今日精選：這次如果你要買房，一定要把房產(chǎn)稅問(wèn)題考慮在內(nèi)

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今天是來(lái)回答問(wèn)題。之前發(fā)的，又見“防止房?jī)r(jià)重回過(guò)快上漲”的提法。

有很多人問(wèn)了很多問(wèn)題，我們一一來(lái)回答。

在回答這些不同需求的讀者提問(wèn)之前，我們來(lái)先看一個(gè)問(wèn)題，就是房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅這件事到底該不該征，沒(méi)必要討論。

我說(shuō)過(guò)幾百次下面這句話了，你到底是要辯個(gè)輸贏？還是要贏？

如果你要辯個(gè)輸贏，那你就要去討論太陽(yáng)該不該從東邊升起，西邊落下，如果你不是巨嬰，你就知道這種辯論毫無(wú)價(jià)值。

太陽(yáng)從哪兒升起從哪兒落下是你能辯論的么？你幾歲了？

我們把落腳點(diǎn)放到任何一個(gè)城市，城市現(xiàn)在靠什么運(yùn)營(yíng)？

大部分城市都是靠賣地來(lái)運(yùn)營(yíng)，用賣地的錢來(lái)修地鐵，用賣地的錢來(lái)維護(hù)地鐵。

你注意，單單維護(hù)地鐵就是天價(jià)，千萬(wàn)別覺(jué)得修地鐵是一把的錢，花出去就能用一百年，沒(méi)這回事。

你買輛車還得每年養(yǎng)護(hù)呢，何況地鐵？

城市化的進(jìn)程當(dāng)中，你可以認(rèn)為地始終都是好賣的，因?yàn)椴粩嗟挠腥擞咳搿？墒请S著越來(lái)越多的人已經(jīng)進(jìn)城了，隨著城市已經(jīng)非常大了，比如幾千萬(wàn)人了。

也就意味著，涌入的人在減少。

而且有一個(gè)很重要的因素你要考慮進(jìn)去，那就是人口老齡化，人口負(fù)增長(zhǎng)的問(wèn)題。

長(zhǎng)期看，人口是下降的。這個(gè)大趨勢(shì)不會(huì)變。

所以如果你指望未來(lái)三年賣地，是指望的上的，你指望未來(lái)三十年都賣地，靠賣地這一條腿來(lái)養(yǎng)基建，養(yǎng)城市運(yùn)營(yíng)，是指望不上的。

問(wèn)題是，城市運(yùn)營(yíng)的開銷，是一定要花的，一刻也停不下來(lái)。

你光看到我們的城市非常新，基礎(chǔ)建設(shè)非常好，這是現(xiàn)象，現(xiàn)象背后的實(shí)質(zhì)是因?yàn)槲覀兪冀K有錢來(lái)投入運(yùn)營(yíng)。

維持了這種嶄新。

那么這筆錢，在地不好賣了之后，必然要找到新途徑。

一個(gè)家過(guò)日子還得開源，何況一個(gè)城市。尤其當(dāng)你看到城投債問(wèn)題始終存在的時(shí)候。

換句話說(shuō)，房產(chǎn)稅，只是時(shí)間問(wèn)題，你繞不開。

這一輪下來(lái)無(wú)論地賣出去了，房子賣出去了，還是沒(méi)成功。隨著時(shí)間的推移，收房產(chǎn)稅都是必然的。

原因就是我前面告訴你的那條，因?yàn)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)根本繞不開收入。當(dāng)一個(gè)收入逐漸枯竭的時(shí)候，必須尋找新的收入途徑。

這一輪買房的人，尤其買新房，你兩三年后收房，你就要開始把這個(gè)因素納入考慮范圍了。

那么我們想一想，房產(chǎn)稅大概率以什么形式開征？

很大可能是以你現(xiàn)有的房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，給家庭一定的價(jià)格免稅之后，對(duì)剩余的價(jià)格部分開征，而且二套，三套累進(jìn)。

這個(gè)道理我不分析了，種種細(xì)節(jié)都表明很大概率就是這樣做。你觀察各地的二手房指導(dǎo)價(jià)，其實(shí)都是在默默地做準(zhǔn)備。

這個(gè)方式很簡(jiǎn)單，就是說(shuō)你住的房子貴，你交的稅多。很合理，因?yàn)橥ǔＤ阕〉姆孔淤F是因?yàn)槟阌绣X，或者你住在核心板塊，享受了城市最好的配套。

你去住游輪，頭等艙還比三等艙貴呢，是不是一樣的道理？誰(shuí)享配套多誰(shuí)掏錢多嘛。

想清楚這件事，學(xué)會(huì)接受這個(gè)繞不開的必然事件，我們來(lái)看讀者的問(wèn)題。

第一個(gè)問(wèn)題，有讀者問(wèn)：

同樣的地段，同樣的總價(jià)。也就是說(shuō)，我一共1000萬(wàn)的預(yù)算。

我是用1000萬(wàn)買一套180平的房子，還是用1000萬(wàn)買兩套90平的房子。

從持有成本的角度看，180劃算。

原因很簡(jiǎn)單，假如首套稅率1%，二套稅率2%。你持有180一套，是按照1000萬(wàn)的總價(jià)，減去你們家人口產(chǎn)生的免征總金額，剩下的部分按照1%收。

反過(guò)來(lái)，如果是兩套90平，總價(jià)也是1000萬(wàn)，那么頭500萬(wàn)是減去你們家人口產(chǎn)生的免征總金額，剩下的部分按照1%收。而第二套是按照2%收。

你要花更多的錢，就這么現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)然，你說(shuō)你們家的實(shí)際需求是需要分開住，那另當(dāng)別論。我只是在分析你以后可能遇到的持有成本。

第二個(gè)問(wèn)題，有讀者問(wèn)：

我已經(jīng)有兩套房子用于自住了，我還要投資第三套第四套房子，站在有可能出現(xiàn)房產(chǎn)稅的角度，需要考慮什么問(wèn)題？

很簡(jiǎn)單，你需要考慮出租。這就是最關(guān)鍵的問(wèn)題，沒(méi)有之一。

咱們打比方，假如第三套房子的稅率按照3%來(lái)征收，你勢(shì)必需要轉(zhuǎn)嫁這部分費(fèi)用。

怎么轉(zhuǎn)嫁？如果你這套房子位于遠(yuǎn)郊，上班不方便，上學(xué)不方便，坐地鐵不方便。你怎么轉(zhuǎn)嫁？

拋售么？那對(duì)不起，你只能以很低的價(jià)格賣。因?yàn)槿思屹I來(lái)之后會(huì)面臨與你相同的處境。各種不方面。

出租么？怎么租？上班不方便，上學(xué)不方便，坐地鐵不方便，你準(zhǔn)備租給誰(shuí)？租給附近的村民？

但是反過(guò)來(lái)，如果你這第三套房，位于城市非常核心的區(qū)域，位于別人有特別需求的區(qū)域，那你就有可能通過(guò)漲房租的方式來(lái)彌補(bǔ)你一部分的持有支出，比如那3%。

你記住一個(gè)基本事實(shí)，那就是房租的價(jià)格很簡(jiǎn)單，供需平衡而已。

求租的人多，租金就上去，你倒求人家來(lái)租，租金就下去。就這么點(diǎn)事兒。

租得上價(jià)租不上價(jià)，完全取決于你的房子對(duì)于租賃者有沒(méi)有好處。

如果你的便利性給人家?guī)?lái)足夠的好處，人家就愿意承擔(dān)溢價(jià)，就愿意幫你承擔(dān)一部分你因?yàn)榉慨a(chǎn)稅帶來(lái)的持有成本。

反過(guò)來(lái)，你什么便利性都提供不了，那你自行判斷吧。一方面你又租不出去，另一方面你年年要按照第三套的稅率交。

個(gè)中滋味，你自己想。

第三個(gè)問(wèn)題，有讀者問(wèn)：

我是拆遷戶，家里有很多很多房子，賣賣不是很劃算，回遷房小區(qū)比之同區(qū)塊的商品房小區(qū)價(jià)格低很多。

可是如果收房地產(chǎn)稅，這么多小房子累進(jìn)之后，那個(gè)稅率高了，我也吃不消呀。

如之奈何？

這個(gè)辦法只有一個(gè)。就是盡量延長(zhǎng)收租時(shí)間。

一般來(lái)講，正常的城市戶口家庭是不會(huì)分到很多很多套回遷房的。這種往往發(fā)生在城中村。

城中村也就意味著你本人是農(nóng)民，或者你父母是農(nóng)民。當(dāng)然，后來(lái)都轉(zhuǎn)城市戶口了。

但是，這些家庭里的人，往往是沒(méi)有收入的。他們過(guò)去就是農(nóng)民，沒(méi)有單位，社保是村里負(fù)擔(dān)的。

實(shí)際上，他們拿了回遷房之后收房租等于是另一種渠道的退休金。

對(duì)于這些沒(méi)有工作的家庭來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是很難直接上門問(wèn)你要的。因?yàn)橐苍S你60了，或者這房子在你父母名下，你父母60了，這輩子都是種地的，也沒(méi)有工作記錄。

問(wèn)你收稅，收不上來(lái)的情況下，很大概率會(huì)延期。也就是說(shuō)延到等你二手房交易的那一天，問(wèn)你一次性征收。

你這房子總要交接房本的，或者賣或者繼承。等你交接房本的那一天，讓繼承者一次性繳清之前許多年的欠費(fèi)。

你說(shuō)繼承者不交，那就拍賣嘛。

這里有一個(gè)很重要的點(diǎn)是什么？是前面你說(shuō)了，這類房子的市場(chǎng)價(jià)很低。

市場(chǎng)價(jià)很低，地段很好，意味著租售比很高。也就是說(shuō)這類房子很可能二三十年的出租就回本了。

那你拖三十年，你已經(jīng)賺到了呀，理解我意思么？

如果你租了四十年，四十后年繼承者直接房子不要了，抵稅好了。作為繼承者，你不虧的。你等于早就收回來(lái)了。因?yàn)檫@個(gè)房子很可能最后的市場(chǎng)價(jià)值，還不夠抵這四十年來(lái)累積的房產(chǎn)稅。

差額部分，就等于你賺到了呀。

當(dāng)然，話講回來(lái)，我個(gè)人絕對(duì)不建議你這么做。這個(gè)過(guò)程中你能付得清，為什么不爽利一點(diǎn)呢？

或者自己賣掉幾套，讓稅率降下來(lái)不好么？

當(dāng)然，我相信一定有人會(huì)去用各種我不贊同，也不建議的方式去使得自家的利益盡量最大化。

這是沒(méi)辦法避免的，這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，博弈一定存在。就像我們回答的前面兩個(gè)讀者問(wèn)題，都是一樣的。

你們實(shí)際上都是在不斷的詢問(wèn)我，怎么能夠讓自己盡量的占便宜沒(méi)個(gè)夠。

我還是那句話，人生不過(guò)百年。一個(gè)人當(dāng)真沒(méi)有能力，蠅營(yíng)狗茍，大家都能理解，至少我能理解。

但如果你有了能力，做人不妨大方一點(diǎn)，豁達(dá)一點(diǎn)。古人講的那句話并沒(méi)有錯(cuò)，獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè)。

如果你覺(jué)得只有大家都過(guò)得不如你好，你才能幸福，那你永遠(yuǎn)也得不到真幸福。

只有當(dāng)你看到別人都幸福的時(shí)候，你由衷的也感到幸福，你才真的能獲得內(nèi)心的寧?kù)o。文章來(lái)自微信公眾號(hào)：記憶承載。歡迎前往關(guān)注閱讀全文。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)稅 二手房交易