焦點速讀：地方國資囊中羞澀，青島部分共有產(chǎn)權房陷尷尬境地

近日來，一則青島市城陽區(qū)共有產(chǎn)權房難交付的消息，受到業(yè)內(nèi)廣泛關注。

消息顯示，年初有購房者在青島城陽區(qū)區(qū)長信箱留言稱，自己在兩年前買了當?shù)匾豁椖康墓灿挟a(chǎn)權住房，首付款大約150萬，當?shù)匾粐Y公司負責出資76萬。等要交付時，開發(fā)商稱市政公司沒打款，因此不能交房，如果要退房需要繳納20%的違約金，國資方面則稱“沒錢”。

城陽市政投資集團則回復稱，城陽市投資集團現(xiàn)正在積極籌措資金，解決付款問題，已與購房者說明相關情況。另有類似市民留言稱，自己購買的共有產(chǎn)權房2021年已審核通過并網(wǎng)簽，但因市政投資公司還未支付首付款，導致2022年底交房時沒能拿到鑰匙。

(資料圖片)

該事件被關注到后，引發(fā)了業(yè)內(nèi)關于共有產(chǎn)權房、及地方城投資金問題的討論。那么，背后真相到底是怎樣的？

區(qū)屬人才購房政策

據(jù)當?shù)胤科笕耸扛嬖V第一財經(jīng)，網(wǎng)傳內(nèi)容確有此事，主要是地方國資資金支付的問題，退房違約金也是購房合同中約定的。“有項目涉及到的房源量較少，也有拖欠金額比較多的，此前當?shù)赜兴募覈Y公司在做，目前就網(wǎng)傳的這家有付款問題，其他三家都沒事。”

值得注意的是，城陽區(qū)此次被關注到的共有產(chǎn)權住房，與傳統(tǒng)意義上的不太一樣。

一般而言，共有產(chǎn)權住房，是指政府提供政策支持，采用市場化方式建設籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權的住房。在拍地階段，便會對相應地塊的性質、售價、出讓條件等作出規(guī)定。

而城陽區(qū)這類共有產(chǎn)權房，更類似對人才購房的支持政策，是該區(qū)獨立出臺、獨立于青島市人才住房政策的階段性政策，此前曾在當?shù)厥袌龌鸨^一段時間。

早在2020年3月，青島市城陽區(qū)出臺聚集人才的六條舉措，其中針對人才“買房難”“買房貴”的難點，將不同層次的人才購房者與區(qū)屬國有企業(yè)的產(chǎn)權比例進行劃分，由區(qū)屬國有企業(yè)墊付或贈予30%房款。按最初的設想，該政策將持續(xù)至2023年。

具體而言，可申請住房的人才包括從院士到大專學歷等七類，屬于一至四層次的人才，購房者與區(qū)屬國企的產(chǎn)權比例為7：3，共有期限為8年；對于五至七層次人才購置人才共有產(chǎn)權住房的，購房者與區(qū)屬國企的產(chǎn)權比例為7:3，共有期限為5年。

按照產(chǎn)權比例，個人承擔購房總價款的70%、享有70%的產(chǎn)權，需要繳納持有70%房屋產(chǎn)權的首付款，并作為按揭貸款抵押物；區(qū)屬國企承擔購房總價款的30%、享有30%的產(chǎn)權，由其自有資金或其他資金解決，該產(chǎn)權部分不作為人才個人按揭貸款抵押物。

據(jù)當?shù)毓倜疆敃r發(fā)文，比如一套房子100萬元：人才21萬元+單位30萬元+貸款49萬元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分貸款，這樣一來首付比例低，貸款還款壓力也會減小。

共有產(chǎn)權到期后，一至四層次的人才，在城陽區(qū)范圍內(nèi)工作并享受共有產(chǎn)權政策滿8年后，由人才個人提出申請，經(jīng)區(qū)屬國企同意、相關部門批準后，無償贈送30%產(chǎn)權；五至七層次的人才，滿5年后，由個人將區(qū)屬國有企業(yè)持有的30%產(chǎn)權回購，回購價格按照“孰低”原則。

在實行一年多后，墊資問題對國企平臺公司形成一定考驗，有部分地產(chǎn)項目積極介入，與四大平臺公司合力墊資；當時也有聲音稱，一些房企選擇退出共有產(chǎn)權項目合作。不過，在2021年官方發(fā)布的名單中，該區(qū)有52個房地產(chǎn)在售住宅項目為人才共有產(chǎn)權住房認證項目。

提振樓市后暫時退場

城陽區(qū)共有產(chǎn)權房政策的發(fā)布，曾在當?shù)貥鞘屑て鸷艽蟛憽?/p>

據(jù)卓易數(shù)據(jù)，2019年的城陽樓市很壓抑，成交為近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年實行共有產(chǎn)權以后，城陽樓市量價齊漲，2020年全年成交21216套，共有產(chǎn)權房成為城陽樓市的“強心劑”，外部因素引發(fā)需求提前釋放。

青島網(wǎng)上房產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，2020年全年，城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權住房網(wǎng)簽11000余套。在共有產(chǎn)權新政刺激下，2020年城陽區(qū)樓市異常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面積2818985.65平方米，僅次于西海岸，且新房成交量占比全市總成交量的16%。

部分地產(chǎn)項目，也在該政策刺激下價格上揚，有項目從2019年年底的15500元/平方米漲到19000元/平方米，有項目從19年年底的毛坯12000元/平方米漲到15500元/平方米。當?shù)剡€一度放寬人才購房的門檻，共有產(chǎn)權房購買人數(shù)再度增加，構成2021年該區(qū)樓市成交的主力。

不過從2021年下半年開始，城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權政策出現(xiàn)收緊，取消五至七層次人才購置二套房政策，購置首套房政策不變。此外，隨著共有產(chǎn)權購房者越來越多，四大平臺即市政集團、城發(fā)集團、開投集團以及動投集團的資金壓力有所增大，出現(xiàn)了讓開發(fā)商墊資也即向后者借資的情況。

后來，本應在2023年結束的政策，提前按下暫停鍵。2022年4月，有購房者詢問共有產(chǎn)權停止報名的問題，城陽區(qū)財政局回復稱，因即將出臺新的人才住房政策，為確保與新政策順暢銜接，2022年3月31日起暫停人才共有產(chǎn)權住房政策。

同年8月，城陽區(qū)公布了新引進人才發(fā)放購房券實施方案（試行），為2022年4月1日以后城陽區(qū)新引進就業(yè)、且在城陽區(qū)無商品住房的各類人才發(fā)放不等金額的購房券。

在整個青島市層面，則存在有產(chǎn)權型人才住房政策，項目銷售價格應按照不高于銷售時點同區(qū)域商品住房售價的80%確定；以限定價格購買的面積，按照不同層次人才應享受的人才住房建筑面積標準核定，超出部分按照同區(qū)域商品住房價格購買。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，共有產(chǎn)權住房各地都有相應的管理辦法，對建設、交付等各個環(huán)節(jié)都有硬性要求。青島的案例更類似以共有產(chǎn)權的模式吸引人才、助力去庫存，不過城投資金普遍緊張，不太可能持續(xù)出這么多錢，就導致因資金引發(fā)的一系列交付問題。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，過去經(jīng)濟形勢好、政府財政狀況好，此類問題較難放大。但問題是，當前經(jīng)濟壓力增大，地方國資若無力承擔相關責任，就會暴露出問題。從這個角度看，上述情況不會是個案，各地政府需要梳理共有產(chǎn)權背后的各類資金問題。

對城陽區(qū)乃至青島樓市的問題，克而瑞則表示，當?shù)厥袌黾幢阌行迯汀⒁膊⒉粫黄?016年的高點，一是人口實現(xiàn)跨越式增長的概率不大，購房基數(shù)相對穩(wěn)定，雖然前期出臺政策，吸納了一批人才落戶、但“人戶分離”現(xiàn)象比較嚴重。隨著市場下行加劇，東南沿海核心一二線紛紛降低落戶門檻，而所謂的人才新政并沒有“先發(fā)優(yōu)勢”，前期吸納的人才也有很大可能流入這些核心一二線。

此外，青島、濟南等地房價收入比均處于階段性高位，2021年濟南、青島分別達到了8.6年和9.8年，居民整體購房難度不小。卓易數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計顯示，2023年1月，青島新建商品房共計成交4460套，環(huán)比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春節(jié)影響，成交量環(huán)同比均“腰折”。

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