當(dāng)前滾動(dòng):近40億廈門(mén)拿地后，這家新晉30強(qiáng)央企最近又開(kāi)啟組織變革！

在地產(chǎn)圈里，提到廈門(mén)這座城市很多人第一反應(yīng)可能是過(guò)去的閩系房企、現(xiàn)在兇猛進(jìn)擊的建發(fā)。

但廈門(mén)這座城市的發(fā)展歷程有個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，就是1991年中國(guó)第一座跨海公路大橋在這里竣工通車，聯(lián)通鷺島內(nèi)外，而后才有一眾房企從這里走向全國(guó)。

【資料圖】

這座跨海大橋的施工方有中交集團(tuán)。這類央企的特點(diǎn)就是，它可能不是最早在地產(chǎn)領(lǐng)域布局這個(gè)城市的，但這個(gè)城市發(fā)展的大動(dòng)脈都跟它有關(guān)。

前段一段時(shí)間，中交集團(tuán)旗下的中交地產(chǎn)又在廈門(mén)拿了塊地。可能大家聽(tīng)到這樣的消息并不新鮮，畢竟如今有魄力出手的也就是大央企了。

但在拿地前后，中交地產(chǎn)還伴隨有一系列消息，包括融資、組織架構(gòu)調(diào)整和人員變革，如果把這些消息串聯(lián)起來(lái)，能解讀出不少有意思的信息。

畢竟行業(yè)走到2023年，大家的目光都放在央企老大哥身上，大哥說(shuō)怎么干，大家就怎么干吧！

01

把錢(qián)用在刀刃上

去年12月20日的時(shí)候，廈門(mén)開(kāi)啟了2022年第四批集中供地，這次供地只放出了4宗地塊。

最后，中交地產(chǎn)以39.6億元將湖里區(qū)一塊地收入囊中，是本次廈門(mén)拍地中成交金額最高的一塊。這也是中交地產(chǎn)在廈門(mén)這座城市落下的第五枚棋子。

其實(shí)去年一年行業(yè)的拿地?cái)?shù)據(jù)并不樂(lè)觀。前段時(shí)間由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年土地購(gòu)置面積10052萬(wàn)平方米，同比減少53.4%，土地成交價(jià)款9166億元，同比減少48.4%。

這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都是齊刷刷腰斬的級(jí)別。

背后的原因不言自明，地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的持續(xù)探底，很快就把寒意傳遞到土地市場(chǎng)了，在房企資金面壓力增大的情況下，只能選擇“把錢(qián)用在刀刃上”。

換句話說(shuō)，整個(gè)2022年是各大房企拿地戰(zhàn)略的一次大轉(zhuǎn)折、大剎車。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年百?gòu)?qiáng)房企投資拿地基本就按著“22城+長(zhǎng)三角”這個(gè)格局，百?gòu)?qiáng)房企的投資額中，有82%都集中在集中供地的22城。

在這種情況下，反而將核心城市拿地的競(jìng)爭(zhēng)激烈度推高了，畢竟大家都是走到這里的高端玩家，這種行情下出手拿地肯定都是不遺余力。

因此中交地產(chǎn)能在這個(gè)背景下，在廈門(mén)斬獲地塊，本身也是實(shí)力的體現(xiàn)。

也有很多房企干脆一門(mén)心思去庫(kù)存，這其實(shí)是對(duì)未來(lái)不確定性的一種防御性舉措：甩掉庫(kù)存，降低沉淀的資金成本。中交在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)敢于出手補(bǔ)倉(cāng)，這種逆勢(shì)拿地的魄力，不是誰(shuí)都能有的。

觀察下中交去年中報(bào)里的土儲(chǔ)數(shù)據(jù)也能發(fā)現(xiàn)，截至2022年上半年，中交地產(chǎn)的土儲(chǔ)建面達(dá)到3012萬(wàn)平米，按照其開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)估，能滿足未來(lái)3-5年的發(fā)展需求。

這些土儲(chǔ)的分布中，有72.4%位于二線城市，聚焦核心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)非常清晰。

伴隨2022年下半年中交在核心城市一系列的補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)作，這些優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)會(huì)成為其規(guī)模躍遷的重要基石。

2022年，中交地產(chǎn)以649.5億的銷售規(guī)模，殺入了Top30，這個(gè)成績(jī)就是最好的例證。

02

中交的多元化融資渠道

既然中交在布局上聚焦在一二線核心城市，這里的地價(jià)并不便宜，核心優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)肯定也對(duì)應(yīng)著大量的資金需求。

因此，能不能獲得穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的資金支持，也是中交底氣的關(guān)鍵。

1月30日中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬籌劃向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票。這屬于通過(guò)定向增發(fā)來(lái)募集資金。

而這次募集的資金，中交計(jì)劃用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還債務(wù)等。

中交的這次融資有個(gè)大背景，自去年四季度以來(lái)，監(jiān)管在信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了久違的“找錢(qián)”熱潮。

不僅出險(xiǎn)房企在積極籌錢(qián)自救，連萬(wàn)科、碧桂園、保利這些實(shí)力較強(qiáng)的房企也積極融資未雨綢繆。

中交地產(chǎn)能捕捉到政策的窗口期，果斷出手，趕上了這場(chǎng)定增的快車。

其實(shí)定向增發(fā)一直是上市房企再融資的重要渠道之一，企業(yè)募集來(lái)的錢(qián)降負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、保障項(xiàng)目進(jìn)度和資金安全，本身也是在為恢復(fù)行業(yè)信心添磚加瓦。

其實(shí)觀察一下中交地產(chǎn)過(guò)去一年的籌資模式就會(huì)發(fā)現(xiàn)，即便在地產(chǎn)行業(yè)前期融資收緊、不少房企籌錢(qián)無(wú)門(mén)的情況下，這家房企仍然有自己“找錢(qián)”的方法。

除了發(fā)債和定增手段，中交地產(chǎn)還曾動(dòng)用過(guò)ABS、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、母公司借款、融資租賃業(yè)務(wù)、REITs等多種融資手段。從中可以觀察出中交集團(tuán)融資的三個(gè)特點(diǎn)。

①國(guó)資增信，母公司給予強(qiáng)力的支持。因?yàn)楸晨亢侥讣?jí)央企中交集團(tuán)，母公司的國(guó)資背景本身就構(gòu)成了極大的信用優(yōu)勢(shì)，能幫助中交地產(chǎn)獲得更為便宜的資金。財(cái)報(bào)里能發(fā)現(xiàn)中交地產(chǎn)的融資成本有一個(gè)明顯的下降趨勢(shì)，處于相對(duì)較低的序列。

②關(guān)聯(lián)方提供的借款。母公司總能在關(guān)鍵時(shí)刻向中交地產(chǎn)及時(shí)輸血，提供資金支持。

比如去年8月，中交新增50億借款額度，利率不超過(guò)7.5%；同年12月，再次新增45億元的借款額度，利率不超過(guò)8%。今年1月10日，中交地產(chǎn)再度新增100億元的母公司借款額度，年利率不超過(guò)8%。

母公司在資金方面的直接支持，也成了中交地產(chǎn)開(kāi)疆拓土、經(jīng)營(yíng)變革的重要底氣。

03

戰(zhàn)略聚焦

變革是為了更好地出發(fā)

在土儲(chǔ)和資金的合力加持之下，中交地產(chǎn)也順勢(shì)對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了適應(yīng)性調(diào)整。

艷姐了解到，今年剛開(kāi)年，中交地產(chǎn)也加入了地產(chǎn)行業(yè)架構(gòu)變革的大潮之中。與集團(tuán)戰(zhàn)略收斂聚焦相適應(yīng)，中交地產(chǎn)也對(duì)區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行了重新整合。

具體動(dòng)作為：

寧波公司并入杭州公司，南京公司并入蘇州公司，惠州公司并入廣州公司。

這個(gè)區(qū)域整合的路徑其實(shí)是非常清晰的：

①從中交這次合并的動(dòng)作看，杭州、蘇州、廣州這三座城市，分別對(duì)應(yīng)著長(zhǎng)三角都市圈和珠三角都市圈的核心，也對(duì)應(yīng)著國(guó)家戰(zhàn)略下的城市群和都市圈戰(zhàn)略。

這幾座城市公司此前互相獨(dú)立，合并后彼此策應(yīng)，協(xié)同發(fā)展，更有利于中交地產(chǎn)聚焦于高能級(jí)的核心城市。

看似是合并聚焦城市，其實(shí)是布局長(zhǎng)三角、珠三角一體化發(fā)展更大的棋局。

②各家房企都在將聚焦，聚焦的目標(biāo)城市也相似，勢(shì)必會(huì)推高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)烈度。如果還采取四面出擊的策略，難免被各個(gè)擊破。

因此中交這種合并聚焦的策略，能讓過(guò)去的城市公司擺脫戰(zhàn)略縱深過(guò)小、束手束腳的尷尬，讓城市公司在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中更加靈活，獲得更大的戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)。

③再看杭州、蘇州、廣州這幾個(gè)城市，都是為中交地產(chǎn)貢獻(xiàn)過(guò)成績(jī)的公司，相應(yīng)的也是中交地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，通過(guò)這次合并，中交地產(chǎn)勢(shì)必要錘煉自己在這些城市的深耕能力，繼續(xù)向這些城市進(jìn)一步扎根，尋求更大突破。

這樣一來(lái)，在能夠集中資源和精力將項(xiàng)目做精做強(qiáng)、打造優(yōu)勢(shì)口碑的同時(shí)，也能進(jìn)一步減少人力物力的消耗，降低運(yùn)營(yíng)成本。

更重要的是，區(qū)域管理縱深的擴(kuò)大，管理臂長(zhǎng)的延伸，其實(shí)也是對(duì)中交地產(chǎn)內(nèi)部組織能力的一次錘煉，對(duì)于將來(lái)要打的硬仗，當(dāng)下更需要管理能力和人才的儲(chǔ)備。

結(jié)語(yǔ)：

當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)形成了一個(gè)默契的共識(shí)，行業(yè)進(jìn)入央國(guó)企主導(dǎo)的時(shí)代，他們的布局也更傾向于聚焦在一二線城市的核心地段。

這個(gè)方向和布局，就是整個(gè)行業(yè)的踏頻，大家步調(diào)一致，調(diào)整預(yù)期，跟隨其后保持隊(duì)形。

而對(duì)于央國(guó)企來(lái)說(shuō)，盡管有優(yōu)勢(shì)資源做依靠，在當(dāng)下的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，向管理要效益，仍然是首要課題之一。

2023年或許是一個(gè)重要的觀察窗口，央國(guó)企的變陣號(hào)角已經(jīng)吹響，他們的變革邏輯或許是行業(yè)接下來(lái)最重要的看點(diǎn)。

主編：張艷

責(zé)編：王亦可

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

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