央行、銀保監(jiān)會(huì)：金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品

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2月24日，人民銀行發(fā)布消息稱，為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。

《意見(jiàn)》共17條，分別從基本原則和要求、加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理四大方面進(jìn)行了規(guī)范。

《意見(jiàn)》明確，圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，支持各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房、盤(pán)活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)。以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，金融支持住房租賃應(yīng)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。

金融支持住房租賃要以市場(chǎng)配置為主，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。金融機(jī)構(gòu)分工合理，商業(yè)性金融要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，滿足各類租賃住房主體合理融資需求。政策性金融、開(kāi)發(fā)性金融限于在符合職能定位和業(yè)務(wù)范圍的前提下，為保障性租賃住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)提供融資。

金融產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)范，住房租賃信貸產(chǎn)品應(yīng)功能明確，期限和利率定價(jià)合理，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和貸后管理完善。直接融資產(chǎn)品應(yīng)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單清晰，市場(chǎng)約束和運(yùn)行機(jī)制健全有效，產(chǎn)品定價(jià)透明，資金用途真實(shí)、合規(guī)。

信貸和資本市場(chǎng)配置優(yōu)化，信貸市場(chǎng)主要滿足各類主體開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房，及住房租賃企業(yè)流動(dòng)性和日常運(yùn)營(yíng)需求。資本市場(chǎng)側(cè)重于發(fā)展住房租賃投資長(zhǎng)期融資工具。信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)可根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，協(xié)同配合、合理接續(xù)。

以加大對(duì)租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的信貸支持力度為例，《意見(jiàn)》支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各類主體的現(xiàn)金流及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，建立完善的開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款審批機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提高貸款審批效率和管理水平。

在支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款方面，《意見(jiàn)》要求，住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，可用于置換物業(yè)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)租賃住房運(yùn)營(yíng)管理合法合規(guī)情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業(yè)的專業(yè)能力、財(cái)務(wù)狀況、持續(xù)審慎經(jīng)營(yíng)等開(kāi)展盡職調(diào)查，并結(jié)合住房租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，合理設(shè)計(jì)貸款的期限、利率和還款方式。（藍(lán)鯨保險(xiǎn) 李丹萍 lidanping@lanjinger.com）

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