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樓市說法第15期
REAL ESTATE TALK
老張購買了一套商品房，簽訂《商品房預售合同》約定半年后交房，資金不夠，老張以該房屋為抵押向某銀行貸款了一部分。半年后，房屋爛尾，開發商不能按期交房，導致《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因為合同目的無法實現也被解除。
但是銀行主張：《借款合同》中約定了“貸款人與借款人的借貸關系解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。”并以此要求老張返還貸款本金及利息。老張表示：我既沒收到房，貸款也是直接由銀行打給開發商的，憑什么由我還錢？
那么，老張究竟要不要按照《借款合同》的約定還錢呢？看看最高人民法院是如何判決的？
文香哲律師點評：
1
貸款應由開發商返還，老張無需承擔還款責任。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”
因此，最高人民法院根據這一規定，認定，應由出賣人（開發商）將收取的購房貸款本金及利息返還銀行，老張沒有返還義務。
2
該案《借款合同》中的格式條款違反了司法解釋的明確規定，加重了合同相對人的責任，應屬無效。
最高人民法院認為，雖然該案中《借款合同》有所約定，但這是銀行擬定的格式條款，格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協商的條款。那么根據我國《民法典》的規定，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的，該格式條款無效。
那么，在明知司法解釋明確規定，在相關合同解除后，由出賣人（而不是購房人）直接向銀行返還貸款的本金及利息的情況下，銀行擬定該條款，屬于明顯不合理地加重了老張的責任。
因此，《借款合同》中的該條約定無效。
3
最高法院明確：不得違背公平原則。
最高人民法院在該案判決書中明確，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。
具體來說，這個案中，在老張與開發商之間的商品房買賣合同中，老張支付房款，開發商交付房屋；而在老張與銀行之間的商品房擔保貸款合同中，銀行將老張所貸款項直接支付給開發商，開發商實際用款。老張并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果以上合同都正常履行，老張也取得了房屋，那么各方權利義務可以保持平衡。
但是，因為開發商沒有按期交房而導致合同解除，致使以上合同中約定的各方權利義務失去平衡，具體表現為：開發商違約導致各方合同解除，但卻實際占有使用老張支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對開發商和老張的債權；而老張既未取得房屋，又支付了首付款，還需償還按揭貸款。
在這樣的情況下，如果按照合同約定的權利義務關系進行判決，就是在老張對合同解除沒有過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。
本文參考真實案例：(2019)最高法民再245號。
樓市溫州法律顧問：文香哲律師
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北京德恒（溫州）律師事務所
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