新資訊：賴海民委員：從鴻榮源舊改生意里走來

文/樂居財(cái)經(jīng) 許淑敏

新一屆全國委員會名單出爐，鴻榮源董事長賴海民，名列其中。

(資料圖)

他與新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛、禹洲創(chuàng)始人林龍安、中海董事長顏建國等一道入選。顏建國、林龍安等人經(jīng)常出現(xiàn)在大眾眼前，代表公司對外發(fā)言，形象頗為立體。

但賴海民則不同，多年來不見太多關(guān)于他個(gè)人的描述，神秘、低調(diào)是大眾對他的印象。

賴海民屬于“悶聲干大事”的類型，去年以500億元的財(cái)富值擠進(jìn)胡潤百富榜，成為內(nèi)地地產(chǎn)富豪的代表之一，也沒有過多渲染，對外發(fā)聲少之又少。

低調(diào)潛行，意味著少了很多公開資料。所能知道的是，鴻榮源這家企業(yè)，以打造豪宅起家，于深莞布局多年，被譽(yù)為“寶安三巨頭之一”。

當(dāng)被外界追捧時(shí)，賴海民卻以一句“沒有很遠(yuǎn)大的志向，有口飯吃就不錯(cuò)了”輕描淡寫。如今，他深耕于深莞，專注舊改生意。舊改轉(zhuǎn)化周期較長，且個(gè)中體系復(fù)雜，孵化不易，要駕馭該領(lǐng)域，也是一門不小的學(xué)問。

除了地產(chǎn)之外，鴻榮源也發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，它以商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、金融投資四大板塊為主。其中，商業(yè)運(yùn)營戲份較重，而金融投資業(yè)務(wù)，則隱現(xiàn)著二代的身影。

舊改布局

鴻榮源的舊改版圖較大，主要集中在深圳、東莞。

據(jù)披露，截至去年11月，鴻榮源在深圳已獲批（計(jì)劃公告）的城市更新項(xiàng)目有14個(gè)、拆除土地面積共239.8公頃，分布于龍華區(qū)、寶安區(qū)。而這僅僅是公開的部分舊改，另外還有不少鴻榮源接觸的項(xiàng)目尚未公布。

這段時(shí)間以來，陸續(xù)有關(guān)于鴻榮源舊改項(xiàng)目的動態(tài)傳出。其中包括寶安區(qū)松崗街道西山城市更新單元、107發(fā)展帶翻身片區(qū)（三）城市更新單元等舊改項(xiàng)目更新意愿公示，申報(bào)主體均為鴻榮源。

舊改項(xiàng)目，要真正轉(zhuǎn)為土儲并獲取收益，需經(jīng)歷較長的周期。

像是鴻榮源拿下的龍華區(qū)共和社區(qū)改造項(xiàng)目，原計(jì)劃年度要追溯到2008年，但項(xiàng)目得到專規(guī)批復(fù)卻要到2020年，目前僅處于簽約拆除階段，前前后后就花了12年的時(shí)間。

而龍華商業(yè)中心城市更新單元南二片區(qū)這一巨無霸舊改項(xiàng)目，原計(jì)劃年度為2007年，然而目前還處于項(xiàng)目實(shí)施主體開工建設(shè)階段，距離完工尚久。

舊改周期短則三五年，長則十年以上，且個(gè)中體系復(fù)雜，孵化不易。并且，舊改項(xiàng)目為重資產(chǎn)，需要長時(shí)間的資金注入。

因此，鴻榮源拓展資金渠道，在所難免。比如深圳市鴻榮源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（簡稱“深圳鴻榮源”），其涉及的關(guān)聯(lián)股權(quán)出質(zhì)，就有3條。

其中，它曾將旗下的深圳市鴻福盛投資的部分股權(quán)，質(zhì)押出去；而2021年3月，佰亨置業(yè)部分股權(quán)，也被出質(zhì)予招商銀行深圳分行。

佰亨置業(yè)，正是寶山工業(yè)區(qū)城市更新單元、清湖老村城市更新單元等項(xiàng)目的申報(bào)主體，亦是龍華民治第三工業(yè)區(qū)更新單元的實(shí)施主體之一。

深圳之外，鴻榮源曾于2018年首進(jìn)東莞，拿下鳳崗鎮(zhèn)天堂圍村舊改項(xiàng)目，此后又連續(xù)落子?xùn)|莞舊改，多是以前期服務(wù)商的角色拿下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鴻榮源中標(biāo)東莞前期服務(wù)商舊改項(xiàng)目多達(dá)9宗。

目前鴻榮源在東莞，僅有鴻榮源熙園山院項(xiàng)目在售。

樂居財(cái)經(jīng)查閱獲悉，鴻榮源在東莞開展業(yè)務(wù)的主體平臺，為東莞市鴻榮源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（簡稱“東莞鴻榮源”），它旗下有20家對外投資公司，大部分均不是鴻榮源全資持有，而是夾雜了一些當(dāng)?shù)毓?、自然人股東的身影。

比如東莞市鴻錦興房地產(chǎn)，其由東莞鴻榮源、東莞市華信房地產(chǎn)分別持股70%、30%，后者由肖海端、曹建兩位自然人共同持有。東莞市鴻盛邦置地，也由東莞鴻榮源、東莞市嘉城城市發(fā)展分別持股70%、30%，東莞嘉城也由盧楚喬、盧慶新兩位自然人持有。

類似的例子屢見不鮮，項(xiàng)目公司的股權(quán)架構(gòu)，或許凸顯了舊改實(shí)操的難度，需要找合作方進(jìn)行推動項(xiàng)目進(jìn)展。

鴻榮源官網(wǎng)披露，它在地產(chǎn)開發(fā)和城市更新領(lǐng)域，累計(jì)綜合開發(fā)建筑面積超過1000萬平方米。業(yè)績完全取決于舊改推進(jìn)快慢，不過鴻榮源近年來一直保持在百億的水平浮動。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年其突破百億銷售達(dá)到139.65億元，2021、2022兩年，其銷售額則為87.92億元、91.53億元。

多元化伸縮

賴海民很早就意識到不能把“雞蛋”放在一個(gè)籃子里，單憑地產(chǎn)開發(fā)無法規(guī)避多重風(fēng)險(xiǎn)，因此，該公司也發(fā)展多元化業(yè)務(wù)。

原本鴻榮源提到以地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、金融投資四大板塊為主，眼下官網(wǎng)除了前述三大板塊以外，金融投資板塊已經(jīng)沒被提及，變成商辦運(yùn)營、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)板塊。

鴻榮源較早進(jìn)入金融投資領(lǐng)域，自2009年開啟股權(quán)投資和企業(yè)并購，相繼成立了博匯源創(chuàng)投、鴻潤擔(dān)保等公司，還以參股形式成為申銀萬國股東。

盤點(diǎn)博匯源創(chuàng)投對外投資的7家公司，發(fā)現(xiàn)其中的深圳市優(yōu)普惠藥品股份有限公司，于2019年IPO，而山東魯信睿浩影視技術(shù)有限公司、湖南星源智能裝備有限公司等，則存在動產(chǎn)抵押的操作，湖南星源公司已有部分股權(quán)被股東出質(zhì)。

賴海民的大兒子賴俊霖曾于2016年新進(jìn)入博匯源創(chuàng)投，成為持股45%的股東，并將名稱、合伙期限等變更。此后于2018年6月，賴俊霖退出該公司，陳瑞岳接替進(jìn)入。

作為鴻榮源的接班人培養(yǎng)，賴俊霖剛開始接觸家族事業(yè)時(shí)，也從多元化業(yè)務(wù)入手，如今他仍然擔(dān)任鴻榮源商業(yè)平臺——壹方商置的法定代表人。

后續(xù)鴻榮源的金融投資板塊，更傾向于賴海民次子賴柏霖成立的柏霖控股。盡管從股權(quán)上來看，柏霖控股與鴻榮源沒有直接的股權(quán)關(guān)聯(lián)，但背后少不了千絲萬縷的聯(lián)系。

柏霖控股這些年投資了鼎誠人壽、利安人壽、華興銀行等多家機(jī)構(gòu)，間接持股企業(yè)就達(dá)到788家。

2017年3月，柏霖控股法定代表、董事長發(fā)生變更，由鄭燕華變更為李衛(wèi)平，李衛(wèi)平全面掌舵該公司，并成立鏈融科技。

李衛(wèi)平原為工行總行個(gè)人金融業(yè)務(wù)總監(jiān)。離開工行之后，他曾于2018年擔(dān)任柏霖控股及鏈融科技董事長。而鏈融科技為柏霖控股持股51%的子公司。

據(jù)了解，鏈融科技是一家供應(yīng)鏈金融服務(wù)提供商，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、區(qū)塊鏈以及人工智能等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，整合行業(yè)龍頭生產(chǎn)企業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)及其上下游企業(yè)等資源，為商品交易商尋資金、為金融服務(wù)商找資產(chǎn)、為鏈上企業(yè)控風(fēng)險(xiǎn)、為上下游用戶降成本。

但2018年12月，柏霖控股法定代表人、董事長由李衛(wèi)平變更為賴柏霖，而李衛(wèi)平也從鏈融科技退出，由李健雄接任。

在商業(yè)運(yùn)營上，鴻榮源則稍有成績。

它布局商業(yè)已有多年，于2006年，鴻榮源以18.8億元拿下一宗綜合體地塊，建筑面積32.8萬平方米，為深圳單體商業(yè)面積最大的綜合體項(xiàng)目，即如今的前海壹方城。

開發(fā)過程中，該地塊曾閑置了六年時(shí)間，直到2012年才正式啟動建造。隨著前海概念的出現(xiàn)，前海壹方城才一炮而紅。

另外，鴻榮源在龍華打造的壹方天地，也在深圳商業(yè)市場占有一席之地。

憑借著前海壹方城、壹方天地的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，鴻榮源旗下的壹方商置早于2020年開始聯(lián)合深圳三一集團(tuán)，推進(jìn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地。不過直到2022年底，鴻榮源壹方商置的首個(gè)外拓項(xiàng)目成都西環(huán)·壹方里才正式開業(yè)。

據(jù)官網(wǎng)介紹，鴻榮源壹方商業(yè)擁有壹方城、壹方天地、壹方匯、壹方里四大商業(yè)品牌線，運(yùn)營管理商業(yè)建筑面積120多萬平方米。

相較于華潤置地、新城控股、龍湖等頭部房企動輒上千萬平方米的商業(yè)運(yùn)營規(guī)模，鴻榮源實(shí)際商業(yè)運(yùn)營規(guī)模并不算大。

此外，鴻榮源下設(shè)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)已開發(fā)及持有運(yùn)營高新科技園區(qū)十余個(gè)，建筑面積逾250萬平方米，累計(jì)培育上市公司近15家，入駐國高企業(yè)40余家，總產(chǎn)值達(dá)300億元。

不過，對于物管公司的旗下資產(chǎn)，近期鴻榮源物業(yè)則陸續(xù)轉(zhuǎn)讓了深圳市鴻興機(jī)電設(shè)備有限公司100%股權(quán)、深圳市鴻泰建設(shè)工程有限公司100%股權(quán)，顯然是在進(jìn)行新一輪的整合。

去年4月，鴻榮源還新增投資了嘉實(shí)多（深圳）有限公司。嘉實(shí)多成立于1996年6月，法人為謝楚道，注冊資本1.3億元，經(jīng)營范圍為經(jīng)營潤滑油、潤滑脂和其他相關(guān)產(chǎn)品等，目前無對外投資公司。

消息一出，外界紛紛報(bào)道鴻榮源要進(jìn)軍潤滑油行業(yè)。不過，交易文件中披露，嘉實(shí)多雖由鴻榮源單獨(dú)控制，但鴻榮源將繼續(xù)從事有關(guān)工業(yè)建筑開發(fā)和建設(shè)的業(yè)務(wù)，并不從事與潤滑油和潤滑脂有關(guān)的業(yè)務(wù)。

30年歷程

1991年，年僅26歲的賴海民剛冒出頭，成立揭陽建設(shè)總公司，跟著大哥賴海宏干起工程承包業(yè)務(wù)，挖到人生第一桶金。

他拿著這筆錢，走出家鄉(xiāng)汕頭普寧，投身深圳寶安的建設(shè)。1996年，賴海民以合作開發(fā)的方式，打造了弘雅花園二期項(xiàng)目，用高端精品路線贏得了市場認(rèn)可。隨后，以此模式打造了雅豪軒、御景臺、麗景城等多個(gè)項(xiàng)目。

鴻榮源在寶安站住了腳跟，也由此深入寶安舊改領(lǐng)域，自此奠定“寶安舊改之王”的地位。

賴海民有膽識，骨子里帶著“敢闖敢拼”的潮商屬性。縱觀鴻榮源這些年的發(fā)展歷程，雖被賦予“穩(wěn)健”、“低調(diào)”的印象，但曾經(jīng)也邁出過擴(kuò)張的步伐。

鴻榮源最為風(fēng)光的時(shí)候，是于2006年。那一年，鴻榮源的銷售業(yè)績，超越中海、招商地產(chǎn)、華僑城等知名房企位列亞軍，僅次于深圳萬科。

銷售大好、資金回籠，賴海民便謀劃著走出深圳。2007年，鴻榮源大舉外拓，進(jìn)軍廣州、佛山、惠州、長沙等多地。

當(dāng)年廣州金沙洲地王事件，讓鴻榮源嶄露頭角。那時(shí)候，名不見經(jīng)傳的鴻榮源竟然與保利多番爭奪，最終以21億元總價(jià)拿下廣州白云區(qū)金沙洲地塊，樓面地價(jià)高達(dá)7935元/平方米，創(chuàng)造了金沙洲地王記錄。

不過，金沙洲地塊因土地款問題，在2010年被廣州市國土局正式收回。隨后，惠州、長沙等地項(xiàng)目公司，也陸續(xù)被注銷。

賴海民也有過沖擊資本市場的嘗試。2008 年，其有意通過借殼*ST 蘭光進(jìn)入資本市場，只是幾經(jīng)波折未果，最終鴻榮源置業(yè)提出了終止協(xié)議。

此后多年，鴻榮源不再在公開招拍掛市場露面，即便獲取項(xiàng)目，也只是以深圳、臨深片區(qū)的舊改項(xiàng)目為主。

經(jīng)歷了一些小插曲之后，賴海民變得尤為低調(diào)。被外界追捧時(shí)，他稱“我這么小的企業(yè)能當(dāng)旗幟？其實(shí)我們沒有很遠(yuǎn)大的志向”。

在市場下行階段，鴻榮源依然保持一貫的態(tài)度?，F(xiàn)年57歲的賴海民，已經(jīng)快到退休的年齡，如今計(jì)劃著“傳業(yè)”的事情。

目前，鴻榮源的主體公司，為深圳市鴻榮源企業(yè)發(fā)展（集團(tuán)），它由鴻榮源（深圳）企業(yè)管理集團(tuán)（簡稱“鴻榮源企管”）持股90%。鴻榮源企管由姚如忠擔(dān)任鴻榮源企管董事長、總經(jīng)理、法人，陳思廷擔(dān)任副董事長，而賴海民僅為董事。

長子賴俊霖已經(jīng)慢慢接過擔(dān)子，目前職位為鴻榮源集團(tuán)總裁、壹方置業(yè)(深圳)有限公司董事長。還有一個(gè)身份，則是深圳市政協(xié)委員。

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