過科技創(chuàng)新和制度創(chuàng)新解決發(fā)展中遇到的問題。要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強化科技賦能，提高住房品質(zhì)，為人民群眾建造“好房子”。希望建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。」

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，主要有幾點：

一是土地供應(yīng)端，強調(diào)人、地、房匹配。

也就是，人口規(guī)模大的熱點城市，增加土地供應(yīng)。避免出現(xiàn)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性錯配，造成部分地區(qū)土地供應(yīng)不足，推高房價，另一部分地區(qū)土地供應(yīng)過剩，產(chǎn)生過量庫存。

其次，是盤活存量建設(shè)用地。對于一些存量更新區(qū)域，已經(jīng)明顯不符合市場需求的商辦土地，嘗試去調(diào)整土地用途，將存量土地資源投入到產(chǎn)出更高領(lǐng)域，激活土地二級市場。

相信在這一波超大特大城市的大范圍城中村改造中，會有一些創(chuàng)新性新模式的出現(xiàn)。房企和建筑企業(yè)，都可以積極去參與和探索。

二是房源供應(yīng)端，一定是保障房和商品房雙軌并行。

目前，在租賃住房領(lǐng)域，政策優(yōu)惠和支持幾乎是不留余力，政策出臺的頻率和數(shù)量都蔚為可觀。

尤其是去年的「租賃金融17條」，更是從建設(shè)、購買、運營、退出各個環(huán)節(jié)，都給了很大的支持。目的，就是給企業(yè)做保障性租賃住房掃除一切障礙。

除此之外，共有產(chǎn)權(quán)房在接下來也會是一個值得關(guān)注的重點。6月份，北京發(fā)布了《關(guān)于加強已購共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知（征求意見稿）》，進(jìn)一步明確了，共有產(chǎn)權(quán)房在封閉期結(jié)束后，可以按照市場價轉(zhuǎn)讓份額。

這就讓共有產(chǎn)權(quán)房，具有了和商品房一樣的使用功能和增值功能，如果產(chǎn)品力能跟上，接下來市場的接受度會更高，逐漸成為未來供應(yīng)和成交的主力。

三是住房品質(zhì)方面，全面改善化。

關(guān)于商品房的改善趨勢，明源君之前已經(jīng)說過很多次了。今年，又有頭部房企在內(nèi)部會議上明確，接下來，只做改善及以上定位的產(chǎn)品，只拿改善型地塊，徹底拋棄剛需。

不得不說，頭部房企的洞察還是很敏銳的。未來剛需類的需求，將大部分由共有產(chǎn)權(quán)房來滿足。

甚至，共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)面積，也已經(jīng)開始朝著改善的方向發(fā)展。

2021年底，北京住建委就宣布共有產(chǎn)權(quán)房不再受“7090限制”。深圳新的管理辦法也明確提到，85㎡左右的戶型，可以根據(jù)實際情況，面向3人家庭配售。

也就是說，三人家庭也可以購買三房戶型，保障性住房不僅是要“住得下”，也要“住得好”。

還是那句話，舊模式走不通了，新模式才是未來。早日看清方向，也就少了很多無謂的焦灼和迷茫。

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