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│圖源：廣州番禺發布│番禺東部鳥瞰圖@細鵬 攝│番禺里仁洞村全景圖@細鵬 攝│番禺里仁洞舊改現場實況@細鵬 攝│圖源：美好里仁洞│圖源：美好里仁洞│合生創展城市更新展廳實況 @拆神 攝│圖源：廣州中原研究發展部│番禺萬博板塊@梁正攝│圖源：拆神后臺留言|廣州南站 @細鵬 攝|廣州城投嶺南府 @細鵬 攝|番禺廣場@細鵬 攝于2021年|改造前東郊村鳥瞰圖|東郊村（北基大街）安置區現場 @拆神 攝|東郊村江景視角@拆神 攝|龍湖金地天峯開盤盛況 @廣州房產 攝
本以為是個青銅，沒想到卻是王者，這句話很適合番禺。
(資料圖片僅供參考)
在最近的GDP各項大比拼中，我們可以看到：
輸了廣州，卻贏了番禺...
廣州以290億的“微弱”差距敗給了重慶，痛失中國“第四城”。
禍不單行，廣州又以3500多億的差距，被深圳甩了近一個越秀區。
都說“當上帝關了這扇門，一定會為你打開另一扇窗”。
番禺也許就是廣州冥冥之中“被打開”的那扇窗。
在2022年的顛簸中，番禺仍以全區GDP約2705億的成績守住了全市第四。
更重磅的是，在近日的番禺區高質量發展大會中，“一把手”強調：
2023年，番禺區將力爭地區生產總值增長7%，規上工業增速10%以上，固定資產投資首破1000億元達1100億元要堅持“拆、治、興”并舉，有序分步推進13個舊村全面改造項目
這決心和氣勢，絲毫不亞于昨天海珠區的高質量發展大會。
琶洲南規劃獲批！2023年海珠狂飆
近日，我們得到一些重磅信息：
一是，在開年第一天廣州市的超級大會中指出“2023年全市計劃推進127個城中村改造項目”，就是今年的年度計劃。
目前，各區還在陸續上報中名單中，實際上可能不止127個，審批后將會印發。
二是，這127個舊改項目，大部分會和去年的年度更新計劃名單一樣，新增的可能不多。
這意味著，番禺那13條村的大致名單，可以知道的七七八八了。
今天，我們就來深度的聊一下，番禺的舊改現在是什么狀況。
01
從產業圈層的角度，番禺舊改分布在第二、第三圈層。
根據此前廣州舊改新政：
第二產業圈層的舊改項目，對其產業建設的占比已由此前的40%下調至30%；第三產業圈層的舊改項目，對其產業的要求可以根據發展需求靈活制定規則。
顯而易見，產業占比過大導致算賬困難等，不是番禺舊改的最大難題。
根據番禺此前的舊改計劃，在時間層面被劃分為三年實施、五年實施、十年改造規劃。
不過，隨著住建部發文“防止大拆大建”后，計劃便有所調整。
目前，根據現有內部信息，可以確定的是：
東郊村、南浦村、羅邊村、里仁洞村、沙溪村、蔡邊一村、石壁村、福涌村、大嶺村、員崗村...
以上10個，今年將會繼續推進全面改造。
02
在番禺的舊改之中，萬博板塊是第一梯隊。
一個里仁洞村是目前全區速度最快的，一個員崗村是番禺舊改的“破冰”起點。
2022年11月，沉寂已久的里仁洞舊改突然發聲。
不僅實施方案過會審批，越秀還宣布將投入總改造成本209億，推進項目全面改造。
萬博209億舊改批了！12所學校逆天改命
緊接著，里仁洞村的拆補方案順利通過，有人可以一次性獲得54萬的臨遷補償獎勵。
一次性發54萬，廣州這個土豪村讓人羨慕嫉妒恨
目前，越秀已經啟動了舊改咨詢點，并展開房屋簽約工作。
同步的，白地坑復建區的安置房也在積極建設中；
冼馬彭復建區的規劃也已經出爐，將配備500床的綜合醫院、54班的品質小學等。
同在，萬博板塊，員崗村也不甘示弱。
去年9月，員崗村公示了基礎數據調查成果的公告。
標志著番禺的舊改重啟，也暗示著沉寂許久的廣州主城區舊改開始發力。
按照廣州城市更新的政策，基礎數據的掛網公告是招商的重要前提條件。
意味著，員崗項目距離引入合作企業，又更近了一步。
雖然員崗村還沒有正式選定舊改合作企業，但合生創展已經早早在村里設置了城市展廳。
如果合生順利成為正式合作企業，本土化的舊改經驗和基因，會給到員崗村驚喜。
畢竟，作為第一舊改梯隊范圍里的項目，番禺的CBD，ZF是給予很大期待的。
事實上，市場也早已給出了答案。
2022年廣州全市一手成交TOP10板塊中，萬博板塊以成交量同比+187%，位列全市漲幅TOP1。
一方面，萬博由于優質的區位和板塊價值，吸引著大量的天河、海珠外溢客。
另一方面，板塊內部已經形成了梯度化的產品，價格階梯與置業需求匹配，滿足不同購房客的口味。
比如，和樾府、瑞麓府主要吸引高端改善客，目前售價在5.5-7萬/平;越大星吸納剛需、首改等客戶，售價在4-6萬/平。
舊改的加入，不僅會為片區帶來更多的教育、醫療等生活配套，還會進一步改善萬博的城市建面，提升片區品牌價值。
02
其實，番禺舊改不僅僅只是在萬博，南站板塊的舊改也是一個重點。
石壁、謝村、勝石、大洲、韋涌、屏山等都是南站板塊的舊改項目。
其中，石壁(一二三四村)作為前期工作項目，被列入“2022年度城市更新計劃”名單。
2020年8月，富力正式牽手石壁，計劃投入120億對其進行全面改造。
之后的故事大家都知道，政策剎車、資金緊張、股權被質押等，石壁陷入了困局。
在沉寂的近2年時間里，不少人以為石壁就此涼涼。
就在輿論甚上塵囂之際，去年11月，區政府官方發言：
番禺區城市更新局積極推進石壁(一二三四村)的全面改造。
接下來石壁舊改的任務是，在基本穩定前期工作的前提下，加快片區策劃方案和實施方案的成果編制。
石壁(一二三四村)舊改的重要性，在ZF的發展規劃和市場上也早有暗示。
日前，市政府在超級大會上賦予番禺“智造創新城”的新戰略定位。
顧名思義，番禺要“產業第一、擺脫睡城”。
在這個層面上，南站板塊以擁有“世界級交通樞紐”廣州南站為核心發力點，重點布局IAB、TOD等產業。
勢必要將片區打造成“廣州IAB產業發展重要基地”、“粵港澳大灣區的樞紐門戶”、“世界性超大型TOD”等。
石壁和謝村作為最靠近廣州南站的兩大組團，分別承載著發展綜合服務、綜合產業的任務。
謝村組團的越秀星寰TOD，在售均價約3.9-4.5萬/平；
石壁組團的廣州城投嶺南府，在售均價約3.5-4.5萬/平；
都在市場引起了廣泛的關注，尤其是剛需、剛改客的頻繁咨詢。
如果石壁舊改加速推進，不僅讓兩大組團的發展更融合，促進片區連片開發；
舊改帶來的產業導入升級、高端生活配套的完善，將會進一步拉升片區房價。
03
這些年，很多人都以為番禺的發展在“向北擁抱中心區”，往往忽略了它的“向南而生”。
是的，番禺廣場板塊，是番禺樓市和舊改的另一個關鍵點。
東郊村因坐落在市橋與番禺廣場兩大板塊之間，成為一個舊改關鍵項目。
區位上來講，位于廣州舊改第三圈層，距離番禺廣場地鐵站約1.2公里，南側緊鄰珠江支流。
無論是景觀資源，還是生活配套以及居住價值，都是比較優質的。
說起東郊村，大家可能比較陌生，但它卻是番禺首個“三舊改造”示范項目。
村里房屋老舊、空中布滿電線網線、道路狹窄、交通擁堵，無一不彰示著改造的必要性。
恰逢番禺廣場板塊道路擴建、城市界面需要提升等因素，番禺區政府決定推進東郊村的全面改造。
通過現場走訪，發現東郊村的復建安置區絕大多數已經封頂。
整個項目總建面約13萬方，礙于臨近江岸，高度限制在60米以內，是妥妥的一線、南向、江景房。
目前東郊村（北基大街）安置區的工作就是，外立面以及門窗等的建筑安裝。
現場人員告訴阿拆，再過半年安置區就可以建成交付了，到時候就可以搖珠分房。
就市場而言，東郊村所在的番禺廣場板塊可謂近兩年來的熱門。
這里憑借著18號線、22號線、3號線、3號線東延伸線的交匯，一度霸榜番禺的話題中心。
片區內的龍湖金地天峰，主打TOD全能盤，并會引入龍湖天街，開盤當天售樓處人潮攢動。
目前，樓盤在售均價約3.9-4.5萬/平。
在今年的供地計劃中，番禺客運站北側地塊“回爐重造”后將再次出發。
在去年的第三輪土拍中，該地塊雖然因無人舉牌而以流拍告終。
阿拆曾經私下問過業內人士原因。
其實，地塊素質挺好的，怎么說都是TOD旁，地價也不高，主要是當時市場實在是太差了。
這一地塊要是成功出讓，番禺廣州板塊將會迎來一個新的熱度。
篇幅有限，關于番禺的舊改和樓市，暫且就說這么多。
如果你有什么想法，歡迎留言~
關鍵詞： 番禺廣場
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