環(huán)球今亮點！房地產(chǎn)市場下行引發(fā)土地財政風(fēng)險 面對挑戰(zhàn)需解決三大問題

“十三五”以來地方政府對土地財政依賴度不斷提升，截至2021年，以土地出讓為主的財政收入占地方總收入的比重上升至42.5%，土地財政成為名副其實的“第二財政”。土地財政對中國過去幾十年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到了積極作用，但也同時衍生出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡、房價快速上漲、土地利用效率不高、地方政府隱性債務(wù)增加等一系列問題。隨著我國人口規(guī)模負(fù)增長、城鎮(zhèn)化速度放緩，特別是房地產(chǎn)市場全面下行，土地財政的相關(guān)風(fēng)險進(jìn)一步顯現(xiàn)。

(資料圖片僅供參考)

一、區(qū)域土地財政依賴度分析

由于各地區(qū)間自然資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等存在較大差異，不同地區(qū)對土地財政的依賴度也有所不同。考慮到地方政府土地出讓行為的主要目的是獲得巨額的土地出讓收入，因此，本文主要分析地方財政對狹義的土地財政即國有用地使用權(quán)出讓收入的依賴程度。

本文以土地出讓收入占地方政府綜合財政收入的比重來衡量土地財政依賴度。為更加清晰地反映土地出讓收入對地方政府可自由支配財力的重要性，將地方政府綜合財政收入等于地方一般公共預(yù)算收入加上政府性基金收入。

1.土地需求旺盛導(dǎo)致江蘇、浙江等省份土地財政依賴度高企

2021年江蘇和浙江的土地財政依賴度分別為54.1%和52.1%，位列31個省份（西藏除外）的前兩名，這意味著江蘇和浙江的綜合財力中有一半來自土地出讓收入。同樣位于東部的山東、福建的土地財政依賴度也接近五成，分別為47.5%和46.8%，位列第五名和第六名。經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，地方政府通過壟斷土地經(jīng)營、行政化配置土地資源的方式快速獲得原始資本的積累，從而推動我國低成本工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展。而東部沿海憑借其先天的區(qū)位條件率先利用土地財政實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)的快速增長。經(jīng)濟(jì)的快速增長反過來又帶來新一輪城市用地需求，提升土地價值，刺激土地財政規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張。當(dāng)前東部省份的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化水平遠(yuǎn)超中西部地區(qū)，存在更為旺盛的用地需求，土地出讓價格很高，土地出讓收入自然也會更高。

2.中西部省份土地財政依賴度各異，大部分集中在30%至50%之間

據(jù)統(tǒng)計，2021年貴州、湖北、江西、安徽、四川、重慶、廣西和吉林的土地財政依賴度在40%至50%的高度依賴區(qū)間；河南、陜西、河北、湖南和青海的土地財政依賴度在30%至40%的中度依賴區(qū)間。另一些西部和東北省份的土地財政依賴度較低，比如新疆、寧夏、黑龍江和內(nèi)蒙古，其土地財政依賴度低于20%。

如果說東部地區(qū)土地財政依賴度高企是由于土地資源有限、地價高造成的，那么中西部地區(qū)更多是為了補(bǔ)充預(yù)算外收入、推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)體量較大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加偏向于以工業(yè)、服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)，地方政府的稅收基數(shù)穩(wěn)定且充實，不必主動依靠土地來獲得額外的資金支持。但東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的完備性、城市的多功能性使得土地需求旺盛，土地價格高企，因此出現(xiàn)東部沿海省份土地財政收入很高的現(xiàn)象。2021年廣州、浙江和江蘇的財政自給率分別為77%、75%、和68%，排名僅次于北京、上海，遠(yuǎn)高于全國平均53%的財政自給率。

2021年江蘇、浙江第一產(chǎn)業(yè)增加值占比僅為5%以下，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比高達(dá)50%以上；第二產(chǎn)業(yè)中，通訊、電子機(jī)械、交通運輸?shù)戎圃鞓I(yè)的競爭優(yōu)勢較強(qiáng)，在全國排名靠前，較為先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)群持續(xù)不斷地吸引著投資需求及土地需求。從某種意義上說，東部沿海省份的土地財政依賴度很高是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的一種表現(xiàn)。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后的中部和西部地區(qū)，由于地方政府預(yù)算內(nèi)的稅收收入較少，不能滿足財政的需要。為了拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，中西部省份正在復(fù)制東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的模式，即地方政府利用土地資源的稟賦優(yōu)勢，通過主動擴(kuò)大土地出讓規(guī)模，以一系列優(yōu)惠政策吸引并承接制東部沿海省份產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移。同時快速發(fā)展房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)。工業(yè)用地和住宅用地同時大規(guī)模出讓導(dǎo)致土地出讓收入增加，土地財政依賴度走高。

部分西部省市土地財政依賴度較低，原因可能是這些省市較其他省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況相對落后，土地開發(fā)利用不充分、土地需求低迷、土地價值偏低，導(dǎo)致土地出讓收入較少。

3.從城市角度看，北上深土地財政依賴度較輕，二線城市土地財政依賴度最高

“土地財政庫茲涅茨曲線”表明，隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，地方財政對土地財政的依賴度會呈現(xiàn)先提高后下降的倒U型特征。這主要是因為伴隨著經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，地方財政稅收收入的增加足以促進(jìn)其降低對土地出讓收入的依賴。特別是對于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化到達(dá)飽和階段的地區(qū)而言，地方財政對土地出讓收入的依賴度會呈現(xiàn)平緩或下降的趨勢。另外，優(yōu)質(zhì)土地的高度稀缺性及不可再生性決定了地方財政對土地出讓收入階段性依賴的特點。

一線城市已經(jīng)跨過“土地財政庫茲曲線”閾值，其土地財政依賴度較低，北上深僅為29.4%、30.6%和20.1%。得益于城市優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中北京、上海第三產(chǎn)業(yè)增加值占比超過70%，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，稅收收入相對充足，其土地出讓收入占比較低。

二線城市土地財政依賴度在各線城市中最高，仍未跨越曲線閾值。其中，杭州、南京、昆明、武漢、太原、合肥、西安、鄭州等城市的土地財政依賴度均超過50%。過去十年，大部分二線城市處于城市快速發(fā)展期，土地供需雙旺，土地出讓收入較高，土地財政依賴度在各線城市中最高。

三線城市土地財政依賴度較高。三四線城市自身經(jīng)濟(jì)體量有限，稅收基數(shù)較為薄弱，但在棚改帶動下，部分城市土地出讓收入大幅增長，疊加當(dāng)前財政收支缺口較大，三線城市更具備通過賣地提升財政收入的動力，南寧、溫州、珠海、常州對土地財政的依賴度都超過了40%。

二、土地財政收入大幅下降對地方財政的影響

伴隨著房地產(chǎn)市場全面下行，2022年以來土地出讓收入連續(xù)下跌，且跌幅仍在擴(kuò)大。2022年1~11月國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降24.4%，創(chuàng)下該數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來最長連跌。2022年年初以來，中央和地方出臺多項穩(wěn)樓市政策，但居民購房信心和購房意愿仍未得到實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場仍處于筑底期間，土地市場還未出現(xiàn)明顯回暖信號。根據(jù)當(dāng)前土地市場運行情況，預(yù)計2022年全年土地出讓收入可能減少約2萬億元，下降20%。土地財政收入劇烈減少帶來三方面負(fù)面影響。

一是加大地方財政收支矛盾。受疫情沖擊以及大規(guī)模增值稅留抵退稅、樓市和土地市場低迷等因素影響，2022年地方財政收入明顯下滑。而民生、疫情防控、償債等剛性支出壓力不減，地方財政收支矛盾加大。截至2022年11月，全國地方一般公共預(yù)算本級收入約10萬億元，按自然口徑計算下降3.0%。國有土地使用權(quán)出讓收5.1萬億元， 僅完成全年預(yù)算的62%（根據(jù)往年財政預(yù)算報告推算得出），低于前2年同期的均值88%。同時，土地出讓收入下降導(dǎo)致平衡預(yù)算收入的政府性基金調(diào)入資金下降。截至2022年11月，國有土地使用權(quán)出讓收支差額為-2432億元。地方財政收支不平衡，尤其是政府性基金收入大幅下滑，直接導(dǎo)致地方財政總體壓力上升到前所未有的狀態(tài)。

二是地方政府償債壓力增加。一方面，由于土地出讓收入是地方政府專項債償債收入的重要來源，在土地出讓收入持續(xù)大幅下滑的背景下，專項債償還風(fēng)險隨之增大。截至2022年地方政府專項債券余額已突破20萬億元。結(jié)合當(dāng)前土地市場形勢，預(yù)計地方政府專項債務(wù)到期還本保障倍數(shù)在今年將下滑至3.5倍，遠(yuǎn)低于2020和2021年的5.11和5.27倍，償債風(fēng)險有所上升。另一方面，政府返還的土地出讓金直接影響到城投公司的償債能力。土地出讓收入下降抬升地方負(fù)債率，城投再融資能力下降，或?qū)е鲁峭豆境霈F(xiàn)債務(wù)違約的可能，特別是土地財政依賴度和債務(wù)率“雙高”區(qū)域的弱資質(zhì)平臺的償付壓力將隨著土地出讓收入下降而不斷增加。

三是隨著地方財政收支矛盾加大和償債壓力增加，地方政府穩(wěn)增長能力受到削弱。雖然從長期來看，傳統(tǒng)的以賣地獲得一次性收入土地財政需要轉(zhuǎn)型，地方政府需要逐漸降低對土地財政的依賴。但在轉(zhuǎn)型完成前，短期內(nèi)土地出讓收入下降幅度過大仍會對穩(wěn)增長帶來負(fù)面沖擊。

土地出讓收入是政府基建投資的重要資金來源，土地出讓收入大幅縮減將制約基建投資增速。一方面，政府性基金支出中，直接用于基建投資的比例約為20%，占基建投資資金來源的20%；另一方面，有大約七成的政府性支出用于征地和拆遷、土地開發(fā)，這里面有相當(dāng)部分用于后續(xù)公路修建、水電通信設(shè)施等市政公用設(shè)施建設(shè)方面。經(jīng)測算，假設(shè)2022年政府性基金收入減少2萬億元，那么用于基建投資資本金將減少約4000億元，導(dǎo)致基建投資增速減少2個百分點。

土地出讓收入大幅減少將削弱地方政府撬動消費的力度。當(dāng)前，受疫情反復(fù)等因素影響，消費預(yù)期轉(zhuǎn)弱。2022年前三季度，最終消費支出對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率僅為41.3%，遠(yuǎn)低于2021年消費對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)65.4%的水平。鑒于當(dāng)前財政收支平衡壓力較大，通過財政政策發(fā)放消費券鼓勵私人部分消費以及補(bǔ)貼受疫情影響嚴(yán)重的服務(wù)業(yè)的力度都會受到不同程度的制約。

三、土地財政面臨的風(fēng)險和挑戰(zhàn)

財政收支壓力擴(kuò)大導(dǎo)致地方政府難以主動降低對土地財政的依賴。除財政分權(quán)、經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素外，疫情反復(fù)進(jìn)一步加大了地方政府財政收支平衡的壓力，平衡財政收支與實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之間的矛盾也更加突出。在此背景下，增加土地財政收入成為了地方政府的不二選擇，在沒有找到更好的解決辦法之前，地方政府主動降低土地財政依賴的可能性較小。

未來城鎮(zhèn)化速度放緩、潛在置業(yè)人口下降將縮減土地需求，土地財政難以為繼。2021年我國城鎮(zhèn)化率是64.7%，城鎮(zhèn)化率增速為1.3%，較2020年下降0.58個百分點，較“十三五”期間平均增速下降1個百分點，城鎮(zhèn)化增速呈現(xiàn)不斷下降的趨勢。

2020年我國60歲以上老年人占比已達(dá)到18.7%，總和生育率下降至1.3的極低水平。快速老齡化和超低生育率將導(dǎo)致我國人口年齡結(jié)構(gòu)不斷老化，這也意味著潛在購房群體規(guī)模在收縮，住房需求將會受到?jīng)_擊，房地產(chǎn)投資年均增速將會下滑至5%左右的中等水平，土地成交面積增速也受此影響。

長期來看，土地成交面積增速將放緩，土地財政難以為繼。其中，自身“造血”能力不足，土地需求偏弱的西部地區(qū)將率先面臨土地出讓收入大幅下降的問題。

土地財政需求將持續(xù)推升地價，埋下房價進(jìn)一步上漲的種子。回顧近些年土地市場的表現(xiàn)，2018年之前土地供應(yīng)面積與掛牌均價走勢一致，而在2018年之后出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，供應(yīng)面積與地價之間呈現(xiàn)出相反的走勢。2018年，棚改推動的房地產(chǎn)上行周期觸頂開始回落，隨后房地產(chǎn)進(jìn)入2010年以來第四輪的下行周期。與前三輪周期運行背景不同的是，第四輪房地產(chǎn)下行周期既面臨著居民端潛在購房人口規(guī)模收縮、居民收入增速下降，還面臨著地方政府財政收支平衡壓力倍增，這意味著土地成交面積增速將弱于以往，但地方政府對增加預(yù)算外收入的需求反而比過去更為迫切。

在這種情況下，提高地價將有利于減緩?fù)恋爻鲎尶偸杖胂陆档乃俣取?019年土地供應(yīng)面積同比（12個月移動平均）下降0.7%，較2018年大幅回落17.2個百分點，而土地掛牌均價同比增長16%，較2018年增加10個百分點。同樣的現(xiàn)象發(fā)生在2021年，2021年土地供應(yīng)面積和掛牌均價同比增速分別為-3.5%和8%，其中面積增速較2020年回落10.6個百分點，均價增速反而上升7個百分點，地價的上升為未來房價上漲埋下了伏筆。

區(qū)域間土地價值分化將導(dǎo)致收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大。伴隨著新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，未來我國流動人口將進(jìn)一步向一線城市和強(qiáng)二線城市聚集，從而增加這些城市的土地需求，提升其土地價值。具有較大人口流失壓力的城市土地需求會被減弱，土地價值降低，房企在這些城市拿地的意愿也會下降。截至2022年7月，一線城市和二線城市的土地掛牌均價（12MA）同比分別增長28%和1%，而三線城市卻下跌了18個百分點，區(qū)域之間的土地價值分化明顯。由于土地價值和收入直接影響到地方政府融資規(guī)模和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力，土地價值分化將導(dǎo)致區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民財富積累速度的差距進(jìn)一步拉大。

四、政策建議

針對我國地方財政面臨的風(fēng)險和挑戰(zhàn)，未來需要重點解決三個問題，即優(yōu)化中央和地方的財政關(guān)系、開辟地方可持續(xù)性稅源、拓展地方政府融資渠道。具體需從五個方面入手。

第一，深化財政事權(quán)與支出責(zé)任劃分改革。按照二十大要求，未來需要圍繞完善財政轉(zhuǎn)移支付體系，合理劃分中央與地方的事權(quán)和財權(quán)，形成權(quán)責(zé)清晰、財力協(xié)調(diào)、區(qū)域均衡的中央和地方的財政關(guān)系，推動形成穩(wěn)定的各級政府事權(quán)、支出責(zé)任和財力相適應(yīng)的制度。既要理順中央與地方的財政關(guān)系，明確中央與地方的財政事權(quán)和支出責(zé)任，也要完善省以下的財政體制，推進(jìn)省以下財政事權(quán)與支出責(zé)任劃分，增強(qiáng)基層保障能力。

第二，完善財政轉(zhuǎn)移支付制度，優(yōu)化轉(zhuǎn)移支付結(jié)構(gòu)。應(yīng)結(jié)合各地財政收支情況，加大對財力薄弱地區(qū)的支持力度，均衡地區(qū)間財力差距。完善財政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤相關(guān)政策，提高均衡性轉(zhuǎn)移支付分配中常住人口折算比例，使財政轉(zhuǎn)移支付與人口流動方向一致。完善轉(zhuǎn)移支付定期評估機(jī)制，規(guī)范轉(zhuǎn)移支付預(yù)算下達(dá)，確保轉(zhuǎn)移支付資金使用效益。

第三，加快開辟地方可持續(xù)性稅源，發(fā)展和健全地方稅體系。二十大報告強(qiáng)調(diào)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，未來將注重健全地方稅、直接稅體系，深化財稅改革。一是健全地方稅體系，培育地方稅源。完善地方稅稅制，按照中央與地方收入劃分改革方案，后移消費稅征收環(huán)節(jié)并穩(wěn)步下劃地方。二是健全以所得稅和財產(chǎn)稅為主體的直接稅體系，逐步提高其占稅收收入比重，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。尤其是應(yīng)加快推進(jìn)財產(chǎn)稅立法和征收。三是通過立法授權(quán)，適當(dāng)擴(kuò)大省級稅收管理權(quán)限，依法確定地方稅具體稅率、稅收優(yōu)惠政策等事項。

第四，拓寬地方政府融資渠道。進(jìn)一步健全地方政府舉債融資機(jī)制，有效發(fā)揮政府債務(wù)融資的積極作用，促進(jìn)財政可持續(xù)。根據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，合理確定地方政府債務(wù)限額。完善政府債券發(fā)行管理機(jī)制，優(yōu)化地方政府債券品種結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)，鼓勵發(fā)行長期專項債券。鼓勵和適度推動地方政府發(fā)行人民幣離岸債券，促進(jìn)地方債市場與國際接軌，推動離岸人民幣債券市場發(fā)展。引入社會資本，拓寬項目資金來源，充分發(fā)揮各類投資主體的優(yōu)勢，降低政府融資壓力，提高地方政府財政效率。

第五，加大對欠發(fā)達(dá)地區(qū)扶持力度，健全區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制。加大欠發(fā)達(dá)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并通過頒布一系列特定的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)；完善財政轉(zhuǎn)移支付支持欠發(fā)達(dá)地區(qū)的機(jī)制，逐步實現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化，引導(dǎo)人才向西部流動；加快構(gòu)建各區(qū)域間融合互動發(fā)展新模式，優(yōu)化區(qū)域互助機(jī)制，開展對口支援，更好地促進(jìn)發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)共同發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 土地出讓 土地供應(yīng) 土地市場 房地產(chǎn)市場