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近日，“提前還房貸”連續登上各大社交平臺熱點話題。提前還貸為何熱了起來？在法律層面是否可行？提前還貸劃算嗎？人民網“強觀察”欄目記者就此采訪了多位專家。
不少購房者為何選擇提前還房貸？日前，人民銀行、銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》。
隨后，不少城市的房貸利率快跑進入“3”時代。1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸利率最低降至3.8%；1月30日，福州宣布首套房貸利率下限下調至3.8%；1月31日，珠海部分銀行宣布首套房貸利率最低可從3.9%下調至3.7%。截至目前，已有近30個城市調整了首套房貸利率。
“雖然近年來貸款市場報價利率（LPR）多次下降，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前的平均房貸利率，尤其是去年以來，首套房貸利率下限調整之后，存量房貸利率與新增房貸利率的利差進一步擴大。”招聯金融首席研究員董希淼認為，部分存量住房貸款利率偏高，是購房者提前還款的原因之一。除此之外，他分析，受去年以來金融市場波動加劇的影響，一貫穩健的部分銀行理財產品出現“破凈”，普通居民投資收益下降明顯，因此有些居民會傾向于將原來用于投資的部分資金拿來提前還款。
提前還房貸在法律層面是否可行？“提前還款是否構成違約需要根據借款合同的具體內容等來進行判斷。”中國人民大學法學院教授劉俊海告訴記者，根據《民法典》第五百三十條規定，債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。
“法律相當于平衡了銀行（債權人）與購房者（債務人）之間的利益，即購房者有權提前償還貸款，對于其提前履行債務給銀行增加的運營成本等費用，由購房者負擔。銀行作為債權人，是否允許購房者提前還款以及是否收取一定的違約金或補償金等，需要根據其與購房者簽訂的貸款合同來決定。如果雙方的貸款合同中規定，提前還房貸需要支付違約金或補償金，就需要按照合同執行收取費用。”劉俊海說。
劉俊海還對提前還房貸的時間做出分析，他表示，如果貸款合同沒有約定提前還房貸的具體時間限制，購房者需要與銀行預約時間。此外，如果銀行故意拖延辦理提前還貸，可通過向貸款銀行總行進行投訴、向銀保監會和政務部門進行投訴、向法院起訴這三種渠道維護購房者自身合法權益。
提前還房貸就一定劃算嗎？“要不要提前還房貸還需理性考慮。”董希淼表示，判斷是否需要提前還房貸，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。此外，還需要為自己生活、養老等留足資金。
董希淼進一步解釋，從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過半，其實可以不考慮提前還款。
“提前還房貸切莫盲目跟風。購房者的貸款合同千差萬別，需要具體問題具體分析，既要考慮自己的投資能力和資金安排，也要考慮未來金融市場和房貸利率變化，綜合作出判斷。”董希淼提醒到。
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