【聚看點】樓市的提前“還貸潮”，還是來了

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這兩天有人在后臺問我，最近集中出現(xiàn)的提前還房貸但銀行總是各種推三堵四的事，到底是個什么情況，鑒于問的人挺多，今天就把這事拎出來單獨(dú)說說。

(資料圖片)

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談這個問題之前，先要搞清楚銀行對房貸這東西的態(tài)度。

首先我們知道，銀行賺錢的路子簡單說就是吃利差，具體到住房按揭貸款上就是，通過較低的存款利率和理財產(chǎn)品募集到大量的低成本資本，然后再和房企手拉手，把低成本資金作為房貸放出去。

低成本收資金進(jìn)來，高價格放資金出去，中間的差值就是銀行的利潤，再加上國人集體擁有的，不到萬不得已沒人愿意斷供的良好“品德”，商業(yè)房貸可以說是銀行眾多業(yè)務(wù)中，既吸金又穩(wěn)定的存在。

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，2022年個人住房貸款的中長期到款增加了2.75萬億，和2021年相比已經(jīng)腰斬，創(chuàng)下了近7年的心底，結(jié)果2022年的全年住戶存款還給增加了17.84萬億，而2021年和2020年這個數(shù)字連10萬都沒超過。

放出去的貸款對銀行來說是資產(chǎn)，而躺在銀行里的存款對銀行來說則是負(fù)債，所以可以說，在某種程度上2022年銀行的負(fù)債在增加，而最賺錢的房貸業(yè)務(wù)卻來了個斷崖式的下跌。

現(xiàn)在集體提前還貸的這股子浪潮再給銀行當(dāng)頭一棒子，這不就是妥妥的“砸”銀行的飯碗么。

當(dāng)然事實上還不止是“砸飯碗”這么簡單。

大家可以回憶下，2020年和2021年的商業(yè)按揭住房貸款除了利率高之外，還有什么特點？

審核嚴(yán)，非常的嚴(yán)。

在2020和2021這兩年，甚至出現(xiàn)了首付款項里，不能被銀行查出有借非直系親屬的錢，不然就會被判定為風(fēng)險客戶，貸款很可能無法審批通過。

當(dāng)時這么做是樓市太熱，房地產(chǎn)貸款增速太快導(dǎo)致出臺的潑涼水的降溫政策，所以在這兩年時間里，能申請下貸款的人，對于銀行來講，全都是收入穩(wěn)定，首付來源清晰的高質(zhì)量的客戶。

但是當(dāng)暴雷和收緊房企融資導(dǎo)致樓市行情急轉(zhuǎn)直下之后，為了救市，銀行也不得不開始各種放松。

房貸利率降低，首付比例降低，資金來源審核放松，甚至收入打印的流水和對應(yīng)的還貸水平的要求也相應(yīng)出現(xiàn)了少許的下調(diào)。

商業(yè)房貸一系列門檻的降低的確帶來了一些救市的效果，但換來的是相對于過去兩年，質(zhì)量更差，風(fēng)險更大的客戶。

首付更低，銀行風(fēng)險更大，利率更低銀行收益更少。

為什么銀行要把提前還貸卡搞的這么麻煩，原因就在這，不想失去之前的這批優(yōu)質(zhì)客戶。

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現(xiàn)在的問題是，銀行在提前還貸這個事上還真沒辦法說“不”，畢竟沒有規(guī)定說不能提前還貸，怎么辦？

抬高門檻吧。

預(yù)約提前還貸動輒2個月起步，4個月的也不是沒有，反正就是能拖就拖，能多賺一個月就多一個。

可能了解房地產(chǎn)歷史的人會說，過去的存量房貸又不是沒降低過，想不讓大家提前還貸，就降低存量房貸嘛。

這話的前半句倒是沒錯，以前的確降低過，但現(xiàn)在確實不行了。

2008年的10月央行決定對商業(yè)銀行的住房貸款利率下限由基本利率的0.85倍擴(kuò)大到0.7倍，隨后商業(yè)銀行紛紛跟進(jìn)把存量房貸利率降到了7折。

但今非昔比，在地方、房企、銀行這三家的推動下，再加上08年的四萬億和2016年的棚改貨幣化的這兩個超級“助燃劑”的加持，房價的快速上漲和每年不斷攀升的銷售額，已經(jīng)讓存量房貸超過了50萬億。

50萬億是個什么概念，是2008年存量房貸的十幾倍。

當(dāng)年敢降，是業(yè)務(wù)量小所以能扛得住，現(xiàn)在要降低存量房貸，那就不是肉疼那么簡單了。

得心肝疼。

2017年之后棚改貨幣化的慣性還在推動著樓市行情的上行，本著面多了加水的“樸素”調(diào)控原則，高利率成為控制樓市過熱的首選方式，2017年-2018年期間新增加的商業(yè)房貸利率上升了120個基點，達(dá)到了5.55%，而接下來一直到2021年商業(yè)房貸利率都在5.3%-5.6%之間徘徊。

而這次涌現(xiàn)提前還貸的人群，基本就是由這個時間段內(nèi)買房的人組成的。

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再說下提前還貸的勢頭為什么能起來，主要有兩個原因。

第一，為了救市而不斷降低的房貸利率，讓之前早上車的人開始有一種“憑什么”的疑問。

大家都是通過買房接受地方的債務(wù)轉(zhuǎn)移，憑什么搞區(qū)別對待？

我們早早進(jìn)場把房子買了，結(jié)果背了個5.8-6.1的房貸利率，你們這群進(jìn)場晚的結(jié)果還撿了個便宜，3.8-4.0%的利率。

不行，我們也得降低。

既然存量房貸的利率現(xiàn)在還不能動，那就提前還貸然后走點偏門路子，比如經(jīng)營貸置換這種我們不提倡，但是確實存在的邪路子。

這還真不是危言聳聽，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會在2月2號也就是昨天剛發(fā)了通知，嚴(yán)禁深圳房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，違規(guī)利用經(jīng)營貸。

苗頭這就起來了。

第二，理財收益降低，之前沒提前還貸，還有部分原因是因為手里的閑錢通過各種理財產(chǎn)品可以“錢滾錢”的吃收益，現(xiàn)在好日子沒了，截止2022年12月末，全市場存續(xù)開放式固收類理財產(chǎn)品平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%，近一年的平均收益率環(huán)比下跌0.75%。

既然閑錢在理財這邊賺不到錢了，那背著高利率房貸真不如提前還了省點利息。

省的就當(dāng)賺了。

有這倆動力存在，還貸潮的出現(xiàn)也就不算奇怪了。

多說一句，提前還貸潮的出現(xiàn)，其實還不光是沖擊了銀行的“蛋糕”，對樓市也產(chǎn)生了一點不大但也不算小的影響。

那就是存量房的高利率房貸也導(dǎo)致了二手房掛牌數(shù)量的上升。

在過去幾年時間里進(jìn)場的投資人群，有相當(dāng)一部分面人對的是一個挺尷尬的局面。

背著較高房貸持有的房產(chǎn)，卻沒達(dá)到預(yù)期的房產(chǎn)增值速度。

在資產(chǎn)有點向負(fù)債變形的趨勢影響下，再加上現(xiàn)在不斷的救市導(dǎo)致的利率下降和首付降低的刺激，這部分人里就難免出現(xiàn)套現(xiàn)離場的想法。

這里也分兩種情況。

第一種是厭倦了，套現(xiàn)后和投資房產(chǎn)說拜拜。

第二種就是還沒對投資房產(chǎn)失望，決定要套現(xiàn)后以低利率房貸重新進(jìn)場，再博一把這波的救市可能帶來的“回暖”。

不管是哪種，客觀上造成的就是二手?jǐn)?shù)量增加，價格內(nèi)卷的動力被無形中增強(qiáng)。

新房那邊本來就著急去化，二手這邊再用數(shù)量和價格一擠壓，救市本來挺難走的路上，又被添堵了。

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這兩天提前還貸這事還在愈演愈烈，有一些城市的人開始在地方政府官上留言咨詢能否把存量房貸降低，看來為了救市拉低的房貸利率已經(jīng)開始刺激到了大量的存量房持有者群體。

不同利率算下來幾十萬甚至上百萬的差距，換誰也得受刺激。

降低存量房貸利率的難度很大，原因就是前面說的，存量再降低等于把銀行已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)賺到口袋里的錢，再掏出來，讓銀行主動割肉這事，不好干。

所以，如果手里真有閑錢的并且還是背的高利率房貸的，能提前還了現(xiàn)在就可以操作一下，少一點利息是一點。

有人膽子大，敢無視違規(guī)風(fēng)險，估計還想嘗試下前文說的偏門，但是說真的，不鼓勵

第一違規(guī)甚至可能違法，第二變數(shù)真的有點大。

就這樣。

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關(guān)鍵詞： 房貸利率