國金證券：7月新房銷售持續(xù)筑底，房貸利率有望下降

樂居財經(jīng) 李禮8月21日，國金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究報告。

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行業(yè)點(diǎn)評

本周 A 股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均有所下跌。本周（8.12-8.18）申萬 A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.9%，在各板塊中位列第 15；WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-6.2%，在各板塊中位列第 19。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-6.4%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-6%，滬深 300 指數(shù)漲跌幅為-2.6%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深 300的相對收益分別為-0.4%和-3.8%。

本周土地成交規(guī)模環(huán)比上升同比下降，土地市場延續(xù)低迷趨勢。本周（8.12-8.18）全國 300 城宅地成交建面 539萬㎡，單周環(huán)比+22%，單周同比-23%，平均溢價率 5%。深圳市光明區(qū)成交首宗限售價突破 5 萬/㎡地塊。2023 年初至今，全國 300 城累計宅地成交建面 21988 萬㎡，累計同比-25%；年初至今，保利發(fā)展、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中海地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷售同比下降，環(huán)比上升，總體成交規(guī)模維持 7 月以來的低位。本周（8.12-8.18）35 個城市商品房成交合計 287 萬平米，周環(huán)比+8%，周同比-22%。其中：一線城市周環(huán)比+26%，周同比-20%；二線城市周環(huán)比+2%，周同比-17%；三四線城市周環(huán)比+10%，周同比-64%。

本周二手房成交同環(huán)比均略有上升，總體成交規(guī)模維持低位。本周（8.12-8.18）15 個城市二手房成交合計 158萬平米，周環(huán)比+4%，周同比+1%。其中：一線城市周環(huán)比+7%，周同比-10%；二線城市周環(huán)比-5%，周同比-2%；三四線城市周環(huán)比+155%，周同比+79%（揚(yáng)州市二手房成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)極大值）。

7 月新房銷售持續(xù)筑底，支持性政策有望加速落地。8 月 15 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布 2023 年 1-7 月份全國房地產(chǎn)市場基本情況：經(jīng)追溯調(diào)整后，1-7 月商品房銷售額 70450 億元，同比下降 1.5%；7 月單月商品房銷售額 7358 億元，同比下降19.3%。1-7月商品房銷售面積66563萬方，同比下降6.5%；7月單月商品房銷售面積7048萬方，同比下降15.5%。8 月 16 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布 2023 年 7 月份 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況：從新房價格指數(shù)看，7 月全國70 城的新房價格指數(shù)環(huán)比下跌 0.2%，連續(xù) 2 個月下跌，其中一線城市環(huán)比繼續(xù)持平，二線城市環(huán)比由持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，三線城市環(huán)比下降 0.3%，降幅擴(kuò)大 0.2 個百分點(diǎn)。從城市數(shù)量看，7 月有 20 城新房價格環(huán)比上漲，較 6 月減少 11 城；有 49 城環(huán)比下跌，較 6 月增加 11 城。國金證券認(rèn)為銷售數(shù)據(jù)的頹勢有望促進(jìn)各地支持性政策的加速落地。

MLF 超預(yù)期下調(diào)，后續(xù)五年期以上 LPR 有望跟降，房貸利率將進(jìn)一步下降。8 月 15 日，央行開展 2040 億元逆回購操作和 4010 億元中期借貸便利（MLF）操作，其中 MLF 下調(diào) 15 個基點(diǎn)，MLF 利率降至 2.5%。由于央行最近一次調(diào)降 MLF 是在 6 月，僅兩個月后 8 月 MLF 利率再次迎來調(diào)降，間隔時間之短超出市場預(yù)期。根據(jù)“LPR=MLF 利率+加點(diǎn)”的傳導(dǎo)機(jī)制，隨著本次 MLF 利率下調(diào)，8 月的 LPR 將大概率隨之下調(diào)，對應(yīng)的房貸利率亦有望進(jìn)一步下降，助力降低購房成本，提振購房需求。目前金融端的支持性政策正逐步落地，后續(xù)各地有望因城施策加速出臺各類需求端支持政策，形成政策組合拳，進(jìn)一步加快推動銷售市場的復(fù)蘇回升。

投資建議

日前國家統(tǒng)計局公布的 7 月新房銷售額、銷售面積、價格漲跌情況等數(shù)據(jù)均表現(xiàn)承壓。目前銷售市場正持續(xù)筑底，金融端下調(diào)房貸利率箭在弦上，更多需求端支持性政策有望加速落地。推薦重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、綠城中國等。

風(fēng)險提示

寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

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