最低3.7%！珠海等近20城降首套房貸利率，有城市二套首付降至四成，專家：只是開始

來源：中指院

本報記者 李貝貝 上海報道

繼央行、銀保監會于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，據中指研究院不完全統計，2023年以來，新調整利率下限的城市接近20個。其中，珠海首套房貸利率已降至3.7%，這一利率水平為全國最低。

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中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者分析指出，部分城市房貸利率下調到3.8%只是開始，后續很可能只有少數城市的房貸利率還會高于4%，全國大部分城市的房貸利率都會進入“3”時代。

除因地制宜下調個人住房貸款利率政策下限之外，部分城市還對個人住房貸款首付比進行了調整。1月31日，湖南合理確定各市州個人住房貸款首付比下限。目前，全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。

珠海首套房貸利率降至3.7%

1月5日，央行、銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（以下簡稱《通知》），決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。

根據《通知》，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

在動態調整機制之下，已有多個符合條件的城市應聲下調首套房貸利率。據中指研究院不完全統計，2023年以來，新調整利率下限的城市接近20個，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門階段性取消首套房貸利率下限。

其中，珠海市已有銀行首套房房貸利率最低可按3.7%操作，且無其他特殊要求。目前，這一利率水平為全國最低，已于1月30日正式執行。

太原、鄭州、福州、廈門等二線城市的首套房房貸最低利率已降至3.8%。例如，1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸利率降至3.8%，即貸款市場報價利率（LPR）減50個基點，二套房貸利率保持不變。此次調整前，鄭州首套房按揭貸款利率普遍執行4.1%的標準。

而江西九江及廣東肇慶、韶關等城市則選擇階段性取消首套房貸利率下限：1月27日，廣東移動政務服務平臺“粵省事”發布指出，肇慶、韶關、湛江、惠州、云浮、江門六個城市自1月18日起階段性取消首套房貸利率下限。

易居研究院智庫中心提供的數據顯示，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，有38個城市符合階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限要求。這也意味著，還將有更多的城市加入首套房貸“降息”隊伍。

“短期來看，滿足首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市有望跟進調整，利率下限可能降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示。

易居企業集團CEO丁祖昱向《華夏時報》記者分析指出，未來更多城市將階段性下調甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率加點也存在明顯下調空間。而居民信貸政策將成為2023年地方因城施策、支持剛需和改善需求的發力點。

事實上，2022年9月29日，中國人民銀行、銀保監會曾發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。通知下發后，濟寧、清遠等城市相繼下調了首套房貸款利率。貝殼研究院報告指出，隨著動態調整機制的建立，首套房貸利率將與房價掛鉤，未來調整會更加高頻。

市場信心仍未完全恢復

在上述《通知》中，央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

1月31日，陳文靜也向記者表示，近期多地下調首套房貸利率下限，這有望促進觀望者入市買房。“房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續放松有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。”陳文靜認為。

在首套房貸“動態調整”之外，部分城市近期也對房貸首付比例進行了調整。

例如，1月31日，2022年度湖南金融運行形勢新聞發布會透露，湖南合理確定各市州個人住房貸款首付比下限。目前，全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。而此前一天，長沙住房公積金管理中心發布相關通知，宣布長沙市繳存職工可貸額度按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的16倍計算，自2月1日起施行。

在貝殼研究院監測范圍內，截至2022年底，已有超七成城市“認貸不認房”，即只要結清已有貸款，再次貸款購房均算首套；另有29城仍執行認房認貸政策（含部分區域執行），包括一線城市及東莞、佛山、中山、珠海等大灣區城市；而從首付比例來看，82城首套房商貸最低首付比例可至兩成（含部分區域或部分銀行執行），其中包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌、貴陽等省會城市。

整體來看，北京和上海是按揭信貸環境全國最嚴的城市，商貸最低首付比例為3.5成。其余一線城市深圳、廣州以及杭州、廈門、成都、南京、西安等熱點城市，商貸最低首付比例為3成。貝殼研究院認為，預計未來需求側寬松政策仍將持續，高能級城市的限制政策仍有進一步優化的空間和可能，包括貸款利率、首付比例、認房認貸政策等。

不過，“從目前來看，房貸利率下調對市場預期的調節作用和成交的拉動效果仍有待進一步觀察。”丁祖昱認為。據克而瑞地產研究中心的統計數據，在疫情放開后的首個春節小長假，雖然三四線返鄉置業初見端倪，但總體難挽成交頹勢，其間成交同比下降14%，與疫情前的2019年相比跌幅仍達到三成以上。

張大偉也直言，雖然房地產微調寬松的政策內容越來越豐富，力度也越來越大，但目前市場的信心依然沒有完全恢復。

在張大偉看來，房地產市場的復蘇還要看整體經濟復蘇情況，房地產的核心問題也不是利率高低：“市場也關注二套房貸利率和一二線城市房貸利率的調整政策，更多購房者還在期待存量房貸利率能繼續下調。如果只是簡單地降低房價持續下降城市的新購房房貸利率，對于市場的影響有限。”張大偉向《華夏時報》記者表示。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

關鍵詞： 房貸利率 首付比例