現(xiàn)房銷售“落子”擴(kuò)圍：市場(chǎng)信心與房企周轉(zhuǎn)模式面臨重塑

文/槐聚

“今年正式開(kāi)工了。”2023年2月的最后一天，在沈陽(yáng)恒大文化旅游城“兄弟姐妹群”里，群主發(fā)布了一則沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)某派出所的通知：3月1日上午9點(diǎn)30分，在B14對(duì)面蘇中建設(shè)項(xiàng)目部，舉行四個(gè)地塊復(fù)工開(kāi)工儀式。

【資料圖】

這對(duì)于苦苦等待交房的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是吃了個(gè)“定心丸”。

3月1日上午，在施工現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)地內(nèi)，簡(jiǎn)易搭建起的儀式現(xiàn)場(chǎng)聚集了很多業(yè)主，沈陽(yáng)蘇家屯區(qū)城建局和房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人以及恒大遼寧方面的負(fù)責(zé)人都向業(yè)主們做出了交房的承諾。

作為其中一個(gè)爛尾樓地塊復(fù)工的業(yè)主，李超（化名）回想這兩年的等待和煎熬，心中五味雜陳。

“現(xiàn)在回想，當(dāng)初不應(yīng)該買期房，索性買個(gè)二手房也不至于這么被動(dòng)，耽誤了很多事。”李超說(shuō)。

當(dāng)時(shí)和鄰居家的發(fā)小約好一起買房子，朋友左挑右選沒(méi)有出手，急性子的李超匆匆一個(gè)月時(shí)間看遍了沈陽(yáng)的樓盤(pán)，最后選擇了文旅城，等來(lái)的卻是漫長(zhǎng)的實(shí)質(zhì)性停工。

包括李超在內(nèi)的很多人，透過(guò)這次打擊，都從心底里產(chǎn)生了對(duì)于期房銷售模式的不信任。

這種市場(chǎng)預(yù)期的信心不足，使得政策頻出之下，大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩側(cè)依然略顯低迷，以至于很多期房被托成了現(xiàn)房來(lái)銷售。

“保交樓”的客觀需要疊加樓市置業(yè)情緒回升和市場(chǎng)預(yù)期回暖的需求，多重考量之下，商品房重啟現(xiàn)房銷售試點(diǎn)似乎迎來(lái)絕佳契機(jī)。

不過(guò)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，現(xiàn)房銷售在保交樓特定的環(huán)境下重啟，全面鋪開(kāi)還為時(shí)尚早，畢竟現(xiàn)房銷售會(huì)加劇房企的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，尤其是現(xiàn)房銷售對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力以及地產(chǎn)金融支持模式提出更高的要求。

從鼓勵(lì)到試點(diǎn)

2023 年 1 月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，此次會(huì)議明確要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，并提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

此后，山東省、河南省、安徽省、四川省四省提出支持有條件的城市開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。

根據(jù)媒體報(bào)道，進(jìn)入2月，山東濰坊在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)開(kāi)展商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)和預(yù)售資金分期付款試點(diǎn)。

此外，在2月6日召開(kāi)的安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

同一天，四川省人民政府印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》提出，支持有條件的城市開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開(kāi)，會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

針對(duì)現(xiàn)房銷售政策，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉發(fā)表評(píng)論稱，鄭州已供應(yīng)土地和新房都很多，在售和潛在供應(yīng)量非常大，房?jī)r(jià)又持續(xù)下跌，實(shí)施現(xiàn)售不會(huì)因供應(yīng)周期長(zhǎng)、建設(shè)成本高而使得供應(yīng)跟不上。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年12月鄭州新建商品住宅庫(kù)存量1392萬(wàn)平方米，庫(kù)存量同比增長(zhǎng)17%，消化周期長(zhǎng)達(dá)55.8個(gè)月。

據(jù)此看來(lái)，開(kāi)展試點(diǎn)背后是基于商品房住宅的較高庫(kù)存，讓現(xiàn)房銷售模式能后順?biāo)浦坶_(kāi)展起來(lái)。這一特征印證了住建部提出的“符合條件的城市”說(shuō)法。

全面推廣面臨挑戰(zhàn)

雖然商品房預(yù)售制度已經(jīng)出現(xiàn)政策層面的調(diào)整契機(jī)，但是全面推開(kāi)卻并不具體條件。

據(jù)中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析，在短期內(nèi)全面實(shí)行現(xiàn)房銷售將對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)能力造成影響，并對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力以及地產(chǎn)金融支持模式提出更高的要求，目前并非全方位推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)。

沈陽(yáng)市某公司從事金融配資的人士認(rèn)為，房地產(chǎn)預(yù)售制度對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資貸款來(lái)講周期更短，資金回流速度較快，反之現(xiàn)房銷售從貸款使用周期來(lái)說(shuō)，時(shí)間會(huì)大大延長(zhǎng)，而且對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，時(shí)間延長(zhǎng)就伴隨著資金風(fēng)險(xiǎn)的升高和周轉(zhuǎn)的降低，這并非是房企愿意看到的。

在該人士看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然比較低迷，房企的資金面沒(méi)有實(shí)現(xiàn)根本性的好轉(zhuǎn)，這樣以來(lái)，房企拿地意愿就會(huì)進(jìn)一步降低。此外，一些地方中小房企資金多以來(lái)貸款開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，現(xiàn)房銷售模式的資金壓力或許部分小型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)退出市場(chǎng)，不利于行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

不過(guò)，在購(gòu)房者的一方，對(duì)于現(xiàn)房銷售政策還是持支持認(rèn)可的態(tài)度。

沈陽(yáng)市某品牌房產(chǎn)中介人員說(shuō)：“過(guò)去一年，市場(chǎng)整體環(huán)境相對(duì)低迷，沈陽(yáng)市二手房市場(chǎng)存量也很大，導(dǎo)致沈陽(yáng)市個(gè)別新樓盤(pán)預(yù)售并不理想，期房拖成現(xiàn)房，實(shí)際上今年部分在售樓盤(pán)已經(jīng)把現(xiàn)房銷售作為營(yíng)銷的一個(gè)亮點(diǎn)拿出來(lái)了。”

“沈陽(yáng)老百姓比較信得過(guò)大開(kāi)發(fā)商，也都喜歡買大開(kāi)發(fā)商的房子，但是這幾年，尤其是很多品牌企業(yè)的樓盤(pán)，總是有質(zhì)量投訴、合同糾紛、配套減少、裝修不和標(biāo)準(zhǔn)等一系列問(wèn)題，最怕就是延期交房，買個(gè)房子提心吊膽就怕?tīng)€尾。我們中介肯定是希望現(xiàn)房銷售的，與其看沙盤(pán)，不如看樓盤(pán)，購(gòu)房人看見(jiàn)的房子什么樣，買到手里的就是什么樣的，潛在的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有了，爛尾什么的更不可能”，該中介人員說(shuō)。

中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹此前在接受媒體采訪時(shí)分析指出，現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對(duì)房企樓盤(pán)質(zhì)量和交付行為等進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售制度有助于規(guī)范其資金運(yùn)用、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面，防止產(chǎn)生資金斷裂和風(fēng)險(xiǎn)蔓延。總的來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前樓市供需兩側(cè)支持鼓勵(lì)政策頻出的基礎(chǔ)上進(jìn)一步試點(diǎn)現(xiàn)房銷售制度，將有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心，推動(dòng)正在觀望的購(gòu)房者加快入市，以促進(jìn)需求回暖。

制圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

市場(chǎng)信心和房企資金周轉(zhuǎn)重塑

據(jù)中指數(shù)據(jù)分析，過(guò)去20年，期房銷售一直是市場(chǎng)主流，且伴隨著房企高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式的發(fā)展，期房銷售占比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，現(xiàn)房銷售占比在2020年降至僅有10.2%。

早在2006年至2008年，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售比例曾達(dá)到30%以上，2009年降至27.1%，此后，房企周轉(zhuǎn)速度加快，2010年至2016年，現(xiàn)房銷售比例穩(wěn)定在22%~23%，2017年現(xiàn)房銷售面積出現(xiàn)回落，導(dǎo)致占比下降，2018年現(xiàn)房占比已降至15.7%，2020年、2021年占比僅為10.2%和10.4%。2022年，在期房交付風(fēng)險(xiǎn)上升后，現(xiàn)房銷售占比出現(xiàn)提高，全年商品住宅現(xiàn)房銷售1.6億平方米，同比微降2.3%，而同期住宅期房銷售面積大幅下降29.6%，現(xiàn)房銷售占比回升至13.9%。

而且，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度分析，預(yù)售制度改革都是大勢(shì)所趨。

相比預(yù)售制，現(xiàn)房銷售要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目竣工備案后進(jìn)行銷售，能夠一定程度保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對(duì)高周轉(zhuǎn)與高杠桿可能引發(fā)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)起到一定的預(yù)防和約束作用。

也就是說(shuō)，現(xiàn)房銷售制度試點(diǎn)及后續(xù)推廣，對(duì)于市場(chǎng)信心重塑有著積極的作用，不過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)也勢(shì)必面臨銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，必須要更加謹(jǐn)慎拿地，科學(xué)決策。

不過(guò)，在前述金融機(jī)構(gòu)人士看來(lái)，這個(gè)轉(zhuǎn)變還需要很長(zhǎng)時(shí)間，畢竟房企資金周轉(zhuǎn)模式的重塑，相當(dāng)于把部分銷售風(fēng)險(xiǎn)加在了金融機(jī)構(gòu)的肩上，而且一旦房企謹(jǐn)慎拿地，部分對(duì)于土地出讓依賴嚴(yán)重的城市會(huì)面臨財(cái)政壓力，不過(guò)這樣一來(lái)，會(huì)讓土地價(jià)格有所下降。

據(jù)中指研究院分析，現(xiàn)房銷售利于保障樓盤(pán)項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量提出了更高的要求，有效避免虛假宣傳、質(zhì)量瑕疵、延期交付、爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)房銷售更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來(lái)發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏蟆?/p>

不過(guò)，企業(yè)回歸產(chǎn)品，利好行業(yè)優(yōu)勝劣汰，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 商品住宅 現(xiàn)房銷售