環(huán)球播報:經濟學家劉鋒：房地產需求出現(xiàn)降低，房企需要重塑經營方式

中國銀河證券首席經濟學家劉鋒

田傲云/發(fā)自北京

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“房地產業(yè)在任何一個經濟階段都是國民經濟的重要支柱產業(yè)之一。”中國銀河證券首席經濟學家劉鋒強調。

1月11日，劉鋒在以“相信的力量：進化及重構”為主題的2023中國房地產年度趨勢論壇暨CIHAF第二十三屆中國住交會上說，房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)是經濟恢復的重點，但受人口等因素影響目前二三線城市需求降低、商業(yè)空置率提升，房地產企業(yè)需要重塑經營方式。

劉鋒表示，作為國民經濟主要支柱產業(yè)，近5年房地產業(yè)GDP占比為17.09%，涉及上下游產業(yè)鏈50多個；房地產還是地方政府重要的財政收入來源，一旦房地產企業(yè)不再拿地，地方政府的赤字率將急劇惡化。

“此外，在居民資產配置中房地產占比接近70%；房地產貸款在貸款總額中占了30%，盡管房地產貸款余額占比由29%降至25.3%，但仍占到貸款總額的25%比重，其中個人住房貸款占房產余額比重達到72%。” 劉鋒表示，這些都是房地產作為國民經濟支柱產業(yè)的主要體現(xiàn)。

但劉峰也表示，過去30年房地產業(yè)的發(fā)展非常畸形，“中國財富總量在700萬億元，和美國距離不大，但到了人均資產配置方面中國是非金融資產占比最高的國家，房地產在家庭資產構成中占比接近70%，遠高于全球平均水平。房地產屬于沒有流動性的資產，如果家里沒有閑置房子，意味著不僅不會產生收益，還需要每年持續(xù)投入，一旦占比過重將十分危險。”

從數(shù)據(jù)來看，近5年來房地產在我國高速的成長期開始明顯趨緩，銷售情況出現(xiàn)斷崖式下降。劉峰認為，房產賣不動的一個重要原因是我國居民杠桿率已經到了61.6%，超過歐元區(qū)，逼近MF65%警戒線。

人口的結構變化是另一個影響因素。

“我們人口總量和結構發(fā)生了非常大的變化。”劉鋒表示，一方面是人口老齡化加劇，主力購房人口增長見頂；另一方面是城鎮(zhèn)化以后很多地方的住房需求發(fā)生了結構性變化，其中城市改善型住房需求占比增多，優(yōu)質物業(yè)的服務需求在急劇提升，但這方面的供給和服務等配套還處于缺失狀態(tài)，市場也不發(fā)達。

不同區(qū)域的市場也出現(xiàn)分化，劉鋒表示，一線城市銷售面積和房價韌性較強，相對穩(wěn)定，部分二三線城市從2021年出現(xiàn)顯著降幅；寫字樓商業(yè)空置率提升。

劉鋒認為，相比以往房地產企業(yè)要探索新發(fā)展模式解決短期問題，關于如何構建房地產行業(yè)未來發(fā)展的長效機制他提出四個方面建議。

一是房企經營方式全面轉型。伴隨城鎮(zhèn)化增長的放緩和居民住房需求的變化，未來房地產行業(yè)將逐步由增量市場轉向存量市場，房企經營重心也應由過去的拍地、建設向物業(yè)經營、租賃服務等轉型。

二是房地產市場交易機制重塑。房地產市場的市場制度和交易機制需要進一步健全，打通二手房交易環(huán)節(jié)存在的“堵”的問題，為各類房產建立明晰的產權制度，滿足居民在購置改善房方面的二手市場交易需求，降低交易稅費。

三是房地產金融資產負債表的重構。過去房地產企業(yè)的風險堆積主要與高杠桿的金融運作方式密切相關，去年以來房地產行業(yè)的持續(xù)下行也使得市場供需雙方杠桿率有所降低，未來房地產要實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展應更多探索通過發(fā)展租賃、REITs等方式盤活存量資產，降低整體負債率，尤其是短期負債。

四是法律是構建行業(yè)長效機制的基石。房地產作為居民、政府和企業(yè)的重要資產，相關法律層面仍存在一定模糊地帶，需要持續(xù)健全的相關法律、法規(guī)，通過立法的方式明確各類資產的使用權、經營權、所有權，為各類存量資產的盤活打通產權和法律障礙。

本次大會由中國房地產報、中國城市與區(qū)域治理研究院主辦，探討新發(fā)展格局下房地產行業(yè)高質量發(fā)展之道及行業(yè)發(fā)展新模式。

關鍵詞： 經濟學家 房地產業(yè) 房地產企業(yè)